虽然很多开发商对世博地块有着强烈渴望，但目前享受世博土地盛宴的均是央企。
日前，上海世博发展集团有限公司与中化集团、中国华能集团、招商局集团等10家央企就入驻上海世博园B片区举行了签约仪式。这是继7月份中国商飞、宝钢集团、国家电网3家央企入驻世博园后，第二批签约进入世博园的央企。
一位专家向《华夏时报》记者透露，入驻世博园区的央企在与上海世博局签订土地出让协议后，将在世博园内建设自己的总部大楼。而上海准备将世博园区B片区打造成央企总部集聚区，然后再对其他地块进行开发。
中原地产预计，按此前政府公布的世博园将有40%的土地进入市场，世博园内土地出让的收入可达2000亿元左右。
批土地盛宴的“门槛”
“13家央企的入驻，标志着世博园后续开发正式启动。这些央企签订的是入驻的框架协议。此后央企将与世博局签订土地出让协议，这些企业将在世博园B片区内建造自己的总部大楼。”上海社会科学院研究员顾建发告诉记者。
有媒体报道，此次世博园区B片区的地价会比市场价格便宜一些，可能每平方米的价格不到3万元。不过，央企建楼也会受到一些限制，如不能太高，建好后不能出租或转售等。
上海世博会闭幕后，世博园成为上海市中心大的一块储备开发土地。而上海市中心区域内的这片约6平方公里高品质的土地如何利用，也引起了开发商、投资机构的高度关注。
“想拿世博园土地的企业太多了。但看一下批和第二批进来的企业，其实政府设置了门槛：都是央企，而且这些央企在各自的行业中都处于龙头地位。这样的门槛对开发商来说，不是有开发经验、有资金就可以进来的。想吃"土地盛宴"的房企，恐怕要等后面的机会了。”顾建发在接受记者采访时表示。
“这几家央企将把他们的核心业务放在世博园。央企入驻不但会带来稳定的人群，而且会吸引大量的下游企业入驻到周边区域。在央企入驻世博园之后，周边的办公楼需求将大幅增长。”顾建发向记者表示，这种“头羊效应”其实起到了预热市场的作用，解决了商业地产所面临的需求不足问题。
“一个区域的产业集群成型后，商业地块的价格要比原先高得多。”中国指数研究院研究总监陈延彬指出。
中原地产研究总监宋会雍向记者表示，按政府此前对外公布的信息，世博园内将出让约200万平方米土地。如果按3.0的容积率来算，园内可建面积约600万平方米。而去年世博园周边出让的几幅住宅土地的楼板价约3万-4万元/平方米。世博园内的土地楼板价至少不会低于外围。以保守3万元/平方米的楼板价格来计算，世博园内的土地就高达1800亿元。如果园内土地用于建造商业项目，土地出让价格应该会更高一些，预计会有2000亿元左右。
后续开发进程缓慢
“上海世博会结束后，世博园的后续开发利用就应该启动了。”绿地集团一位高层表示，世博地块的后续开发进展比较缓慢。
去年10月市场上传出政府可能出让世博地块的消息后，包括华润、长江实业、新鸿基、金地、SOHO中国、瑞安集团等十余家开发商都对世博地块表示出浓厚兴趣。
但此后，世博园的商业地块却没有推向市场。陈延彬表示，这与政策走势有一定关系。“去年10月份国家出了地产调控政策，如果世博地块那时拿出来拍卖，肯定是地。”
上海一位政府决策咨询专家告诉记者，一方面政府不希望降低世博土地价格，另一方面现在也并非推出土地的好时机。因此，政府对世博园的后续开发做了调整：先引入不同行业的领军企业。
记者在采访中了解到，虽然上海世博局和规划部门都已明确园区后续开发的基本思路，但后续开发中仍有很多细节尚未确定。
根据3月份上海规土局公布的规划草案，上海世博园区的后续利用将形成“五区一带”的功能结构。
规划草案显示，世博会地区结构规划范围包括世博会红线及协调区，用地总面积约6.68平方公里，其中世博会红线范围5.28平方公里。而世博园的后续开发总体定位是，形成文化博览创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居为一体的上海标志性公共活动中心。
“现在已经明确的是，世博园内将有约2平方公里的面积用于商业开发。对外可能会出让的商业土地主要位于A和C片区，B片区主要引进总部经济。但更详细一些的开发和利用，现在还没有明确。”顾建发表示。
对于各区的定位，戴德梁行新发布的报告披露，世博园A片区主要为展览、演出、会议中心，C片区主要是文化和工业用地；在后续开发中，A、B片区内的办公楼面积约30万平方米，C片区的商铺面积约为20万平方米。而浦西的D片区将建成博物馆和文化创业园，E片区定位为艺术文化和酒店业。
“虽然有了规划草案，但这个草案中并没有指明哪一块土地将建造什么，具体的容积率是多少。”一位上海政府决策咨询专家告诉记者，由于规划草案只是粗线条的，因此在操作性上稍差了一些。
上海现代建筑设计集团综合所所长李明在接受记者采访时表示，世博园在后续开发中还有一些待定的问题。“世博园的规划可能会略有调整，主要是增加了几个保留场馆。在如何继续使用这些场馆、怎样与其他公共和商业进行协调上，仍未确定下来。”
