0546房产网（东营房产网）讯 在刚刚过去的2018年，东营土地市场给大家留下了太多的印象，尤其是在2018年上半年，东营土拍可谓相当火爆，地王频现，地价不断高涨，伴随着地价的高涨，是众多购房者对楼市的焦虑，从而纷纷出手，也导致了2018年上半年东营楼市异常繁荣。进入2018年下半年，虽然楼市急剧转冷，但由于前几年土地市场的惨淡，开发商手中余粮太少，加之政府适时推出了众多位置较好的地块。因此，虽然全年出现零星的流拍的地块，但总体来讲，2018年东营土地市场实现大丰收。

　　2018年东营中心城及周边县区推地及成交情况一览

　　根据0546房产网数据统计，2018年东营中心城及周边县区共成交土地94宗，合计总成交面积达到365.56万㎡，折合5483.4亩，总土地出让金收入达到83.21亿元，与2017年相比暴增82.29%。其中东营中心城和垦利区成为2018年东营土地市场活跃的两大片区。下面小编详细为大家解读2018年东营土地市场运营状况。

　　2018年东营市土地收入创历年新高中心城平均地价达到创纪录的250.33万元/亩

2018年东营中心城拍出的4个地王级地块

　　根据0546房产网数据统计，2018年东营市共推出房地产开发用地400.08万平米，合计达到6001.2亩，推地面积创下2013年以来的新高。与此同时，在2018年东营市共成交房地产开发用地93宗，总成交面积达到354.23万㎡，合计达到5313.45亩，总的土地出让金达到82.93亿元，出让金额创下历年新高。尤其是东营中心城地价从2017年下半年开始出现大幅上涨，在2018年上半年更是延续2017年上涨的节奏，地王频现，地价节节攀升，东营市卖地收入也因此实现大幅增长，2018年总收入比2017年增加37.28亿元。东营中心城的平均地价也从2017年158.95万元/亩猛涨到2018年的250.33万元/亩。因此地价的大幅上涨也导致了房价在2018年上半年出现明显的上涨。八字头、九字头甚至万元以上的房价在东营中心城已变得非常普遍。

　　近两年东营地价为什么涨势如此明显

东营地价涨势分析

　　在2018年好多人都在问，为什么东营房价一夜之间涨幅如此之大。当然，2018年上半年这轮房价上涨大原因肯定是地价大幅上涨，成本大幅上涨，终肯定会体现在产品售价上。当然东营中心城地价大幅上涨始于2017年5月5日北京富力以216.46万元/亩的价格拍得富力盛悦府地块，这是当时东营中心城出现200万元/亩以上的住宅地块。至此，东营中心城地价如同脱缰的野马，涨势一发不可收。终在2018年4月25日，海通地产以创纪录的380.97万元/亩拍得海通花语城桂园项目地块，成就了2018年东营市单价地王。短短一年的时间，东营中心城地价涨幅超过160万元/亩，涨势之猛前所未有。从这一过程来看，一线房企如富力、碧桂园的进驻是东营地价快速上涨的导火索，但我们应该看到，虽然东营地广人稀，难以支撑较高的房价，但在2017年以前像东营中心城主力地价120-140万元/亩的水平相比于周边的淄博、潍坊以及滨州等地，属于非常低的，而且东营的经济发展水平总体上居于山东前列，尤其是民营经济发展更是大幅于周边地市。较低的地价肯定会吸引众多外地开发商参与热点地块的竞拍，与此同时，较低的地价肯定伴随较低的房价，与周边地市存在较大的价差也会导致众多外在购房需求涌向东营楼市，因此在多方因素共同影响下，东营地价开始了持续一年的上涨过程，直至与周边地市的地价基本持平。

　　2018年东营中心城及垦利区土地市场表现活跃广饶县、河口区降幅明显

　　分区域来看，2018年东营中心城以及各县区土地市场表现活跃的两个片区无疑是中心城和垦利区了。其中东营中心城共成交房地产开发用地29宗，合计总面积达到145.7万方，折后达到2185.5亩，土地总收入为54.71亿元，地价更是达到创纪录的250.33万元/亩。得益于地价的大幅上涨，2018年东营中心城土地总收入相比2017年增长达到131.82%。尤其是2018年东营中心城的土地总收入比2017年东营市土地总收入还要高。

2018年东营中心城七大片区推地及成交土地一览

　　在2018年东营中心城各个热点片区推地相当活跃，其中东营经济技术开发区、植物园片区以及金湖银河三大片区成为2018年推地为活跃的三大片区，推地面积都在20万方以上。其中，开发区推地体量大，超过40万㎡。其次为东城植物园片区，推地面积达到23.39万方，这两大片区在2019年也将成为东营新楼盘聚集地。尤其是东城植物园片区，在2019年将有海通花语城桂园、鑫都颐和府、海通蔚蓝郡、海通碧仙湖畔、东营中南熙悦五个楼盘在售，因此这一片区的竞争将更趋激烈。

　　从成交情况来看，在2018年除开发区两宗住宅地块、金湖银河和植物园片区两宗商业地块出现流拍外，其余所有地块均实现成交，且在2018年有17宗地块实现溢价成交，也就是在2018年有过半数的地块实现溢价成交，溢价已成常态，地价不断走高也就成为必然。2018-09号地块即众成金湖新城南区地块成为2018年溢价率高的地块，溢价率高达155.21%。

