沙盘可不是积木玩具  你真的会看沙盘吗？

    对不是现房的楼盘来说，购房者首先接触的就是沙盘。沙盘并不是像很多购房者认为的那样，除了看个小区整体面貌之外，没有太大意义。其实，沙盘总平面图，里面学问也不少。因为它可以让你准确了解楼盘的位置、相邻关系、住宅开发和交通配套等大致情况。

    一家楼盘的销售顾问，给了我们几点提醒：

    朝向首先要分清，关系采光、通风

    首先要分清南北朝向和东西朝向，因为这关系到房子的采光、通风等关键问题。

    你相中的单元在小区里的具体位置

    其实一个单元在小区里是朝主干道还是朝小区花园，在模型显示上也是不标准的。所以实地观察非常重要。如果可能的话，可以到在建的楼盘里近距离看一下，看清毛坯房的本来面目、景观、朝向及墙体的具体分割。这个时候的感觉才是真实可信的。

    沙盘比例是否按照实际规划比例制作？

    常见沙盘楼间距比例比实际的开阔

    向置业顾问确定沙盘是否按照实际规划比例制作，合乎规格的沙盘中能够看清楚楼间距和小区内道路布置等基本问题。业内人士提醒，有些楼盘的售楼处陈列的沙盘，楼间距比实际的开阔。比如，沙盘上注明它和实际楼盘的比例是1：80，但在做楼盘之间的栋距时，比例可能是1：100。这样我们感觉到楼与楼之间的距离可能比实际楼间距要大。

    沙盘上未标注建筑物，切记问清用途

    往往是垃圾房和变电箱或者公厕

    沙盘上会有一些方块形的“小摆设”，切记问清它们的用途。因为它们很可能是垃圾房和变电箱或者公厕之类的设施。这些小东西虽然不会影响基本生活，但可能让恰好住在附近低楼层的你不舒服。

    沙盘上周边道路是否真实存在？建设进度及开通时间？

    了解沙盘中显示的小区周边道路是否真实存在、道路的建设进度及开通时间。这对今后的出行便利程度很重要。

    问清绿化建设与实际是否一致

    沙盘好看的原因是通常会有大面积的绿化，要问清沙盘中绿化的建设与实际是否一致，因为很多沙盘中的绿色与实际出入很大。

    越来越多购房者关心得房率：得房率里面有啥秘密？

    读者吉小姐致电本刊热线说，她到某售楼处看房时，售楼小姐介绍称，她所看中的一套房，得房率大约为80%，而另一栋楼某套房的得房率为83%，相比之下后者比较合算。“得房率越高，公摊面积就越小，那么我花的钱就更值了？”林小姐颇为心动，但同时让她有些疑虑的是，为什么户型相同，建材相同，两套房得房率不同，这中间有什么奥秘？

    对这一疑问，一位从事建筑设计的专业人士告诉记者，得房率高低受楼层高度、楼层结构、电梯多少、楼道宽窄­等多方面影响，不同楼盘因为公摊面积所占比例不同，得房率大不相同，即便是同一楼盘同一栋楼，不同户型的得房率相差也会很大，不好一概而论。随后记者了解到，就高层小户型而言，有些楼盘得房率可以达到80%，有的却还不到75%，而对于写字楼和商铺来说，由于相关配套设施更多、更完善，如过道多、安全通道多等原­因，实际得房率还会更低，一般为百分之五六十。

    当然，有些开发商为了增加吸引购房者的亮点，会尽可能提高得房率，通过各种方式在不额外增加公摊的基础上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，比如半封闭阳台和大飘窗，或赠送户内面积等。

    得房率高，同样的建筑面积实用面积更大，但也要综合考虑房子居住品质

    那么得房率是不是越高越好？在许多购房者看来，得房率越高，意味着房子买得更值，当然也就越好。但专业人士认为，这样的观念不无道理，不过影响得房率高低的因素很多，得房率高固然让购房者在实用面积方面受益，但更重要的是，综合考虑房子的品质。

    该专业人士表示，得房率和小区相关配套有关系，如果得房率特别高，那么楼梯宽度、公共走道、电梯数量、安全通道等相关配套设施，有可能会受影响，并进一步影响到整体舒适度，乃至安全问题。从舒适角度而言，得房率高，如果影响到公共部分面积，那么住户进到单元里后，就会感到压抑。从安全角度来说，如果楼梯因为高得房率而变得狭窄­，电梯数量因为高得房率而缩减，那么万一遭遇火灾等危急情况，将存在安全隐患。

    此外，撇开配套问题不说，不同的住宅类型，因为楼层高低、户型设计等问题，得房率情况也不同，具体的情况需具体分析。

    因此，关注高得房率的同时，不能忽视公共空间以及房子整体品质，否则将影响居住品质甚至危及安全问题。

    高得房率是否合理，要考察开发商是改进提升了设计或建材，还是压缩了必要公共空间。那么，购房者在购房时应该如何确认得房率是否合理呢？

    接受记者采访的这位专业人士表示，其实得房率只是房地产开发商的通俗说法，建筑设计行业中很少提及“得房率”这个词，而国家《房产测量规范》也只是对哪些部位可以计入公摊面积作出明确规定，对得房率的标准，则只有一个指导性规定，即要求高层建筑得房率不低于70%，多层建筑得房率不得低于75%。

    “一般而言，高层的得房率会比多层住宅低10%左右，但不会大于10%。”该专家认为，70%—85%的得房率较为合理，因为这个数值之内的得房率，对住宅舒适度没有太大影响，又不会让购房者花费过多的冤枉钱。
对开发商给予的高得房率，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在建材或设计上有所突破，给购房者带来真正的实惠。

    如胜宏景苑·丰和园，系东营CL建筑体系示范社区，采用了新型的承重复合钢筋混凝土剪力墙结构体系——CL建筑体系，这种墙体体系，除了保温、隔热、抗震性能更优异外，还具有墙体薄、实用面积大的特点。同样的建筑面积，约增加实用面积8%—10%，提高了得房率，给置业者带来了潜在价值。

    至于如何辨别高得房率是否为设计方面的突破，首先可以看房子内的走廊设计，因为走廊过道设计不当将造成浪费；此外方正的户型使用率也更高；再次可以看阳台，好的设计将阳台功能细分成阳台室、观景阳台、服务阳台等，而不好的阳台设计也会造成浪费。