限购以来北京市房展会。目前，楼市萧条，很多房产中介门店纷纷倒闭。　　李刚/TAKEFOTO

　　“限购令”后，北京楼市进入低潮期。

　　调控政策和成交量的回落，让北京二手楼市购房人的平均年龄也退回到“不惑之年”。来自链家地产的市场观察报告显示，2011年三轮调控后，北京二手房市场的购房年龄开始逐渐走稳，逐渐回归到36岁左右。而在2010年9月时,购房人的平均年龄为27岁。

　　记者调查发现，限购令前后，楼市买房人呈现“悲喜两重天”。而限购令后，不仅投资性需求几乎冻结，这股寒流也波及到了改善性置换需求。

　　大限之前

　　“妹妹”突击买房

　　限购令成了两个时代的分界线。限购前，大批“另类”买房、特殊需求高涨，赶搭“限购令”末班车的买房人中，还真有这么一群很少议价，直接爽快，催促过户的买家。

　　房主李先生向记者讲述了他踩点儿卖房的经历。

　　“哥，客户给您约好了，是个大学生，能付全款！”2月19日限购令出台一周前，房主李先生接到中介的电话。他心想：“一个学生买200多万的房子，保不齐又是一‘啃老族’！”

　　第二天，李先生按约定的时间在中介公司与客户见面。起初他还琢磨，现在不少都是“富二代”，拿着人民币根本不当钱。

　　而见了客户的面，李先生有些摸不着头脑——买主并非大学生，而是一个约40岁左右、开着宝马的男士，一开口就通知李先生说：“我妹妹还在学校考试，一会儿才来！”

　　中介悄悄拉李先生到另外的屋子，告诉他看房的是个女学生，付款的却是这个开宝马的，“只要赶在政策落地前过户，没问题，准能成！”中介信心满满地对李先生说。

　　果然，讨价还价的过程非常简单，几乎是按中介报价，宝马买家连付定金都很爽快。看着买家直接用手提电脑现场划账。李先生心中升起一种奇怪的滋味。

　　就在签订协议时，中介提到的学生终于赶来了，原来是个二十来岁、年轻时尚的学生“美眉”。李先生恍然大悟，买主口中不停提到的“妹妹”，原来是女朋友。

　　不缺钱的照样无忧

　　和记者聊天中，链家地产的中介萌不禁感叹：“现在的女孩子都太现实了，傍个大款可以少奋斗好多年。”

　　萌大学毕业不到三年，她回忆起以前一位爽快的年轻买主周小姐时，撇了撇嘴无奈地说：“她是八八年的，还比我小呢！做美甲的也能买得起300万的房子！”

　　萌说，比她还小的周小姐是个北漂族，提供的家庭成员表中，妈妈是个家庭主妇，爸爸在北京打工，女孩自己在三元桥某美甲行做美甲。“可人家一来就直接相中了东四环距离CBD不远的一套公寓，总价300来万，光付也得150万。”小原本猜想周小姐一定是家里人提供买房资金。

　　出乎萌意料，与卖家签约当日，周小姐只是简单讨价还价了一下，然后就爽快签约。只提出一个要求：希望中介迅速给办理。因为不是全款，在做贷款面签时，周小姐的神秘男友终于出现了，三十出头的样子，一脸斯文，带着浓浓港味的普通话。和前一个要求落户到自己名下的宝马买主相比，这个香港男友还是“相当大方”。不仅同意落户到周小姐名下，而且付由他来支付，贷款则由周小姐自己来供。小调侃道：“这么高的月供，对于一个美甲的小姑娘来说，肯定不行，不过有个富有的香港男友，也没啥可愁的！”

    大限之后 “刚需”力挺

　　不管什么时候，都有人买房。

　　“以前一套房有10个人看房子，现在看房的少了一半。”这是东四环朝阳北路一家中介员工小李的直观感受。

　　“差不多都是刚需，占80%。其余20%都是改善型置业。”在房产中介连跳了三家的小李直言，来看房的投资客已经“绝迹”。

　　说起购房人群，小李表示，现在来看房，能买房的只有两种人。从户口上看，一种是准备结婚，有北京户口的“新北京人”，一种是置换房产的本地居民。

　　从买房投向上看，120平方米以上的两居和180平方米的三居抢手。“外地人能在北京5年以上的，都成家立业了，所以不会考虑一居室，总是一步到位的多。另一种是有钱人，高管、公司老板。几乎不看价格，全款。300万以下房子几乎不看。”

　　小李告诉记者，他所在房产中介覆盖的东四环一带，目前打算买房的全款占6成，贷款仅占4成。至于其中原因，小李解释：“银行贷款特别不好贷。”

　　“现在撑着市场的都是刚需。过一段时间可能还会有变化。”小李说。