0546房产网（东营房产网）讯 2015年东营楼市可谓是全力去库存的一年。在这一年中，通过政府调控以及与开发商双管齐下，东营市中心城商品房入市体量大幅下降，而商品房成交量在央行多次降息政策刺激下，实现平稳增长，一减一增。

　　临近年末，东营楼市高库存压力有所缓解，尤其是住宅库存基本回归合理区间，但商业、写字楼高库存仍难以缓解。下面小编就为大家重点分析2015年度东营中心城成交及入市详况。

　　2015东营商品房成交量实现平稳增长 二三季度实现放量成交

                  2015年度东营市中心城商品房成交现“二三季度放量成交”

　　根据0546房产网援引东营房管局公布的数据统计，2015年东营中心城共实现商品房成交23663套(此数据涵盖住宅、写字楼、商业、车库及储藏室等)，与去年相比减少328套;成交面积达到251.43万㎡，环比2014年的231.01万㎡增长8.84%;而成交均价达到5828.26元/㎡，环比2014年的5450.41元/㎡上涨6.93%，合计每平米上涨近400元。

　　2015年东营中心城楼市虽全力去库存，但多数楼盘未采取以价换量的策略，相反在央行多次降息降准政策带动下，实现了量价齐涨。尤其是贷款利率下调，公积金贷款政策愈加宽松，国家对楼市尤其是三四线楼市采取救市的大背景下，刚需以及刚改客户相比2014年入市的积极性大大增加。

　　分季度来看，2015年季度，东营中心城楼市依然延续2014年的低迷，仅成交商品房3960套，但成交均价却在商业及写字楼带动下攀升至5941.7元/㎡的年度新高。第二、三季度，东营中心城楼市复苏，成交量及成交面积大幅攀升，成交均价也在5700元/㎡以上的高位运行。第四季度成交量虽有小幅下降，但仍保持在6000套以上的高位。应该说2015年东营楼市已经实现复苏，但距离2013年的火爆行情还有一定的距离。

　　2015年东营中心城商品房入市体量创新低 写字楼及商业库存依然高企

2012--2015年东营中心城入市商品房及住宅体量一览

2015年东营中心城入市商品房及住宅体量一览

2015年东营中心城商品房及住宅成交量及预售分析

　　2015年东营中心城商品房入市体量创新低。

　　根据0546房产网数据统计分析：2015年东营中心城仅入市商品房20032套，预售面积仅为207.58㎡，环比2014年分别减少48.13%，41.24%。而住宅仅预售10016套，预售面积仅为157.66万㎡，环比分别减少49.91%、44.19%。

　　2015年的入市体量仅为2014年的一半。而东营楼市的高库存主要是2013年、2014年造成的，尤其是2014年东营入市商品房面积创下天量，而商品房成交量非但没有实现2013年基础上的增长，相反则陷入长时间的低迷，从而造成东营楼市的高库存。经过2015年的正常去化，东营商品房库存量有所缓解，尤其是住宅库存，现在的库存量按照2015年的去化速度，15个月即可清理完毕，相比于2014年年底则有大幅度的降低。

　　应该说东营楼市住宅的高库存危机已经解除，但对于商业和写字楼而言，其形势则依然严峻。尤其是写字楼，仍然是高难度去化产品，纵然一些写字楼已成为现房。而商铺产品去化形势也不容乐观，尤其是一些商场及沿街铺面遭受严重的电商冲击，盈利能力愈发艰难，这在很大程度上抑制了商铺的去化速度。

　　分季度来看，得益于商品房入市体量大幅减少，而商品房成交量实现稳定增长，除第三、四季度商品房去化率低于外，其余三个季度均在以上，即实现商品房净库存的减少，尤其是在第二季度，商品房净去化库存达到25.67万㎡，住宅净去化库存达到27.42万㎡。全年商品房净去化库存达到43.85万㎡，住宅净去化库存更是达到65.64万㎡。不难看出，东营中心城楼市的高库存得以有效缓解。

　　2015年东营中心城住宅实现量价齐涨 后期行情依然

　　2015年，对东营中心城住宅销售来说，是一个相对圆满的丰收之年。

　　根据0546房产网数据统计分析：2015年东营中心城全年成交住宅14638套，虽然环比2014年减少138套，但成交面积却达到223.3万㎡，环比去年增加6.48%，成交均价达到5628.3元/㎡的历史高位，环比去年的5195.02元/㎡上涨8.34%，即每平米上涨400元。

