0546房产网（东营房产网）讯 一季度东营中心城楼市依然维系着去年下半年以来的旺市行情。尤其是年后至3月底，在多项利好政策影响下，各大楼盘早早迎来销售旺季。纵然一些楼盘已提价，仍然保持旺销态势。虽然一季度东营中心城楼市签约量与去年同期相比小幅下降，但3月份销售放量未及时反映在签约量上。一季度东营中心城楼市一大特点是涨价，另外一大特点就是改善型置业大爆发。尤其是二孩政策放开，一些刚改群体换房意愿强烈。刚改群体成为各大楼盘竞相瞄准的香饽饽。下面小编就为大家分析一季度东营中心城楼市呈现的新变化、新特点。

　　一季度东营中心城商品房签约量小幅走低 签约均价再创新高

2016年一季度东营中心城商品房成交数据环比、同比变动趋势

　　据统计，一季度东营中心城商品房签约4152套，签约面积43.5万㎡，与去年同期相比，签约套数增加4.85%，签约面积则减少0.93%，整体签约规模与去年同期基本持平。但与去年四季度相比则出现明显下滑，签约面积环比减少30.89%，签约套数更是减少57.19%，降幅非常明显。当然春节假期是主要影响因素，此外，季度处于一年之中的销售淡季，签约规模与去年持平属于正常现象。一季度东营中心城商品房签约均价创下历年新高，签约均价达到5972.41元/㎡，同比上涨0.51%，环比则上涨4.42%，接近6000元/㎡的房价虽然有写字楼和商铺的价格包含其中，但这一均价对东营的普通老百姓来说仍是高位。第二季度，随着各大楼盘陆续提价，整体签约均价将迎来新高。东营中心城楼市将迎来量价齐涨的时代。

　　一季度东营住宅签约均价5678.7元/㎡ 签约面积与去年同期持平

2016年一季度东营中心城住宅成交数据环比、同比变动趋势

　　据统计，一季度东营中心城住宅签约均价达到5678.7元/㎡，与去年同期相比上涨1.65%，与去年四季度环比上涨3.01%，大体来说，一季度的东营房价与去年同期相比每平米上涨92元，与去年四季度相比每平米则上涨166元，当然这只是均价直观的反映。具体的一些楼盘，上涨幅度大的每平米涨幅达到500元，小的也有二三百元。在个贷利率降至新低，二胎政策放开政策利好刺激下，入市群体大增，各大楼盘在库存压力减少的情况下不再是以价换量，而是采取提价或者缩减优惠的策略，年前年后经常看房的客户对此应有切身的感受。一季度东营中心城楼市住宅签约面积为37.79万㎡，同比减少1.18%，环比搭建30.35%，签约规模与去年同期基本持平，由于3月份楼市放量成交未及时体现在签约数据上，在第二季度东营中心城住宅签约量将迎来强劲复苏。

　　一季度东营中心城写字楼签约套数及签约面积出现双降 写字楼去化仍任重而道远

2016年一季度东营中心城写字楼成交数据环比、同比变动趋势

　　一季度东营中心城写字楼近签约205套，签约面积为33221.59㎡，签约套数及签约面积环比分别减少28.32%、34.9%，同比则减少5.53%、4.57%。2016年首季，东营中心城写字楼去化更趋缓慢。写字楼销售可谓是压力山大。而写字楼去化也成为东营楼市去化的头号难题。尤其是开发区府前大街片区、东三路片区写字楼项目扎堆，且很多写字楼已经是现房，但空置情况异常严重。在当前实体经济长时间萎靡不振的大背景下，写字楼的需求也在缩减，在种种不利条件下，东城的一些写字楼项目纷纷开启以租代售、创客中心等营销方式，提升写字楼人气，减少项目空置率，想尽一切办法去化写字楼库存。

　　一季度东营中心城商业用房签约套数创新高 商铺投资有望升温

2016年一季度东营中心城商业用房成交数据环比、同比变动趋势

　　据统计，一季度东营中心城商业用房签约236套，环比增加12.91%、同比则增加21.03%。签约面积为23857.59㎡，环比减少34.9%，同比则增加4.57%。一季度东营中心城商业用房签约规模虽然与去年四季度的5万多平米相距甚远，但与去年相比仍实现5%的增长。商业用房去化应该说要比写字楼去化容易一些，尤其是一些社区商铺、位居市中心核心位置的城市综合体商铺销售都具有相当可观的客户群。而且这些商铺依据地点以及位置不同等具有相当可观的投资价值。虽然说电商对实体商铺带了非常大的冲击，但电商对提袋消费冲击较大，一些主打美食、体验店以及大型社区配套商业仍具有相当强的投资价值。在今年一季度，蓝色港湾首期商铺开启大规模认筹、宝龙城市广场、东营万达广场商铺继续火爆销售。而像恒大黄河生态城、阳光100东方海、中南世纪锦城等大型住宅综合体社区商铺依旧抢手，在2016年的剩余三个季度，还将有东城万达广场、红星美凯龙家居广场、明佳财富广场、以及陶然财富港等商业项目入市。东营中心城商业用房的销售今年将会跟随住宅去化的步伐加速升温。

