部分省市有关部门近日披露，按照住房和城乡建设部的统一要求，正在对需要限购的二三线城市进行自我排查，并将结果于8月底上报住建部。对房价持续过快上涨的城市，将督促其制定并实施住房限购措施。

    业界预计新一轮二、三线城市的限购名单将于8-9月出台。而新一轮限购将以北京、上海、广州、深圳周边中小城市为主要考虑因素，同时兼顾房价绝对值较高的城市和房价涨幅较大的城市，总体而言，由于这些城市中的大部分的住宅市场正在降温，房价涨幅总体趋缓，所以终实行限购的城市数量将会比较少，不会超过20个，极可能为10个左右。

    ——三类城市有可能被限购

    7月12日召开的国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施。近日有媒体称，针对上半年部分二三线城市房价过快上涨的情况，住建部已经开始调查分析上涨成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。而江苏等地有关部门也证实，已经开始自我排查。

    据了解，住建部给出的标准主要有五条:一是价格指数是否处于前列，主要指的是列入国家统计局房价指数统计的70个大中城市；二是6月份房价和去年底价格相比的涨跌情况；三是城市上半年住宅成交量同比是否增幅很高；四是外地人购房的比例是不是较高；五是群众对当地房价是否反映强烈，是否认为调控政策执行不到位。

    上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，在尚未限购城市中，有三类城市有可能备选:

    类是房价绝对值较高的城市:包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等。

    第二类按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市（比去年涨6%以上，环比涨0.3%左右） :主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等。

    第三类是北京、上海、广州、深圳周边中小城市:这些大都市实行限购后，部分自住、投资、投机需求涌入周边城市，导致这些城市的房价上涨偏快，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。

    预计国家将以第三类为主要考虑因素，同时兼顾、二种因素，来选择将要新限购的城市。总体而言，由于这些城市中的大部分的住宅市场正在降温，房价涨幅总体趋缓，所以终实行限购的城市数量将会比较少，预计不会超过20个，极可能为10个左右。

    ——限购政策不会“一刀切”

    自2010年底至2011年2月份，主要大中城市开始推行限购政策，从房价涨幅走势上看，限购政策实施5个月以来，限购城市房价定基涨幅持续高于非限购城市房价定基涨幅。以遏制房价过快上涨为目的的限购政策效果逐步显现。

    国家统计局数据显示，70个大中城市中，实施限购政策的39个城市房价定基涨幅明显放缓，普遍低于31个非限购城市的房价定基涨幅。6月份，39个实施限购的大中城市房价定基涨幅为4.53%，即房价比2010年上涨了4.53%；31个非限购大中城市房价定基涨幅为4.82%，房价比2010年上涨了4.82%，可见，实施限购城市的房价定基涨幅明显小于未限购城市的房价定基涨幅。

    中国房地产测评中心副主任孙斌艺称，当前，在一二线城市房地产市场形势不明朗的情况下，中小城市在房地产市场发展上所呈现的巨大潜力和空间，将为我国房地产市场的持续发展提供新的动力。但中小投资增速过快所蕴含的泡沫不容忽视，限购政策将扩大实施范围是对二三四线城市房地产市场的一种警示。

    国泰君安房地产分析师孙建平认为，预计中央不会出台“一刀切”增加限购城市的政策，而是严格检测房价指标是否继续上涨，上涨较快的城市将被中央约谈，并要求其主动纳入限购范围。预计后续会有部分上半年由于大城市需求挤出效应、或房价有较明显上涨的城市，陆续宣布限购。若房价继续上涨，后续政策存在继续小幅收紧可能，但空间不大。

    而莫尼塔公司则出具报告称，从政策上，更倾向于中央是要巩固和稳定二线城市的房价上涨预期，而不是要将限购政策大范围地向三线城市推广。

    ——扩大限购令对楼市影响几何

    中原集团研究中心近日对可能出台限购政策的50个二三线城市的调研显示，一旦这50个城市出台限购政策，不同城市将明显分化，整体来看，受影响城市的数量将占八成。

    其中20个城市（占比40%）将受到限购政策的明显冲击，成交量将出现明显下降，主要包括以下20个城市:泉州、文昌、琼海、万宁、常州、昆山、太仓、盘锦、丹东、营口、燕郊、廊坊、安阳、威海、烟台、淄博、嘉兴、东莞、惠州、中山。

    另外有22个城市（占比44%）将受到限购政策的一定影响，但影响程度不会太大，成交量将出现小幅回落；其余8个城市（占比16%），限购前后成交量将不会出现明显变化。

    中原集团研究中心认为，由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，因此对于二三线城市，限购政策不应采取“一刀切”的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。对于一些本地投资需求占比较高的城市应尽快出台限购的政策；对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行限购，一些因大城市限购而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励的政策，而纯粹外地投资需求占比较高的城市则也应尽快出台限购政策。

    针对限购政策“扩容”，各大券商的报告纷纷下调了对房地产上市公司2011年的盈利预测，认为新一轮调控意味着将影响上市公司业绩。以恒大地产为例，上半年公司所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。6月全国销售商品住宅1亿平方米，广发证券（000776）发布报告称三四线城市的成交量占总成交量的半壁江山，一旦中小城市实施限购，必然会影响成交量。

    杨红旭称，今年1月的“新国八条”中的措辞是:“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，也即中央承认限购只是暂时的权宜之计。按当前市场走势，下半年全国住宅市场还将继续降温，保持调整态势，尤其是下半年将迎来房价拐点，房价只要保持基本稳定或小幅下跌半年左右，政府就会认为调控效果显著，也就会适度放松限制性政策。另外，如果经济下滑速度超过政府预期，也会促使房地产调控政策松动。

    在中央正式放松或取消限购令之前，部分地方政府将会抢先行动，尤其是自认为房价并不算高的中西部城市，因为地方政府并不愿看到土地出让金和房地产税收大幅减少，也不希望楼市低迷拖累地方经济增长。在已出台限购政策的部分城市如贵阳、济南等，明确提出政策有效期截止到2011年12月31日，南宁规定截止至2012年2月29日。因此，预期明年将有部分城市放松或取消限购措施。