当一种声音在羊群效应的作用下被无限放大之时，你是否意识到那不是真的，就好比“谣盐”惑众。
“断粮、告急、恶化、崩盘……”市场上开始充斥着上市房企资金链危机的言论。或许是因为严厉的房地产调控政策，或许是因为银行贷款的急剧缩减乃至断贷传闻，或许是因为部分房企的降价促销，或许是因为房企年报中资产负债率的上升和经营性现金流的大幅下滑，让这种声音获得了广泛认同。
事实是否果真如此？仅仅以资产负债率上升和经营性现金流下滑来判断房企资金链陷入困局，是否有些危言耸听？
“由于连续两年的销售回笼资金仍然充沛，加上信贷之外的融资渠道的不断拓展，绝大多数大中型开发商今年的日子并不难过，几乎不会出现资金断链的问题。”地产评论人陈真诚表示。
但这并不意味着开发商们可以高枕无忧，由于长期债务的大量增加及数年后部分房企的高息债券面临偿还，一旦房地产调控带来的行业调整持续数年，销售资金无法覆盖债务风险，房企的资金链届时将会经受严峻考验。
资产负债率之高
对房企资金链质疑最强烈的根据，来自于资产负债率的普遍提升。比如万科（000002.SZ）的资产负债率上升至74.69%，保利地产的（600048.SH）资产负债率上升至78.98%。据统计，资产负债率同比上升的房企数量比例超过80%。
据此有观点认为，在销售如此畅旺的2010年，上市房企的资产负债率却普遍上升，说明资金状况已经岌岌可危。
“这并不是问题。由于房地产行业的惯例是先收款后交楼，销售和结算之间存在时间差，因此资产负债表中的预收账款比例也往往比较大。”有地产分析师指出。
而预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入。因此，计算预收账款剔除后的负债与资产的比例，更能清楚地反映房企实际的负债情况。
以万科2010年年报为例，剔除预收账款后，万科的其他各项负债占总资产的比例仅为40.2%，其中有息负债占总资产的比重只为22%。且有息负债中短期负债的比例也仅为35.4%。
实际上，由于房企对2011年的房地产调控有所忌惮，会倾向选择减少结算以保证未来的业绩，因此大量的预收账款为众多房企留下了足够的缓冲空间。2010年上市房企年报披露，万科有高达919亿元的未结算销售金额，预收账款的同比涨幅达134.4%；保利地产的预收账款为515.4亿元，同比上涨72.79%。
“从目前已公布的上市房企净负债率水平来看，譬如万科、万通地产（600246.SH）等2010年的净负债率均处于历史低点，而即使是保利地产的净负债率达到了88.5%，其负债结构也是以长期负债为主，短期内财务风险依然完全可控。”中国房地产信息集团研究中心评论员杨晨青表示。
保利地产2010年年报显示，其短期借款为4.5亿元和一年内到期的非流动负债为73.3亿元，而其长期借款则达到470.3亿元。另外，保利地产2 年内到期的借款为186 亿元，低于其账面191 亿元的现金余额。并且这一贷款额仅为2010 年销售额的28%。
因此，单纯看房企资产负债率上升并不能充分说明其资金链出现问题，一方面，预收账款的大幅增加为房企未来的业绩提供了支撑；另一方面，从已发年报房企的负债结构状况来看，大多数房企已经纷纷开始选择“债务长期化”的策略。
有分析人士指出，在未来房地产市场很可能进入调整期的情况下，房企“债务长期化”的策略不外乎有两种考虑：借款的大量增加与销售回款相配合，是为了在市场调整期的有利时机加大拿地和并购的力度；同时，一旦销售不畅财务吃紧，长期债务则可以保证房企短时期内不会面临群债压顶的危机。
经营性现金流之辨
另一个被广泛质疑的则是经营性现金流。据Wind数据统计，截至3月17日，沪深两市32家房企2010年经营活动产生的现金流量净额为-409.6亿元，而2009年，这些房企的经营性现金流为240.5亿元，足足下降了270%。
以保利地产为例，其2010年年末的经营性现金流由2009年年末的-11亿元锐减至-224亿元，下降幅度达1854%。成为众矢之的。
但一位分析师指出，房企经营性现金流的巨大缺口并不能说明其资金链岌岌可危，“由于房地产行业的长周期性，在企业的扩张期和收成期，经营性现金流经常有很大的落差，呈现强波动性，某一年度出现负值并不奇怪。”