　　一季度东营中心城入市商品房创历年新高 东营区去化压力大

2016年一季度东营中心城商品房及住宅去化曲线对比

2016年一季度东营中心城商品房及住宅入市数据

　　一季度东营中心城共预售商品房5936套，预售商品房面积为46.6万㎡，预售住宅套数达到2966套，预售住宅总面积为39.54万㎡，预售商品房及住宅体量创下历年同期新高。鉴于2015年东营中心城入市商品房及住宅创下新低，进入2016年商品房项目不仅增多而且体量或持续放量。像一季度就有东营城市主人、天业盛世澜庭、胜采胜兴花园、德邻家园、陶然财富大厦、鹏豪盛都等新项目入市，也有像恒大棕榈岛、悦来新城四期叠拼、东亚清风小镇等楼栋获得预售。一季度东营中心城入市商品房及住宅均放量，而商品房及住宅成交量与去年同期基本持平。因此，商品房和住宅去化率则显著降低，其中一季度商品房和住宅去化率为93.35%、95.57%，自2015年以来两数据全部低于。从区域来看，东营区和开发区呈现不同的特点，其中东营区住宅去化问题突出，主要表现在住宅库存体量大，虽然成交体量也较大，但仍赶不上入市体量。目前东营区住宅可售库存仍超过15000套，按照当前速度去化，在不增加入市的理想条件下，去化这些住宅仍需16个月，东营区住宅去化形势仍然比较严峻。而开发区则是住宅库存去化明显，写字楼库存是个大难题。现在开发区可售住宅库存仅4700套，在不增加入市的理想条件下，这些库存仅需9个月即可完全去化，应该是，开发区的住宅库存不是多了而是少了。在2016年剩余的三个季度中，随着蓝色港湾、东城万达广场、众成明月华庭等新项目入市，开发区住宅库存有望恢复到正常水平。开发区虽然住宅库存告急，但写字楼库存仍是楼市去库存的头号难题。金融港、黄河三角洲国际广场、东营财富中心、永晖大厦、东辰清风港这些在售写字楼加上今年要入市的金辰建金大厦、众成大厦、沃德大厦等写字楼。开发区写字楼不仅项目多，而且体量还大，像金融港体量为17万㎡，黄河三角洲国际广场的写字楼体量则超过30万㎡，因此开发区写字楼去库存可谓是压力山大。

　　一季度改善型置业群体猛抬头 成为提振楼市的主要贡献力量

　　一季度随着二孩政策的实施，一些80、90后生二胎的意愿比较强烈，这也催生了大量的刚改购房群体。一些购买120㎡以内的原刚需族们在生二胎的意愿驱使下，纷纷有了换房意愿。同时，原来住在老房子中的一部分中青年群体，在加入到换房的大潮中。因此，换房群体猛增也带来了140㎡以上的大三居乃至四居房源的热销。像一季度进入签约排行榜前30的恒大黄河生态城、恒大棕榈岛、大海鑫庄国际、东营理想之城、天业盛世澜庭、帝景东方等项目改善型项目实现大卖，成为一季度东营中心城楼市的一大亮点。同时，带院且总价合理的叠拼房源从2015年到现在更是受到众多换房族的青睐。2015年的金湖新城加上一季度入市的悦来新城四期叠拼，2016年将要入市的金辰西湖水岸、蓝色港湾等叠拼项目必将实现大卖。刚改群体发力，不仅使得一些新项目大户型房源去化速度加快，也使得一些前期老大难的大平层房源开始受到市场的青睐，加速了东营楼市的去库存。

【广饶中南世纪城】国际马戏嘉年华引爆广饶楼市

　　一季度东营中心城楼市持续了2015年下半年以来的旺销态势。进入春节后更是快速进入销售旺季。可以说，去年积累了一年多延迟购房群体基本上在春节后至3月底得以集中释放。当然，外部因素的向好也对年后楼市快速进入销售旺季起到助推作用。像年后个贷环境大大放松，首套房贷款利率许多商业银行都打出95折优惠，而且放款时间大大缩减，住房公积金贷款条件也进一步放宽，二孩政策放开、一线城市楼市火爆等等。一季度东营中心城楼市出现需求阶段性小爆发，进入二季度将进入常态，尤其是一些热销楼盘年后提价，销量上的变化将会在二季度有所反映。但总体来看，刚需加换房需求仍会大量存在，且外部因素都在支撑楼市回暖。因此二季度东营中心城楼市总体应该会继续维持回暖态势。加之一些新项目入市，成交规模将会实现稳步提升。