山东金辰建设集团有限公司董事长兼总经理周北平

　　东营楼市2014年成交量稳中有降、竞争激烈;

　　2015年上半年市场处于筑底期，下半年或将有所改善

　　2014年公司多个楼盘相继开盘销售，实现热销;2015年加大资金回笼力度，促进销售，计划新开工三个优质项目

　　2014年我公司开发面积36万平方米，代建面积60万平方米，销售面积26万平方米。2014年有6个楼盘相继开盘销售：香溪丽舍、凯旋广场二期、风尚时代广场沿街商铺、金鼎国际、现代星城、胜利佳苑南门商业街。另外在售的楼盘还有金辰富海广场、书香门第三期别墅。2014年在较严峻的房地产形势下各楼盘销售还比较理想，确保了公司资金的正常运转。

　　2015年主要加大资金回笼力度，促进销售，使去年在建的楼盘陆续达到交房条件，并计划新开工三个楼盘：一个是位于开发区管委会东邻的建金大厦写字楼项目，另一个是位于金湖银河片区的住宅区项目，还有一个位于河口区电视台南邻的住宅项目怡河水岸;再就是把所有代建项目按时保质交付给业主。

　　东营楼市2014年成交量稳中有降、竞争激烈，总体是低位消化库存

　　2014年季度延续2013年的态势，市场还保持一个较高的成交量，价格也没有太大变化，第二季度买方市场开始出现观望情绪并逐渐扩大，从而影响了成交量，但是同期投入市场的新增开发面积还在不断扩大，造成了激烈竞争，三季度各楼盘相继推出优惠促销政策，以促进成交，出现同比量价齐降的结果，四季度随着限贷政策的取消，以及公积金政策的放松，极大的促进了改善性需求，市场有所好转，但总体还是在低位消化库存。

　　2015年上半年东营房地产市场处于筑底期，下半年或将有所改善

　　我个人认为2015年上半年房地产市场还会处在一个筑底期，下半年可能会有所改善。原因是由于受到2014年市场不景气的影响，大部分开发商资金吃紧，拿地的愿望降低，新开工的面积会逐渐缩小，市场以去库存为主，而市场每年的刚性需求不会有太大改变，当供需达到一个新的平衡点时量价会逐渐走入上行通道。另一个原因是当经济整体面临下行压力时人们期待的降息降准政策或许会出台，刺激经济发展，当其它实体经济好转的同时房地产市场也会随之好转。

　　2015东营楼市平稳发展利好政策让购房者受益

　　2014年以来，随着房地产市场的深度调整，房地产调控思路发生重大转变，由以调控房价为主要目标，转变成更多使用取消限购限贷、提高公积金、贷款额度等经济手段，总体上房地产调控将朝放松的方向发展。

　　纵观马年，先是“限购”、“限贷”、“限价”等重重枷锁逐步放松，然后是央行与银监会在“十一黄金周”之前出台房贷新政。不仅如此，今年2月4日，央行时隔两年多再次宣布实施降准，2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自去年11月21日央行宣布降息以来，货币政策再次宽松化，也是楼市自去年9月30日限贷解绑后再次迎来资金面利好。此次下调将促进实际利率逐步回归合理水平。紧接着《不动产登记暂行条例》的“子”落地，更是政府在推进长效机制建设中重要一步。

　　在这些调控政策中可以看到，不仅实实在在刺激了购房者，造成了去年后两季度的提振，还将直接影响到今年楼市销量。很多购房者一方面寄期望于未来在楼市新政下价格下跌，另一方面，又担心刚性需求的大量涌入，使得房价出现反弹，这些情绪使平淡的元旦楼市开局也变得不寻常。

　　对于购房者来说，众多利好政策和市场变化在去年年底集中释放，使得今年也许能够成为他们的春天。这些政策信号足以说明2015年东营楼市将回归良性，脚踏实地，进入“新常态”，大起大落的价格跌宕将很难出现，房价根据需求和市场规律而定，去库存、稳成交仍然是重要目标，房地产维稳将是大趋势。

　　价格是购房者关注的要因素

　　从购买力角度来看，房地产市场经过过去十几年的迅速发展，有购买能力的人很多都选购了自己的住房。目前有买房需求的一是年轻人，二是改善型购房者，大多都有稳定的收入，其对价格很敏感，更容易观望，只要房地产有一点风吹草动，他们就会观望，如果有楼市有降价现象存在，他们的心理就会变成等待。所以说，价格永远是购房者关注的要因素，其次是物业、户型、区位和项目品质。

　　根据购房需求不同，当前东营楼市购房者可分为刚性需求、改善性需求、投资性需求客户；如果按需求来分类的话可分为刚性需求(多为次置业的年轻人)、改善性需求(多为第二次或第三次置业的中年人)和投资性需求三大类。我认为，无论是哪种类型的购房者，当你想购买物业时，先要了解自己的经济实力，再选择几家楼盘进行比较，实地查看开发商、物业管理，并了解一下开发商之前的项目、业主论坛与开发商的口碑。

　　如果你还年轻，好买学区房，再综合比较性价比，选择自己满意的楼盘，当市场在筑底的时候出手购买都是好时候;改善型的购房者要多关注楼盘的环境和项目品质;投资型的购房者2015年第二季度应该是好的投资时间节点，和股票一样谁也不可能买在低点上，你能买在次低点上就是大的赢利了。