“公摊面积”或将退出历史舞台。

　　近日，住建部发布《住宅项目规范(征求意见稿)》，指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 这是住建部在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

住建部发布《住宅项目规范(征求意见稿)》：建议按套内面积交易

　　建筑面积包括公摊面积和套内面积，我国普遍以建筑面积进行计价。买100平米房子后只得70平米，甚至房子后缩水一半，这背后正是公摊面积作祟。

　　公摊面积的存在，不仅让精装修、物业费、取暖费都多了一部分，而且给了开发商含混其词、不断推高公摊比例的可能。同时，由于分摊比例不一，也让平均房价失去了指导意义。

公摊模式起源于香港

　　如今住建部征求意见，告别“公摊面积”成为可能，对于楼市影响有多大?

　　01、公摊模式的起源

　　公摊模式起源于香港。

　　1950年代，香港百废俱兴，房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售，对资金要求量大，有开发商率先想出“分层出售”的主意，既然分层出售，那么公摊部分自然就包含在内，公摊面积由此而来。

　　在同一时代，香港还发明了以预售制为特色的“卖楼花”制度。随后在1990年代，随着内地房地产市场崛起，分摊面积和商品房预售制均被复制而来。

　　公摊面积的存在，导致无论在精装修还是计算物业费、取暖费时，都存在明显多征的情形。装修不会装修到公摊部分，取暖也不会取暖到公摊部分，但在收费时，公摊面积却一分不少，这显然是不公平的。

　　更大的问题在于，由于公摊比例本身并不透明，到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分，也存在很大模糊空间。这就给了开发商暗箱操作的空间。

　　更重要的是，这一模式还让名义上的房价，在统计数字上显得更低一点。包含公摊在内的建筑面积明显高过实际套内面积，这在某种程度上拉低了数字上的房价。

　　然而，时随势移，房地产市场早已规范化，分层出售已是明日黄花，早已过时。为此，2013年，香港出台文件，强制要求商品房销售按实用面积计价，正式告别公摊面积。

　　而在国际上，发达国家均不存在公摊面积一说，所见即所得，房产交易相对清晰透明化。

　　而在国内，早在2002年，重庆就明确规定，住房销售以套内面积作为作为计价依据。重庆因此成为全国不按照公摊面积计价的城市。

　　可见，取消公摊面积，转以实际套内面积计价，可谓大势所趋。

资料图片

　　02、取消公摊面积，房价是涨是跌?

　　取消公摊面积，对于楼市的影响要一分为二来看。

　　有人认为，取消公摊面积，从建筑面积到套内面积将会缩水10%—30%。面积缩水，这意味着房价也将随之而下调，然而，这是一厢情愿。

　　一套房子的市场总价是多少就是多少，并不会因为计价方式改变而发生变化。相反，如果计价面积从100平方缩水到70平方，那么名义房价或许会随之上涨30%，从而保持总价不变。

　　简单而言，羊毛出在羊身上，取消公摊面积，不仅没有降低房价的效果，反而还会推高名义房价，但对于消费者整体的购房总价却不会有什么影响。

　　当然，即便如此，取消公摊面积，所见即所得，会让房价变得更加透明。

　　同一地段、同样大小、同样总价的房子，在过去看起来一模一样，但如果公摊面积大相径庭，那么实际房价就会出现明显差异。实际房价一旦暴露，这两个房子还能“一模一样”吗?

　　过去一套100平方米的房子，一套公摊比例是10%，另一个公摊比例是30%，但在均价上都是2万进行销售。如今，公摊面积被取消，房子的实际大小暴露无遗。

　　一个套内面积剩下90平方，一个套内面积剩下70平方，这两套房子还能买卖到同一价格吗?

　　显然，那些公摊比例过大的二手房，可能面临房价大降的可能。

　　03、告别公摊，对房产税有何影响?

　　作为楼市调控的长效机制，房地产税离我们已经不算太远。

　　取消公摊面积，对于装修费、物业费、取暖费的影响可谓立竿见影。不过，对于房产税的影响，则存在两面性。

　　一方面，取消公摊面积，并不会影响房产税的实际征缴额。按照此前财政部的表述，我国房地产税将按照评估值进行征收。所谓评估值，即房价总价，并不会受到公摊面积或套内面积大小变化的影响。

　　另一方面，取消公摊面积，会显著影响到房产税的免征面积。任何国家对于房产税的征收，都存在一定额度的免征面积，中国也不例外。刚需套可能会获得免征，也可能每个人都能获得一定的免征面积，30平方到60平方米不等。

　　这个免征面积，究竟是按照建筑面积计算，还是按照实际套内面积计算，可谓有天壤之别。如果告别公摊面积，房产税能按照套内面积计算，那么房产税负担将会大幅锐减。

　　04、结论

　　无论是出于规范房地产市场的需要，还是基于维护消费者权益的角度，取消公摊面积都是大势所趋。

　　其一，取消公摊面积，让住房和房价都变得更加透明。所见即所得，住房实际大小一看便知，开发商从此失去了借公摊比例上下其手的弹性空间，购房者也能对房子的情况也能一目了然。

　　其二，取消公摊面积，能切实遏制收费乱象。精装修，并没有装修到公摊面积空间;取暖费，也没有取暖到公摊空间。而这些过去都是以建筑面积计费，显然存在多收费的情况。如今，从建筑面积回到套内面积，正是拔乱反正之举。

　　其三，取消公摊面积，不会显著改变房价。实际房价该是多少还是多少，并不会因为计价方式变化而发生变化。相反，那些过去公摊比例过高的房子，恐怕不能与公摊比例过低的房子，继续维持相同的总价。

　　其四，没了公摊面积，要谨防开发商转而偷工减料、压缩公共空间。公摊部分多数公共设施，有其存在理由。所以，问题不是该不该有公摊，而是公摊面积不该计入房价。如果未来取消公摊面积，开发商会否压缩公共空间，这显然是存疑的。

　　其五，取消公摊面积，有利于房产税推进。房产税按照评估价征收，也不会受到有无公摊面积的影响。但是公摊面积的存在与否，却会切实影响到房产税免征面积额度。如果未来都按照套内面积进行处理，那么购房者能够享受到的实际免征面积有所增加，这显然会有利于房地产税的推进。

　　当然，公摊面积背后，涉及重重利益，改革历程并不会一蹴而就。目前，取消公摊面积，还只是住建部门的征求意见文件，离正式成形乃至落地，还有相当长的距离。

　　0546房产网（东营房产网）：取消公摊面积核算，以得房面积核算进行交易，势必会导致单价大幅上涨，但正如专家所言，总价不会有太大变化，后续带来的问题也需要加以重视。所以，真正要实施这一政策，还有一些后续问题需要加以解决。