世联陈劲松：七张图看懂2017年中国房地产
去年必须要出台严厉政策来调控，就是因为2015年开始全国的土地供应出现了大拐点，这个拐点就是全国楼盘销售面积要比土地供应多得多。
2017年1月7日上午，中城联盟论坛上，中城联盟轮值主席、世联行董事长陈劲松做了主题为《七张图看中国房地产》的演讲。
看过陈劲松演讲的人都知道，陈劲松对于中国房地产市场的预见具有相当的独到性和前瞻性。此次中城联盟论坛演讲，面对云集的地产大佬和专家，陈劲松不改风格，以7张PPT归纳了中国房地产市场的特点和趋势。
总结起来，陈劲松对于中国房地产市场的关键词有：热度看上门量，调控看双杀，量在价先，久盘必跌，价格取决于供销比，城市看聚集，城市潜力看峰均比，资产重边际，崩盘由杠杆，租售看年龄。
这些关键词可能比较难懂，下面用图解释。
张图：新政调控，“戴维斯双杀”极其有效
2016年，中国房地产市场堪称火爆，全年销售额次突破了10万亿。
十一黄金周签上门指数达到了全年高值175.5，十月严新政后，世联上门量急速下滑，创2010年金九银十后历史新低，上门指数为99.5，环比降幅43%，创有记录以来的新低。
其中一线城市下滑情况显著，上门量较十一前下滑68%。
2016年，全国卖了10万亿的房子，增长了30%的份额，比电商的20%还要高，这是巨量市场，关键中国的这个增长是边际增长30%，意味着中国有200万亿的总盘子。未来关键看边际市场。
2017年，房地产热度看上门量，市场看盘均，而非城市平均价格。一个城市平均价格多少，平均价没涨，市长就很开心，因为就控制平均价了。但平均价格是欺骗人时间久的一个事情，深圳有一年平均上涨了50%的价格，但城市平均价格仅增长了不到10%，因为很多反映市均的新盘，都在在城市郊区了(城区里几乎没有新盘)。而现在的新盘超过一定价格，就不给你备案了，所以现在看市场要看盘均。
与九月相比，深圳、北京、苏州等15城，严政使得盘均成交套数及金额大跌跌幅度双降50%。
重庆、石家庄、武汉调控政策较为温和的城市也迅速降温，盘均成交情况降幅接近三成。
徐州、哈尔滨、昆明等城市延续金九银十热度，未受此次调控波及。
世联有1300个楼盘售楼部，现场数据每个月都会给到住建部领导看，领导对此也很关心。调控以来，一线城市下滑68%的客户上门量，这说明调控极其有效。这次调控为什么有效，为什么以前的限购没效?因为这一次调控是“戴维斯双杀”，即杀杠杆，杀利率，这是要命的事。
第二张图：土地供应歧视住宅、过于重视商办
一线城市长期供应不足。
二线城市2010年销售面积1.63亿平方米，至2016年住宅销售面积达3.01亿㎡(年均增长11.5%)，是增长的主力。
三线城市土地供应缩减，销量平稳，高企的库存缓慢消化，全国商办用地供应长期过剩。
去年必须要出台严厉政策来调控，就是因为2015年开始我们的土地供应出现了大拐点，这个拐点就是我们的楼盘销售面积要比土地供应多。
为什么会出现地?一线城市的销售面积远远超过其土地供应面积，一旦出现这种情况，一定出现地。那么一线的土地在哪里?一线城市完全靠旧城改造，招拍挂完全失效。而二线城市，则完全靠招拍挂。
全国商办用地长期过剩，政府对住宅太歧视，对产业和商业偏爱，造成商办物业大量积压，不只是在一线，在主要二线也是如此。
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