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世联陈劲松:七张图看懂2017年中国房地产

时间:2018-03-03 14:15:03      字号:T|T 来源:陈劲松
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核心提示: 去年必须要出台严厉政策来调控,就是因为2015年开始全国的土地供应出现了大拐点,这个拐点就是全国楼盘销售面积要比土地供应多得多...

  去年必须要出台严厉政策来调控,就是因为2015年开始全国的土地供应出现了大拐点,这个拐点就是全国楼盘销售面积要比土地供应多得多。

  2017年1月7日上午,中城联盟论坛上,中城联盟轮值主席、世联行董事长陈劲松做了主题为《七张图看中国房地产》的演讲。

  看过陈劲松演讲的人都知道,陈劲松对于中国房地产市场的预见具有相当的独到性和前瞻性。此次中城联盟论坛演讲,面对云集的地产大佬和专家,陈劲松不改风格,以7张PPT归纳了中国房地产市场的特点和趋势。

  总结起来,陈劲松对于中国房地产市场的关键词有:热度看上门量,调控看双杀,量在价先,久盘必跌,价格取决于供销比,城市看聚集,城市潜力看峰均比,资产重边际,崩盘由杠杆,租售看年龄。

  这些关键词可能比较难懂,下面用图解释。

  第一张图:新政调控,“戴维斯双杀”极其有效

  2016年,中国房地产市场堪称火爆,全年销售额第一次突破了10万亿。

  十一黄金周签上门指数达到了全年最高值175.5,十月最严新政后,世联上门量急速下滑,创2010年金九银十后历史新低,上门指数为99.5,环比降幅43%,创有记录以来的新低。

  其中一线城市下滑情况显著,上门量较十一前下滑68%。

  2016年,全国卖了10万亿的房子,增长了30%的份额,比电商的20%还要高,这是巨量市场,关键中国的这个增长是边际增长30%,意味着中国有200万亿的总盘子。未来关键看边际市场。

  2017年,房地产热度看上门量,市场看盘均,而非城市平均价格。一个城市平均价格多少,平均价没涨,市长就很开心,因为就控制平均价了。但平均价格是欺骗人时间最久的一个事情,深圳有一年平均上涨了50%的价格,但城市平均价格仅增长了不到10%,因为很多反映市均的新盘,都在在城市郊区了(城区里几乎没有新盘)。而现在的新盘超过一定价格,就不给你备案了,所以现在看市场要看盘均。

  与九月相比,深圳、北京、苏州等15城,严政使得盘均成交套数及金额大跌跌幅度双降50%。

  重庆、石家庄、武汉调控政策较为温和的城市也迅速降温,盘均成交情况降幅接近三成。

  徐州、哈尔滨、昆明等城市延续金九银十热度,未受此次调控波及。

  世联有1300个楼盘售楼部,现场数据每个月都会给到住建部领导看,领导对此也很关心。调控以来,一线城市下滑68%的客户上门量,这说明调控极其有效。这次调控为什么有效,为什么以前的限购没效?因为这一次调控是“戴维斯双杀”,即杀杠杆,杀利率,这是最要命的事。

  第二张图:土地供应歧视住宅、过于重视商办

  一线城市长期供应不足。

  二线城市2010年销售面积1.63亿平方米,至2016年住宅销售面积达3.01亿㎡(年均增长11.5%),是增长的主力。

  三线城市土地供应缩减,销量平稳,高企的库存缓慢消化,全国商办用地供应长期过剩。

  去年必须要出台严厉政策来调控,就是因为2015年开始我们的土地供应出现了大拐点,这个拐点就是我们的楼盘销售面积要比土地供应多。

  为什么会出现地王?一线城市的销售面积远远超过其土地供应面积,一旦出现这种情况,一定出现地王。那么一线的土地在哪里?一线城市完全靠旧城改造,招拍挂完全失效。而二线城市,则完全靠招拍挂。

  全国商办用地长期过剩,政府对住宅太歧视,对产业和商业偏爱,造成商办物业大量积压,不只是在一线,在主要二线也是如此。

【责任编辑:石头妈妈】 Tags: 世联陈劲松 中国 房地产

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