“我们就不要拿糖尿病来吓唬这个五岁的小孩。” 中国城乡建设经济研究所所长陈淮近日在谈及贵阳楼市“崩盘论”时如此形容，而他口中的“这个五岁小孩”正是指贵阳房地产住宅市场。

　　为何用“五岁小孩”形容贵阳楼市?在陈淮看来，对于城市人口和经济都在发展中的贵阳，不应该用潜在的供应量去衡量短期的需求。事实上，这样的贵阳恰似中国楼市的一个缩影，早在去年，瑞信就指出，中国二三线城市的住宅建设正在导致住宅存量供应过剩和地价泡沫，贵阳仅是其中之一。按照这样的说法，如果贵阳被认为面临崩盘，那么中国楼市呢?

　　“五岁小孩不用担心得糖尿病”

　　通常而言，国外所述的“崩盘”具体表现为整体经济下滑、房价突然下跌和存量房空置率高企三个方面。中房信研究总监薛建雄对和讯房产表示，具体到量化的标准，房价下跌10%、空置率为10%可称之为“崩盘”，贵阳楼市符合这一点。

　　“但这个标准并不适用于经济发展迅速、商品房需求旺盛的中国。”薛建雄补充道，“从欧美经济增长水平以及房企利润率来看，这就好比70岁老人认为17的小伙摔了一跤后就很难恢复了，而事实是中国楼市就像这个17岁，在相对过剩之后，只需要经历一个短暂的周期就能恢复供需平衡。”

　　毫无疑问，相对于目前500万人口的贵阳，媒体不完全统计出的3490万平方米的供应量明显过剩。但如此庞大的供应量并不是马上就能显现，贵阳宏立城集团副总裁陈晓辉对和讯房产表示，一个超级大盘的开发周期在3至10年，就花果园这个可住35万人的项目也要等到2015年才能全部建成交付使用。

　　陈淮则更为直接地抛出反问：“有谁会质疑贵阳在未来三到五年或者更长时间，城市人口会迅速增加?有谁会质疑城市居民居住条件和我们国民经济发展的总水平还远不相称?很多人正在群体性、成规模的进入改善期，如果你否定不了这个前提，就不要轻易提崩盘。”

　　事实也证明，现阶段贵阳楼市难言崩盘。在贵阳市政府工作报告中有提到，到2015年，贵阳市人口新增目标将为150万，按照人均住房面积30平方米算，这又将释放4500万平方米的潜在需求。

　　不仅如此，贵阳的城市位度还很高。陈淮提到，贵州总共近4000万人口，还有很多人生活在不宜人居的恶劣环境中，人口向城镇集中会是一个不懈的过程。此外，贵阳的低房价、宜居的气候环境以及一环外不限购的政策亦能吸引周边省市的购房者。按照全国销冠花果园项目统计的数据显示，贵阳本地的客户仅占购买量的35%，贵州地州市和省外客户则分别占据50%和15%。

　　中国楼市不会崩盘亦难言过剩

　　贵阳是贵州的，城镇化是中国的，从这个意义上讲“崩盘论”很难成立。华高莱斯国际地产顾问公司董事副总经理公衍奎对和讯房产表示，其实“崩盘”并没有具体量化的标准，但是可以肯定的是，就目前而言，中国的城市住宅还是严重短缺，甚至前些年的缺口都还没补上。

　　2011年，瑞信统计了中国住宅存量，通过除以需求，计算出过去三年里建成住宅的去化周期。结果显示，深圳住宅储备几乎只需一年便能售完;但在二线城市中，大连需要7.5年，武汉则多达8年，瑞信由此还“点名”了潜在住房过剩严重的十大二线城市。

　　“这只是一种相对过剩，是局部地区一段时间内的过剩。”在公衍奎看来，这种“过剩”主要表现在两方面，一是短期内供应量超出了购买力，房价相对过高引发的过剩;二是当前阶段需求不足，主要表现在受购房者资产配置和政策限购等因素的影响。

　　如果说瑞信的分析缺乏对中国特殊背景的理解，那么关于住房空置率的数据也能反映出实质问题。国家电网和国统局曾做过不同的统计，结果均显示我国城市住宅空置率至少高于20%，而国际公认的商品房空置率商品住宅空置率的合理区间一般为3%—10 %。

　　不过，公衍奎对此表示，我国目前并没有一套系统的针对商品房空置率的测算标准，在国外很多国家因为要征收空置税费的，因此有一套更为“苛刻”的计算方法，比如一家两套或多套房的在统计时能完全避免计算重复，而国内除了可能大规模重复计算之外，还有很多并不算商品房的住所被归入在内，因此，用类似“空闲率”难以判断中国楼市是否过剩。

　　“房地产的供和求永远不会同步变化。”陈淮强调，在一个长的时间跨度中，一两年的供大于求或供不应求都是常态现象，今年的住房供给至少取决于两年前的土地和货币供给。事实则是，住房开发的周期还存在政策标准与开发商实际执行的时间差。