2018年东营中心城拿地房企排行榜

　　在2018年拿地房企来看，东营本土大房企—众成地产用实力以及拿地业绩捍卫了这一称号，2018年众成地产在东营中心城斥资11.53亿元拿下住宅和商业用地6宗，覆盖了除新区外几乎中心城所有热点片区。而众成地产也是一家覆盖东营中心城以及周边所有县区的开发商。除众成外，海通、金辰、鑫都、新邦等本地开发商也加大了对中心城的布局力度，像海通重点布局植物园片区，金辰重点布局城南以及金湖银河片区、鑫都重点布局新区板块，新邦地产则重点布局西城和新区。一线实力房企则只有高速绿城在2018年拿下新区文化公园片区2宗住宅地块，继续打造东营理想之城这一超级大盘。在2018年，东营土地市场几乎全为本地开发商竞争的舞台，除了融创与万通合作开发万通海欣盈园以北地块外，鲜有外地一线房企拿地的新闻。这也与这些一线房企收缩战线转向一二线市场有很大关系。我们也期待在2019年东营中心城有一线房企新面孔出现。

2018年垦利区房地产开发土地交易明细

　　垦利区在2018年土地成交面积更是达到创纪录97.45万㎡，与2017年相比增加了76.88万㎡卖地总收入也达到创纪录的11.04亿元，与此同时，垦利区地价也实现小幅上涨，由50.23万元/亩增至2018年的75.53万元/亩，上涨50.37%。作为东营市地广人稀的县区，暂停三年后，垦利区在2018年开启了大规模卖地进程。与此同时，受益于撤县设区以及与中心城日趋紧密连接，2018年垦利区地价也实现了50%的增长。从2018年垦利区成交地块来看，主要推地区域依然在垦利中心城区以及西郊现代服务区。西郊片区，碧桂园连续拿下3宗住宅地块，打造了东营碧桂园时代之光，此外，鑫都也进驻了这一片区。2018年，垦利区中心城共成交地块多达13宗，总成交面积为51.78万方，因此，在2019年垦利区将再次出现新楼盘密集释放的局面，鉴于垦利区较少的人口，因此，届时一些热点地块楼盘陆续入市后，各楼盘的去化速度也将大大降低。

2018年广饶县房地产开发土地交易明细

　　作为东营市另外一个地价超过200万/亩的片区—广饶县在2018年土地市场表现一般，全年共成交房地产开发用地20宗，总成交面积为55.88万㎡，合计为838.2亩，卖地总收入为10.12亿元，平均地价为120.73万元/亩。广饶县也成为周边县区中一个地价超过100万元/亩的片区。应该说在2017年碧桂园和中南两大房企均以200万元/亩以上的地价竞得的碧桂园中央公馆和中南熙悦两大相邻地块，在相当大程度上抬高了广饶地价，使得2017年广饶县平均地价达到133.13万元/亩，大踏步逼近东营中心城的地价，反映在房价上，2017年下半年甚至在有些片区广饶某些楼盘的价格已经超过东营中心城许多楼盘。进入2018年，广饶楼市有所降温，尤其是两大地王楼盘销售情况一般，加之广饶县2018年推地规模减少，除了渤海和凯泽拿下的城东片区6宗住宅和商业地块外，整个2018年广饶土拍并无大的亮点。

2018年利津县房地产开发土地交易明细

　　作为东营周边县区中第二人口大县—利津县在2018年土地拍卖中迎来大丰收，全年成交土地16宗，总成交面积为45.93万㎡，合计达到688.95亩，创下历年新高。尤其是在2018年不仅众成和金辰东营两大本土房企携手进驻利津，更有房企大鳄—碧桂园挺进利津，品牌房企接连进驻利津，也让利津土地土拍掀起波澜。有人口也就有支撑楼市的动力，利津楼市近几年一直处于良性发展中，前几年老库存基本去化完毕，也使得2018年上半年利津市场出现无货可卖的尴尬境地。库存少品牌房企接连进驻，这也是2018年利津土地成交创下新高的重要原因。

2018年河口区及东营港房地产开发土地交易明细

　　河口区以及东营港在2018土地市场整体表现惨淡，全年仅成交住宅和商业用地4宗，合计总面积仅为9.27万平米，总的土地出让金收入仅为1.08亿元，与2017年相比可谓非常惨淡。虽然，2018年河口区和东营港开发区推地面积不少，总推地8宗，合计达到44.8万㎡，但流拍就达到3宗，均为住宅用地。而河口区主要受限于较少的人口且油田职工占主体，此外，还有相当一部分河口区市民在中心城置业，这样进一步压缩了河口区楼市的购买力。东营港也举办同样的情况，虽然东营港港口以及化工的产业蓬勃发展，但在此上班的职工以在中心城置业的居多。在当地买房的属于少数。因此，两地较少的常住人口是制约两地楼市发展的主要限制因素，也是影响两地房地产开发用地交易量的主要影响因素。

2018年东营市中心城房地产开发土地交易明细

　　2018年东营土地市场走过了非常繁荣的一年，不仅推地面积时隔三年再次实现突破性增长，另外，东营中心城地价暴涨、地王频现，溢价地块接连出现。当然，在东营土地市场非常火爆的2018年，各个县区表现也是大相径庭。不过总体而言，在2018年经过近两年积极去化，老库存已基本消化完毕的各地楼市正在有序的加大推地速度增加楼市供应，同时也是抑制不断上涨的房价。而从2018年东营各地土地市场表现来看，主角仍然在中心城，不仅推地面积为为各县区高，而且成交面积和成交金额更是遥遥于其他各县区。当然，经过2017年下半年以及2018一整年及时补充库存，东营各地楼市库存紧张的局面在2019年将大大缓解，甚至在一些片区还将会再次出现供大于求的局面。此外，从2018年6月份开始楼市骤然转冷，且经过多达半年的发展，仍然未有回暖的迹象。因此，在2019年东营中心城楼市趋于平稳的情况下，东营的土地市场也将回归常态，当然，地王依然会出现，但不会如2018年上半年如此频繁。2019年东营土地市场如何发展，我们拭目以待!

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