0546房产网（东营房产网）讯 进入2018年第三季度，东营楼市未能延续上半年火热的行情。从六月份以后，东营楼市形势发生反转，各大楼盘客户到访及来电减少明显，成交量更是应声下降。根据第三季度东营市中心城房地产运行数据显示，三季度东营中心城仅签约住宅3859套，签约面积为58.84万㎡，签约体量环比二季度大降56.71%，与2017年同期相比也出现16.48%降幅。与此相反，受去年下半年以及今年上半年东营地价大幅飙升影响，东营中心城房价在保持上半年高位的基础上继续小幅上涨。第三季度东营中心城住宅签约均价达到7773.68元/㎡，环比二季度上涨3.8%，与去年同期相比则大涨34.32%。量跌价涨，东营楼市经历深度调整的一个季度。东营的广大购房者在逐步适应高房价，同样东营各大楼盘、开发商也在适应高房价下的市场。下面小编通过详细的数据为大家深度解析三季度东营楼市。

　　三季度东营中心城商品房签约量骤降三分之一 旺季掉头直转淡季

2018年第三季度东营中心城商品房签约环比、同比走势

　　根据三季度东营中心城房地产运行数据显示，三季度东营中心城商品房签约6152套，签约面积为72.52万平米（涵盖住宅、写字楼、商铺、车位、储藏室等），两数据环比二季度分别减少37.42%、33.6%，与去年同期相比分别下降21.87%、60.37%。与此相反，三季度东营中心城商品房签约均价达到7773.03元/㎡，环比二季度分别上涨0.96%、26.68%，即签约均价与第二季度基本持平，但与去年同期相比，每平米涨幅超1500元。签约量的骤降明显显示出楼市从旺季到淡季的急剧转换。当然，这种转换主要是东营楼市的供需双方都在适应高房价的现实，当房价涨到一定程度或者超出大部分购房者的预期，当大部分购房者不再跟风，市场的淡季也就随之而来。而从另外一方面来讲，签约量的骤降并为让开发商以价换量，而是继续维持当前的高房价甚至出现小幅上涨，主要原因除了地价飙升外，还有日趋紧张的库存结构。当多数楼盘都没有存货时，降价也就无实现的可能。

　　三季度东营中心城住宅签约量骤降 价格依旧上扬 学区房叠拼依旧受追捧

2018年第三季度东营中心城住宅签约环比、同比走势

　　三季度东营中心城商品房签约量骤减，占商品房大部分比例的商品住宅同样也是出现成交量骤降。数据显示，2018年第三季度东营中心城商品住宅签约量仅为3859套，签约面积为58.84万㎡，两项数据与二季度相比分别减少56.71%、39.12%，与去年同期相比分别减少17.88%、16.48%。而三季度住宅签约均价涨至创纪录的7773.68元/㎡，环比二季度上涨3.81%，与去年同期相比涨幅达到34.32%，即一年之内，东营中心城房价涨幅逼近2000元/㎡。二季度东营中心城住宅成交量出现骤降，从上半年多人争抢一套房的旺市急转至三季度鲜有人问津的惨淡局面。虽然，东营中心城住宅成交量大降，但对于某些住宅楼盘来说，显然未受大环境的影响，依旧保持热销，这其中尤以学区楼盘、叠拼楼盘为主，像明佳花园、鑫都西湖湾等楼盘在三季度依然实现大卖。当然，对于大多数楼盘来说，三季度销售业绩大受影响，也有一些因素为一些待推新品在三季度积累客户，像花半里二期小高层以及东营春风十里等楼盘均处于这种情况，这两个楼盘开盘大卖也说明了当前楼市虽然处于淡季，但远未达到2014年时的惨状，刚需以及刚改群体依旧是当前楼市的主力。

　　三季度东营楼市供需结构日趋紧张 后期房价依旧坚挺

2018年第三季度东营中心城入市商品房及住宅走势

2018年第三季度东营中心城入市商品房及住宅走势

　　第三季度，东营楼市供需结构可谓日趋紧张，尤其是房源供给量出现一定幅度的下降。数据显示，第三季度东营中心城入市商品房5012套，入市商品房总面积为58.77万㎡，环比第二季度分别减少1.40%、9.93%，与2017年同期相比分别减少30.45%、23.26%。住宅入市量降幅更加明显，第三季度，东营中心城住宅仅有2475套房入市，入市体量也仅有41.19万㎡，两项数据环比分别减少23.47%、27.81%，与去年同期相比则分别减少43.09%、39.14%，房源入市量的减少也在鲜明地验证前两年开发商较少拿地，入市新楼盘减少的后果。虽然三季度东营中心城商品房即住宅签约量创下今年新低，但成交量的较少有很大一部分原因在于房源供给减少，购房者选择面小，由买方市场转向卖方市场。

2018年第三季度东营中心城商品房及住宅去化率走势

　　从去化来看，三季度东营中心城商品房净去化13.75万㎡，住宅净去化17.65万㎡，东营楼市依旧在去化以前的老库存。截止2018年9月30日，东营中心城住宅库存仅为6756套，合计总面积110.46万㎡，按照三季度的去化速度来看，仅需5.6个月就可以完成全部老库存。因此，从供需结构上来讲，东营中心城楼市库存进一步紧张，可售房源日趋减少。高昂的地价加上日趋紧张的供需关系，东营房价在短时间内不会出现下降的局面，尤其是2017年下半年至2018年上半年高价地块陆续入市，在明年三四月份仍将会迎来一次小幅上涨的局面。

