学区房置业者“本地化”
进入“金九银十”，二手房的成交不涨反降。但是北京麦田房产成交数据显示，部分改善型需求集中的核心商圈平均成交面积依然稳定，而且对中高端二手房需求较多的改善型购房人呈现年轻化、本地化迹象。
北京二手房“金九”遇冷
中高端市场“接棒”
二手楼市在经历了快速回暖之后，在“金九银十”却出现了成交下滑的现象。与此同时，专注于北京中高端二手房的麦田房产成交数据显示，在整体市场成交回落的情况下，奥林匹克公园、朝阳公园、燕莎、三元桥、四季青、紫竹桥、车道沟、学院路等商圈平均成交面积依然稳步攀升，改善型购房需求逐步释放，中高端二手房需求仍然稳定。
针对近期中高端市场成交量稳步渐长的原因，北京麦田房产市场分析师张叶松表示：“从历年二手房市场规律来看，高端市场虽然在"量"上不占优势，但交易量和持续性相较其他房源更稳。加上目前对投资性需求的购房限制，导致原有部分投资需求转移到高端市场上。另外，近几个月入市的如金茂府、西山壹号院等高端项目，对刺激高端市场交易也产生了一定的积极作用。”中高端市场“抬头”到底意味着什么?张叶松还说道：“这除了说明购房者对2013年的房地产市场情况普遍看好，更说明了核心地段土地的稀缺性为中高端房产的保值、增值奠定了坚实的基础。”
现代人生活注重品质与便利，除了交通便利、配套成熟等考虑因素外，具有雄厚的教育资源、优美的环境、丰富的休闲娱乐设施更是被越来越多的购房者所看重。因此，核心地段的学区房、景观房的需求量仍然较大。
改善型购房者趋“年轻化”
根据北京麦田房产近三个月的成交数据显示，35岁以下购房者比例逐渐增大，购房者年龄明显趋向“年轻化”。北京麦田房产9月成交数据统计中，35岁以下购房者约占42.86%，这一年龄段数值在8月更是达到了62.30%。由此可见，80后已追赶上70后成为了当下市场的主力购房群体。
“80后适婚年龄的到来从而激发的购房需求是极富"刚性"的，这类需求容易季节性集中爆发从而形成交易旺季。”张叶松分析道：“相信在新消费理念下成长起来的80后群体将为房地产市场注入更多的活力，未来置换型需求或将持续增长。”
学区房置业者“本地化”
在改善型需求年轻化的同时，作为改善型需求重要组成部分的学区房置业者还呈现出“本地化”趋势。以四季青区域为例，北京麦田房产成交数据显示，北京本地人购房比例高达87.5%，7月、8月也分别占到69%和50%。为何北京本地人对四季青商圈如此青睐，对此，北京麦田房产曙光区区域经理赵晋分析道：“这可能与四季青商圈楼盘自身特点有关。一方面，四季青商圈周边二手房大部分以带电梯的矮板楼为主，南北通透且密度较低，十分适宜居住，符合"老北京"居住习惯;另一方面区域内大部分为学区房，配套成熟，生活便利，目前四季青商圈二手房均价在4.5万元左右。”