　　分季度来看，季度住宅的签约量及签约面积均创下新低，而住宅签约均价则保持在5586.44元/㎡的合理水平，第二、三季度则持续发力，尤其是第三季度，签约量和签约面积以及签约均价均创下新高，可谓是2015年丰收的一个季度。

　　第四季度，虽然签约套数及面积都有一定的减少，签约均价也创下5512.74元/㎡的低位，但各项数据仍在正常区间内，东营住宅市场仍处于合理的发展区间。2015东营住宅销售实现量价齐涨，广大购房者盼望的“楼市库存高企，房价应声下跌”的景象并未实现。

　　在贷款利率降低、公积金贷款政策宽松、以及国家关于首套房低25%首付等利好政策带动下，众多刚需及刚改购房者纷纷涌入楼市，而众多楼盘在这些利好政策刺激下大部分都已完成2015年的年度销售任务。

　　对2016年楼市而言，央行宽松的信贷政策仍将会持续，国家针对三四线城市的救市政策也将会继续执行。因此，虽然当前中国经济发展迈向中高速阶段，东营作为以油田崛起的资源型城市受到低油价因素的影响会更大一些，但2016年东营中心城住宅市场在大环境因素向好的基础上仍将会保持平稳增长，同时2016年东营中心城住宅入市体量会出现大幅增长，因此，东营中心城住宅仍会存在适度的库存压力。

　　2015年东营中心城写字楼签约量创新高，库存依然高企

　　根据0546房产网数据统计，2015年东营中心城写字楼签约套数达到1108套，签约面积为16.17万㎡，两数据分别环比2014年增加30.66%、54.4%，成交规模再创历年新高。

　　分季度来看，除季度仅签约217套外，其余四个季度签约量均比较平稳，签约面积则在第四季度达到51031.8㎡的峰值。但一年16万平米的成交量对东营写字楼的巨大体量而言可谓是杯水车薪，像东营普通的一个写字楼项目，建筑面积都在10万㎡以上，因此东营中心城写字楼的去化可谓是东营楼市的头等难题。

　　在这头号难题面前，开发商以及政府部门都在积极行动，尤其是一些纯写字楼楼盘均推出租售结合、先租后买的销售策略，在大众创业、万众创新的大背景下，像金融港等楼盘在推出租售结合销售政策的同时，还及时响应国家号召，充分利用金融港所具备的金融优势，推出创客空间，满足创业群体的办公及资金需求，有效带动项目的销售。而政府部门也在全力帮助写字楼项目去库存，像对进驻写字楼的一些企业给予政策方面的补贴，联合一些写字楼项目打造创业基地等等。

　　虽然这些措施行之有效，但从写字楼入市的体量来看，东营写字楼市场依旧面临较大的库存压力，去库存之路任重而道远。

　　2015年东营中心城商业用房成交面积稳步增长 2016仍将发力

　　根据0546房产网数据统计分析：2015年东营中心城商业用房签约量为868套，环比2014年减少5.34%;签约面积为11.97万㎡，环比2014年增加11.7%，从签约面积来看应该说保持了平稳的增长。

　　分季度看，第二季度东营中心城商业用房实现放量成交，签约套数达到268套，签约面积为44271.59㎡，签约规模是季度的一倍。三四季度的成交规模基本上持平。　

　　2015年东营中心城商业用房的成交规模相比写字楼减少达4万㎡，但商业用房的库存压力要比写字楼小很多。虽然，像东营万达广场、东营宝龙广场及新邦涌金门等项目的商业部分仍然存在市场培育等诸多问题，但商铺投资相比写字楼而言，率要高很多。从长期来看，东营中心城商业用房销售依然会保持不断抬高的价位水平。

　　2015年东营楼市全力去库存，在卡住入市体量，商品房尤其是住宅成交量实现平稳增长的情况下，东营中心城楼市去库存取得明显成效。虽然距离安全库存还有一定的距离，但众多楼盘尤其是住宅楼盘在2016年可以轻装上阵了。

　　进入2016年，虽然中央的救市政策会继续实施，国家的政策环境将会愈加宽松。但不可否认油价的萎靡不振对油田确实产生不利影响，油田降薪大潮已经开启，这对2016年的东营楼市而言不是好消息，并将对一些改善型楼盘产生一定的影响。总体来看，在利好因素日趋增多的楼市大环境下，2016年东营楼市成交量有望在2015年的基础上实现平稳增长。