政策密集出台，改善性需求大量释放，一线及重点二线城市楼市成交快速回暖，三四线城市仍然深陷高库存泥潭。中央定调去库存，甚至“喊话”开发商降价。

　　房企变阵，险资入侵“地产一哥”万科，恒大逆势扩张，有望跨入2000亿俱乐部;行业蝶变不断，联合办公、定制户型、个性化公寓……新业态、新产品不断涌现。

　　明年，中国房地产将走向何处?

　　【政策篇】

　　政策组合拳一波又一波

　　330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930……2015年，从中央到地方，救市政策一波一波，呈现出密集、立体化、、组合使用的特点。

　　3月30日，中央发布房地产“新政”，开启今年政策密集出台救市的路径。二套房首付比例的调整，带来的大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅降低。门槛的降低，带来改善型购房需求的积极释放，市场需求量加大，供不应求，房价也将因此上涨。公积金首付降至二成，购房者尤其是改善置业者的购房成本将大大降低，这大大刺激市场消化库存。

　　市场，尤其是一线城市和重点二线城市的楼市，几乎是立竿见影，成交马上升温，并在第二季度达到高峰。

　　今年以来，货币流动性持续释放，5次降息4次降准，是金融政策利好楼市的为直接的表现。

　　除此之外，公积金“大修”、外资购房松绑、统一不动产登记制度，直到新版930，刺激政策达到高潮。

　　某研究院分析认为，在中央提出化解房地产库存、促进房地产业持续发展的背景下，未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件;同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。

　　房地产定调去库存 中央喊话开发商“降价”

　　11月10日上午，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平在中央财经领导小组第十一次会议上强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。这是习近平十八大以来提到房地产行业，并为房地产行业定调。

　　12月中旬，中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。其中，鼓励房企顺应市场规律适当降价，颇受舆论关注。20多年来，这是该会议直接“喊话”鼓励开发商降价。

　　但多位业内人士公开表示，地方土地财政“痼疾”下高企的地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，也会削弱开发商降价积极性。

　　库存过高的四线、五线城市，在人口外流、产业空心化的背景下，仍需经历一个较长的库存去化周期，楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解。

　　【行业篇】

　　房产中介开启变革年 链家“铁骑”横扫南北

　　2015年，是房产中介谋变与整合的一年。而要论及行业主角，非链家莫属。

　　6月30日，北京，链家地产正式宣布更名为“链家”，宣布加速房产O2O进程。

　　链家2001年成立于北京，随后在北京二手房中介市场占据把交椅。今年开始，链家开始密集并购，从北方大本营向南、向西延展，完成区域布局。今年2月9日，链家宣布与成都伊诚地产合并，布局西南市场;3月1日，宣布与上海中介行业排名第二的德祐正式宣布合并，成为中国大的房产中介企业;3月18日，链家又与中联地产通过“股权置换”正式合并，进入深圳市场……

　　今年5月18日，链家宣布与新房代理机构高策合并，正式进入一手房代理服务领域。

　　根据链家提供给本报的数据，截至今年年中时，链家已覆盖全国17个城市和地区，设有3500多家门店，业务区域包括环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，业务覆盖租赁、新房、二手房、资产管理、海外房产、互联网平台、金融、理财、后房产市场等领域。

　　其他分食蛋糕的“搅局者”也来势汹汹。一些依托互联网的新型房产中介猛打“低佣金”牌，在大规模融资后高薪挖角，大批吸纳业内精干经纪人，希望扩大用户规模。由此，业内出现了三种模式并存的局面，即以线上平台为主、线上线下结合以及倚重线下门店的传统型房产中介。不仅如此，平台之间的并购也频繁发生。3月2日，58同城宣布并购总部位于上海的房地产租售服务平台安居客集团，交易金额达2.67亿美元。随后的3月11日，世联行投资4.2亿元人民币，收购深圳Q房网15%的股权。

　　有人说，是2014年以来的房地产“淡市”，倒逼房地产中介行业在今年出现深刻变革。而关于未来哪种中介模式将赢取未来，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟认为，有了互联网的概念，借助这个平台去包装，有利于企业在资本市场的表现，但互联网公司与中介的合作后能不能实现盈利，传统中介会否完全消失，还很难说。

