元旦后房贷月供要增加，房车周看帮你算账

    央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息，借贷利率达到了较高的水平，对于房贷一族来说，加息的直接影响就是还贷的月供增加了。因为房贷利率大多按年调整，所以2011年的加息效应基本上都会在2012年显现出来，在距离2012年仅剩半个月的时候，是不是应该提前还贷，成为不少人纠结的问题。记者咨询了中国农业银行东营分行相关部门，帮大家算算账，看看元旦后房贷月供会增加多少，看看提前还贷划算不划算。               

    元旦后月供有不同程度增加

    记者了解到，绝大多数购房者此前在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说，在一年当中，无论央行多次加息或减息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。

    具体来说，如果2011年2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点;2011年2月9日至4月5日办理的房贷，基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点;2011年4月6日至7月6日办理的房贷，房贷的基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。

    以贷款金额30万元、贷款期限20年、等额本息还款为例算算账

    贷款时间在今年2月9日以前：按基准利率打7折优惠执行，2011年实际执行的利率为4.48%，月供为1894.71元;2012年1月起仍按7折优惠，利率为4.935%，月供为1969.11元。月供增加74.4元。

    贷款时间在今年2月9日至4月5日期间：按基准利率执行，2011年实际执行的利率为6.60%，月供为2254.42元;2012年1月起利率为7.05%，月供为2334.91元。月供增加80.49元。

    贷款时间在今年4月6日至7月6日期间：按基准利率上浮10%执行，2011年实际执行的利率为7.48%，月供为2413.11元;2012年1月起仍按基准利率上浮10%执行，利率为7.755%，月供为2463.77元。月供增加50.66元。具体对比见下表：

    四种情形不宜提前还贷

    情况一：享受7折利率房贷，不必急于还款

    首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。银行人士提醒，即使经过3次加息达到7.05%，7折后仍仅为4.935%，不仅低于5年定期存款利率5.5%，也低于多款银行发行的一年期理财产品收益。而且通过上面的表格我们也可以看出，贷款金额30万元，贷款期限20年的购房者为例，利率调整前后月供之差不过70多元，对借款人日常生活不会造成什么影响，这部分客户不需要提前还房贷。

    情况二：等额本息还款到中期，不必急于还

    等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

    至于是否应该提前还贷，采访中，银行专业人士表示这要因人、因贷款情况而异，有的提前还款未必合适。

    情况三：等额本金还款已超过1/3，提前还贷不合适

    对于等额本金还款期已过1/3的房贷者如提前还贷也不划算。据悉，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

    情况四：投资收益高于贷款利率，不必急于还

    投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。

    上浮利率贷款可以提前还

    对于房贷利率按基准利率、甚至是上浮利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。此外，手头确实有一大笔闲置资金，且没有超过房贷利率的投资收益，可以考虑提前还贷。

    提前还贷注意几个问题：

    ，要问清银行要求，比如是否要收违约金。记者了解到，多数银行会向提前还贷的客户收取3个月的房贷利息，或当前本金的1%，作为违约金。

    第二，要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。

    第三，要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去房管部门办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。

    继续还供的购房者，一定记得下个月开始按调整后的数额存入月供，避免拖欠：

    银行人士提醒，由于下月起，房贷月供将提高，如果下个月市民还按以前的数目存钱，每月都会拖欠房贷，而这种拖欠行为会被记录到个人信用档案里面，因此，好尽早了解调整后需要缴纳的额度，到时按时、足额还清月供。