很长时间内，楼市都是两级分化，一半海水一半火焰，一二线城市房价长期以来热情似火，而广大的三四五线地区则平静似水。但自2016年中旬开始，不仅一二线城市的房价上涨趋势在调控政策下至今仍未消退，而且广大三四五线地区的房价更是在政策的红利下迎来了久违的“春天”。

　　大多数的一二线城市因为得益于城市化过程中的虹吸效应，所以在产业、资本、基础设施等方面有着先发优势，能够源源不断的吸引人口的流入，即使剔除金融杠杆的影响，在城市化进程与人口集聚基本面不变的前提下，房价坚挺与上涨的趋势仍不会改变，只不过是金融杠杆、经济脱实向虚大大的加快了一二线房价上涨的幅度。

　　反观大多数的三四五线城市则完全不同：人口的流出带走了财富、产业升级与集聚效应和去产能使地方很多产业萎缩、工资多年涨幅缓慢乃至停滞、地方政府债台高筑等等，一系列的客观现象都不足以支撑2016年中旬之后至今三四五线城市这波楼市的“春天”，事出反常必有妖。这只妖使三四五线、尤其是四五线百姓辛辛苦苦积攒一辈子的财富瞬间发生了转移，这只妖也顺势使得一部分投机分子的财富大幅增值，这只妖所到之处在营造了一片虚假繁荣之后希望不会留下一地鸡毛与心力憔悴的淳朴百姓。

　　所以我们有必要撕开这只妖的真面目!正如冯·贝塔朗菲在其著作《一般系统论》里面指出的，世界是系统的，没有什么是孤立存在的。所以如果想要梳理清楚2016年年中之后三四五线城市房价上涨的原因，就需要回到历史中、回到驱动中国经济增长的各个元素的基本面上去一探究竟。

中国房地产市场的发展脉络梳理

　　在此之前需要率先言简意赅的阐述一下中国房地产市场的发展脉络，我国自1949年建国以来在很长时间内实行的都是严格的计划经济，在该背景下几乎一切社会资源都由政府分配，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者是企业单位造的房子，主要是用于内部职工福利分配，因而在1998年之前主要都是政府福利分房为主导。

　　但1978年彻底改变了中国的发展轨迹，在1978年十一届三中全会之后，进行了拨乱反正，开始了改革开放和社会主义现代化建设的新时期，经济体制开始改革，自此人力、资本、土地等各项要素开始逐步进入市场流动，社会主义市场经济开始培育发展，同年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年4月邓公提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”，同年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕，直到1998年这个序幕完全拉开整整用了近二十年的时间，可见住房体质改革之慢与政府在房改这件事情上的慎之又慎，“稳定压倒一切”。

　　1978年到1998年中国的房地产市场整体还处于探索期，在此期间标志性的时间节点如下：1988年1月国务院召开次住房体制改革会议、同年4月《中华人民共和国宪法》规定土地使用权可以依法转让(万科同年正式进入房地产业);1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案、同年住房信贷业务开始了起步;1992年住房公积金制度推行。其实截止到1992年的住房公积金制度的推行，住房体制的改革已经在法律、土地、金融等核心层面扫除了障碍，但靴子直到1998年才终落地，发生于1993年的亚洲金融危机与海南的房地产泡沫的破裂是导致靴子迟迟未落的重要原因。1993年底，亚洲金融危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂，日本地产泡沫的破裂更是让其陷入了“失去的二十年”的危机之中，一直到今天都深受其害。同年，朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账，并且造成了海南发展银行的倒闭，这是新中国银行史上个倒闭的银行。经此一役，此后很长的时间里面，我国的房地产市场一直处于探索期，除沿海城市一带外——特别是海南、北海、广州、深圳，我国广大地区依然实行福利分房制度。

