冷清多时的土地市场渐渐活跃起来。

　　据中国指数研究院报告显示，在2月20日~2月26日这一周内，房企频频出手，拿地热点集中在广东。中海、宝安、绿地3家企业分别在佛山、惠州、广州新增土地储备。其中，中海获得的佛山桂城地块的面积大，规划建筑面积近56万平方米。

　　这让业界对土地市场回暖有了一丝的想象空间。一时间，房企的纠结逐渐分化成谨慎拿地和逆市扩张两大门派。

　　房企分成两派

　　2月20日，中海千灯湖房地产开发有限公司以底价14.56亿元摘得佛山桂城一宗商住地块。该地块位于佛山市南海区桂城街道95街区，海八路北侧，佛山一环东侧，总用地面积为19.95万平方米，总建筑面积为55.85万平方米。

　　近期，其他房企也频频出手。绿地以底价2.35亿元获得广州两宗商业地块，宝安地产取得广东惠州1宗地块，中航地产以底价6.3亿元竞得昆山1宗商住用地，恒大以4.88亿元购得浙江嘉兴两宗住宅用地。

　　SOHO中国CEO张欣近日表示：“我们今年计划大量收购北京、上海市中心的办公用地。”据SOHO中国财务总监唐正茂透露，今年该公司预计投资100亿元进行收购。但收购范围仅限于京沪两地，不会向二三线城市拓展。

　　作为“淡市”拿地的典型，招商地产引人关注。2月15日，招商局地产(北京)有限公司和大连盈致企业管理有限公司组成联合体，以底价23.7亿元竞得北京市朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块（二类居住用地），折合楼面地价12523元/平方米。分析人士认为，该地块以底价成交，凸显土地市场的热度降低，低溢价或零溢价成交成为普遍现象。

　　楼市低迷，但一些龙头企业却没有闲着，自2011年9月以来，它们厉兵秣马、频频布局。其中，万科投入129亿元，拿地23幅，增加建筑面积730万平方米；招商地产投入37亿元，拿地9幅，增加建筑面积211万平方米。

　　值得注意的是，这两家企业的拿地特点明显——即集中于一二线城市、单个项目面积普遍较大，楼面地价相对较低。

　　与“淡市”拿地形成鲜明对比的是，恒大地产表示，2012年原则上不增加土地储备。龙湖地产也一度表示，预计在未来较长一段时间内，地价会相对稳定，公司以现金流的安全为首要任务，暂缓拿地。

　　“目前，房企拿地分成了两派，即谨慎拿地和逆市扩张。”业内人士认为，由于各家企业的土地储备面积、资产负债、项目布局、发展预期不同，因而各有各的算盘。但无论是谨慎拿地还是逆市扩张，各家房企在决策拿地时，对地价水平的测算都趋于稳健、保守，除个别特殊地块外，确保低溢价和零溢价拿地已成为共识。

　　提高动态收益

　　对于何时拿地、划不划算的问题，各家房企都有自己的一套评估测算方法。据一位不愿具名的北京房企拿地负责人介绍，当市场环境较好时，在房屋售价预估上，可能会考虑10%的年增长预期。在成本固定的情况下，售价的预期越高，对应的可承受地价水平就越高，所以频现“地王”。但在当前的“淡市”行情中，房屋售价预估不仅不会考虑增长预期，而且还要充分考虑人工成本、建安成本、融资利息提高及销售周期加长的影响等，因此在打足开发成本的前提下，根据企业的承受能力再去反推地价。

　　“市场好的时候，开发商买地更多的是看预期，看好地价上涨带给企业的利润空间。而市场环境不好时，开发商要面临售价下行、开发成本增加、融资压力加大等风险，拿地必须综合考虑企业的资金状况、开发能力等因素。房价下降20%，影响到地价上的下降比例往往要超过50%甚至更多。这就是同区域的地块，在市场好的时候会成为‘地王’，在市场不好时却底价成交的原因。”前述负责人说。

　　在他看来，在楼市调控持续的状况下，现金流才是关键。“受调控政策的持续影响和国内外经济环境影响，房地产市场的冬天不会在短时间内结束。现在关键的就是保障资金流转顺畅、降低盈利预期、提升项目周转速度、提高资金使用效率，以周转率的提升弥补利润率的降低，从而提高项目动态收益水平。”

　　但也有观点认为，在“淡市”中由于竞争减弱，土地招拍挂市场反而会出现较好的拿地时机，一些区位优越、价格便宜、完成拆迁、面向刚性需求的住宅地块项目，自然会受到许多房企的青睐。

　　同时，受行业融资受限、销售回款放慢等各种因素的影响，一些房企资金压力加大，甚至面临资金链断裂的危险，因此并购机会也将增加，比如近期上海外滩“地王”项目、无锡香樟园“地王”项目均已完成股权转让事宜。