　　三季度东营中心城楼盘签约价持续走高 东城和新区楼盘依旧受追捧

2018年第三季度东营中心城签约楼盘排行榜

　　三季度东营中心城各大楼盘整体表现低迷。除西湖湾和东营理想之城玉兰花园签约面积图片4万㎡外，其余所有楼盘均在4万平米以内。这与二季度动辄逼近9万平米的单盘签约体量形成巨大反差。从签约均价上来看，刨去金辰西湖水岸、东营理想之城百合园等楼盘的补签外，其余楼盘基本反映出当前的签约均价。

　　从三季度签约楼盘排行榜上来看，东城和新区较好位置的楼盘签约价均在8000元/㎡左右。西湖湾和东营富力盛悦府两个住宅新盘签约价更是突破万元大关。东营富力盛悦府自开盘以来签约价格一直稳定在11000元/㎡以上，成为近一年来东营贵楼盘。西湖湾则凭借紧邻东营市一中以及西湖公园两大优势，加上叠拼、联排等产品的优势，签约价格在东城也是数一数二，当前签约面积也在三季度东营中心城众楼盘。在四季度以及2019年随着东营理想之城柳岸晓风、东营万达蓝城凤起上河项目、众成凯悦华庭三个高端项目入市，东营中心城万元俱乐部必将诞生新会员。

　　三季度商业项目悦来港新天地成为东营中心城签约均价高的楼盘，签约价达到14062.06元/㎡，悦来港新天地作为三季度入市的新商业楼盘占据东四路于黄河路两大主干道优越的地理位置、源自上海新天地先进的商业物业形态，自7月28日开盘以来备受追捧，首开售罄，加推后依旧全城热销，二期即将盛大开盘，相信悦来港新天地将成为2018东城为畅销的商业大盘。

　　从片区来看，三季度东营中心城热销大盘主要集中在东城和新区，两大片区覆盖了90%的热销楼盘，西城仅有东营万达广场、华府水岸和万海金地大厦三个楼盘。不过，进入四季度，随着东营春风十里、东营金御华府以及中央福邸等项目入市，西城购买新房选择的余地会越来越大。当然，随着中心城地价的上涨，未来东营整体房价必将在8000元/㎡以上的水平。即使在当前价格相对较低的南二路片区，随着众成和金辰上半年新拍地入市，该片区价格也将逼近东营整体均价。

　　三季度东营中心城写字楼签约量大幅骤降 签约体量仅2.4万平米

2018年第三季度东营中心城写字楼签约环比、同比走势

　　三季度东营中心城写字楼行情可谓降至冰点，单季度仅签约75套，签约面积仅为2.4万㎡，签约体量与环比三季度骤减65.84%，与去年同期相比则减少33.44%。从签约楼盘排行榜上可以看出三季度写字楼签约楼盘主要为万海金地大厦，签约面积为17698.94㎡，占总签约体量73.81%。三季度东营中心写字楼惨淡的签约形势再次验证了写字楼仍然是当前东营楼市难去化的物业。不过，惨淡的签约数据并不代表写字楼大量空置，随着众多写字楼楼盘出租以及共享模式的兴起，销售不再是的去化手段，而只是众多防止写字楼大量空置的手段之一。当然，随着近两年写字楼项目逐渐减少，去库存形势也会逐步缓解。

　　三季度东营中心城商铺签约近3万平米 商铺价格持续走高

2018年第三季度东营中心城商业用房签约环比、同比走势

　　三季度东营中心城商铺签约量同样出现不小的降幅。数据显示三季度东营中心城商业用房签约195套，签约面积为2.99万㎡，两数据环比二季度分别减少44.44%、46.11%，于去年同期相比减少32.99%、14.91%。虽然三季度东营中心城商铺签约量相比二季度出现大幅下降，但与去年同期相比降幅仅超一成，商铺运行数据属于正常下行区间。三季度东营中心城商业去化主力楼盘为悦来港新天地，单季度签约面积为5992.86㎡，与此同时，还有东营万达广场万达万恋街。商铺签约价格方面，现在东营中心城好地段的商铺价格基本都超万元每平米，像悦来港新天地整体签约均价达到14062.06元/㎡，其他的像东营万达万恋街、富海金港湾底商、大海银座广场、鑫都西湖湾外街商铺均价也已超万元每平。从市场运行趋势上来讲，一些好位置、好地段的商铺依旧受追捧，去化不成问题。去化相对较慢的主要还是集中在商业综合体项目。

悦来港新天地三季度开盘大卖 成为东营中心城为数不多的亮点之一

　　三季度东营中心城楼市整体遇冷，应该说是市场在进行调整，当然也有一些客观因素如高房价、房源供应不足以及日趋从紧的信贷政策等。外部大环境也是较为重要的影响因素，当前全国楼市大环境属于淡季，这种淡季属于楼市调控的结果，尤其是限购、限贷政策高压，导致众多购房者只能观望，但对东营而言，虽然东营版的调控政策对楼市有一定的影响，更主要的是市场对上半年急剧上涨的房价有一个适应过程。此外，东营楼市库存紧张的局面正在逐步改善，四季度以及明年上半年，一批新楼盘会陆续上市。供应量增加，客户选择面大，竞争加剧会让整体市场重新走向旺季。当然在这个过程中，刚需以及刚改需求持续存在，尤其是刚改需求持续释放。应该说，当前众多楼盘已将客户群体主要瞄准刚改。而且刚改群体大有超过刚需购房群体的趋势。刚改群体较强的消费能力也是支撑东营高房价的主要因素。相信，市场经过对高房价的适应，加上近央行降准，信贷环境有所松动、东营楼市供需紧张局面逐步缓解这些利好因素的共同作用，东营楼市会尽快走出淡季，回归正常。毕竟现在的市场环境已不是高库存时期。让我们一起期待吧!

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