　　【行业篇】房企与互联网公司跨界“联姻”

　　“我们希望通过和小米的合作进行项目试点，让意向客户体验智能家居理念并搜集客户的反馈不断优化产品，实现未来的大范围落地，将智能家居融入精装住宅设计，从开发阶段考虑配置智能家居系统。”今年5月，正荣集团苏州置业公司总经理邹波曾向记者表示。

　　今年以来房地产公司和互联网公司的跨界“联姻”越来越多，BAT、小米等互联网公司都通过不同的方式进入了房地产领域。

　　今年11月，微信支付也选择进入了房地产领域正荣是微信支付深入房地产行业，布局智慧社区的重要合作伙伴，率先推出全国微信定制社区。“我们会根据业主体验痛点，进一步探索智慧社区的解决方案。今后，有可能在全国12个城市复制和迭代社区产品。”正荣集团物业公司总经理林志伟介绍。

　　万科则选择和阿里巴巴合作，在双十二的时候进行了一场线上卖房活动。“双十二”当天，万科将把160多套房子交给淘宝以线上竞拍的方式成交，部分房源的起拍价是市场价的一半。杭州万科方面介绍，这次参加“双十二”拍卖的房源来自于旗下的20多个楼盘，市场价大多在100万至580万元之间，1/3的起拍价低至市场价五折，起拍价低的一套房源为12万元。

　　在卖房的前端，华燕房盟则和腾 讯街景一起开发找房系统。华燕房盟通过自己的APP实现3D看房，通过云燕安家的3D看房，用户可以在线实现在房屋当中任意行走的效果，了解房屋的装修情况、结构和空间;通过与街景地图合作，云燕安家可以把物业所在小区的环境、周边的环境完全如实的再现给用户。此外，其还与地图合作，向意向用户去推送热销楼盘。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟告诉记者：“房企跨界合作互联网企业有两个目的，是更高效卖出自己的产品，第二是更好服务业主，在未来的竞争中这样的合作联姻还会更多。”(罗韬)

　　【行业篇】地产商拥抱互联网 社区020成新宠

　　2015年的房地产行业，互联网+成为了一个绕不开的话题。

　　早挑起这个话题的，仍然是带头大哥万科，此后，大凡在行业中排的上号的房地产企业，大多数都举起互联网大旗。从初的互联网营销，到如今如火如荼的互联网社区O2O，房地产商即便还没能够找到盈利点，但不可否认的是，开发商对于现有社区资源的重视度已经提到前所未有的高度。

　　对于何为社区020，开发商们的定义大体一致，指的是移动互联网和电子商务普及的时代，通过线上到线下资源的整合，完成产品或服务“后一公里”的配送，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。

　　开发商中先进入这一领域的是花样年。其旗下的彩生活彩之云APP上线已经取得了不错的收益。此后，该项目成为众多大型房地产开发商必争的阵地。

　　2015年4月20日，万科将其V-LINK概念推向市场，其内涵包括WeWork(创业社区)、WeHealth(健康社区)、WeLearn(成长社区)、WeShare(共享社区)等四大方面的建设，是一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。

　　碧桂园、绿城、保利、龙湖等多家上市公司跟进此项业务，计划将物业公司分拆上市，而其噱头除了参考花样年旗下的彩生活之外，更吸引眼球的当属如今炙手可热的互联网020概念。

　　从客观因素看，开发商们做社区O2O有天然的优势，因为凡是大型房地产企业旗下都拥有广大的社区资源和客户群体，而且拥有成型的物业管理团队，在此基础上植入020概念十分简便。

　　虽然愿景看起来不错，但截至目前，大多数开发商仍然处于摸索和卡位阶段，终能否盈利以及如何盈利，目前仍不清晰。尤其是用户粘性问题，恐怕是开发商的社区020在与传统电商的激烈竞争下，必须面对的大考验。

　　0546房产网(东营房产网)：库存过高的四线、五线城市，在人口外流、产业空心化的背景下，仍需经历一个较长的库存去化周期，楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解。