　　一直到1998年，中国改革史上伟大的文件之一即《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号，简称23号文件，)发布，文件指出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房，中低收入家庭，购买经济适用住房，其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”，这是新中国历史上次真正的“房改”，由实物分配、福利分房向住房分配的货币化转变，银行按揭逐步完善，从此中国房地产市场逐渐进入活跃期，真正的房地产市场诞生。但是时任总理推行的“九八房改”绝非导致后来中国房价“扶摇直上九万里”的原因所在，恰恰相反的是2017年的房地产“新政”正是对当年“九八房改”的大幅度的回归。根据中国统计年鉴，1998年全国商品住宅平均价格是每平米1854元，到2002年提高到每平米2092元，5年累积的房价涨幅为12.8%，平均每年全国的商品住宅房价涨幅仅仅为2.56%。而同时期全国城镇居民家庭人均可支配收入，从1998年的5425.1元，上升到2002年的 7702.8元，5年人均可支配收入涨幅高达42%，平均每年达到8.4%，人均可支配收入涨幅是同期住宅房价年均涨幅的3.28倍。为解释这一现象，就需要回到“九八房改”的政策文件中去，文件的核心一点是明确提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”而非“商品房”。1998年总理虽然进行了“九八房改”，但是政府在1998年到2002年五年的时间里面坚持“经济适用房为主”的基本定位，政府此时对大多数城市居民的居住是需要提供的，此时房子对大多数人而言还停留在居住属性而非投资属性上;并且“九八房改”也并非一蹴而就，福利分房在此后依然部分性的延续了较长一段时间。这就是1998年虽然进行了房改，但到2002年房价一直平稳的根本性原因，这五年时间处在“暴风雨”的前夜，属于“培育”阶段。

　　2003年8月，新华社全文播发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号，简称18号文件)，突出强调“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，与九八房改的23号文不同之处在于把“经济适用房”由普通城市居民均可享有的“住房福利”，改变为“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”，并还特别具体要求各地“确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围”，自此之后商品房为主的住房供应体系得以建立。中国统计年鉴数据表明：从2003年到2004年，全国的商品住宅平均销售价格，从每平方米2197元，暴涨到2608元，一年涨幅高达18.7%。2003年8月国务院18号文的颁布标志着中国“二次房改”大幕的开启，此后十四年，整体上一路高歌猛进的房价不知裹挟了多少家庭的酸甜苦辣、悲欢离合。2017年商品房销售面积16.9亿平方米，商品房销售额133701亿元，每平方米均价7911元，与2003年平均房价相比增长了3.6倍，每年平均涨幅25%。

　　2017年12月8日，中央召开了中共中央政治局工作会议，分析研究2018年经济工作。此次会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”，该次会议的定调在很多学者看来是标志着我国新一次房改的开始。其实在2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议上便明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并且2017年全年政府在租售同权、长租机制、REITS、集体土地改改、共有产权、农村土地流转等方面进行了不同程度的探索、改革、推进。从2016年的“加快研究”到2017年的“加快建设”，可见顶层对改革推进的迫切的程度，只不过目前改革进入了深水区，在稳定压倒一切的前提下，我们需要怀着理解的心态将更多的时间给到政府，同时我们可以很欣喜的看到，在第五届领导集体执政为民的锐意进取下，社会风气已经发生了很大的变化，由一个投机型的社会正逐步向投资型的社会转变，只不过这一过程需要漫长的时间。

　　在投机的社会环境中，一二线房价上涨幅度远远不止国家统计年鉴中3.6倍的数据，这样一个房价整体来讲大幅上涨的趋势，绝对不是这个行业的从业人员创造的，相反此间二十年的房地产从业工作者只不过是在非充分竞争的市场环境里面享受了国家城镇化的红利，是我们的政府在构建中国房地产和经济发展之间的关系的情情境下创造的奇迹。在产业实现升级、经济动能完成转变之前，一二线的房地产的基本面一定会强劲，即使限售锁定了流动性。看好不是对房地产销售市场看好，而是对中国的货币政策有信心，GDP每下降一个百分点，就将失去两千万的就业机会，从而增加社会成本。保持GDP增长就是要维护社会稳定，维护社会稳定就要货币超发拉动投资，要用货币超发拉动投资就绕不过房地产这个槛，目前还没有一个行业可以承接如此巨大的货币超发量。但三四五线城市则与一二线城市有着本质的不同，本质上房地产市场核心的决定因素的人力资源，一二线吹起的泡沫因为远远不断人口的流入，使得这个泡沫反而更加安全，但在广大的三四五线城市靠政策吹起的泡沫因为没有存在的土壤是更加容易的破裂。

　　在梳理了房地产发展脉络的前提之下，接下来的工作札记中将从拉动中国经济发展的出口、消费、投资这三驾马车的此消彼长与税收制度的改革之中去捕捉这只妖的身影，分析广大三四五线城市房价上涨的原因。

       0546房产网（东营房产网）：中国房产市场的发展经过了漫长且又短暂的过程，人们从初的只希望有房住到现在的不仅要有房，还要追求房子的位置、装修、配套设施等外部刚性需求，三四线城市房价的不断上涨也和城市的发展紧密相连。