读者提问：读者凌先生：去年以来，楼市调控进入关键期，加息、房贷紧张、房贷利率上调……一系列调控政策接踵而来，现在对于限购的猜测也满天飞，让很多刚需购房者购房压力增加，更有不少人担心以后有钱买不了房子。在这种情况下，一步到位购买三房自然是好的选择。我近在城区麦地看上了一套120平方米的二手房。想了解一下，在各大银行银根收紧的行情下，如何快速申请到银行贷款？如何利用好公积金贷款？如何选择适合自己的银行？

　　解答：现在银行按揭系统和房管局数字系统对接，对于贷款资格审查非常严格。所以，先购房者需要根据自身情况检查自己有无贷款资格及贷款额度情况。

　　此外，针对目前惠州虽然执行限贷政策，但允许“卖一买一”，购房者如果已有一套房，则可选择将其出售获得房款，用以申请新房房贷。至于如果名下有两套房或以上，银行将停止放贷，购房者可考虑民间短期拆借，不过其供房额度较高。

　　同时，还有一个问题需注意，即使申请到贷款资格，银行也不一定能够及时放款。所以，申贷者可在申请贷款时选择快贷业务，其放款时间会较短，可业主及时收楼。

　　对于按揭型买家，还可尽量使用公积金贷款，其成本将远低于商业贷款。不过需要注意的是，在购买车位、车库、商铺和别墅时，不得申请住房公积金贷款。

　　此外，购房者在申请房贷时，须事先作出自己的资金预算，注意将考虑税费、担保费及利息等费用列入购房预算当中。申请银行贷款时，好多咨询几家，了解各家银行的具体贷款规定，选择适合自己的贷款方式。低价并不是好的，合试己重要。目前由于调控收紧，不少商业银行已经停止了二手房贷。所以，购房者需要事先了解各家行贷款相关规定，可以优先考虑比较大的银行。

　　而在选择民间融资时，购房者需要谨慎，好选择知名的融资公司。一般知名的融资公司对贷款政策掌握比较到位，可以为客户找到额度比较宽的贷款。目前市场上，有不少中介为了吸引顾客买房，会给出一些误导性的信息，如可以报利税之类的，而实际上，现在利税是很难报的。一些融资公司会推荐很优惠的贷款条件，但是又会增加很多名目的收费，这样其实到后，贷款者得不到优惠，反而会花更多的钱。

　　买房送面积实惠还是虚幌？

　　读者提问：读者赖小姐：我在江北三环北路附近一楼盘看上一套三房一厅的单元，觉得单价有点贵，不过开发商说顶楼天台的面积是赠送的，所以算起来很实惠。请问，赠送面积是不是真的实惠，天台可以归个人所有吗？

　　解答：由于赠送面积多半不写入购房合同中，当中存在着不少风险。先,有些赠送的面积属于公用面积,譬如庭院、屋顶花园等,该部分面积属于小区业主共有财产,开发商无权赠送,该赠送行为本身就是不合法的。

　　其次，未来“赠送面积”发生重大的安全隐患、事故都将得不到法律的支持,即使“赠送面积”写进合同的附加条款,也没有法律效力。因此,一旦“赠送面积”出现任何事故以及产权纠纷都得不到法律支持,一切责任也都由当事人自己承担。

　　后，楼盘赠送的这种面积,产权证当中是不包括也不承认的,因此将来购房者遇上投资、抵押、转让、继承、拆迁等情况,法律不会认可这些赠送面积,只承认产权证上登记的面积。

　　综上所述,购房者在买房时遇到这方面的赠送,还是不要轻易接受为好。如果你是从实用出发愿意接受开发商的赠送面积,也要处理好赠送面积的权属,并要求附图,可避免不必要的纠纷。

　　至于楼房顶层，它并非个人所有，而是属于整栋楼的全体业主共有，与之直接毗连的业主只能在整栋楼业主无异议的情况下享有使用权，但不能妨碍消防、物管等要求。开发商对顶楼业主送平台的承诺，无论是口头的还是书面的，都是无效的约定――除非该顶楼平台符合认定为专有部分的条件，即先其必须在规划上属于特定的房屋，并且在开发商销售时，赠送的部分符合有关部门的规划，而且还要被明确地列入了商品房买卖合同当中的，才被确认为是房屋的组成部分之一。

　　买二手房公积金贷款的流程

　　读者提问：读者张先生：请问买二手房公积金贷款的办理流程是怎样？

　　解答：办理公积金贷款大致可以分为5个步骤：

　　(1)初审：由住房资金管理中心对申请人提交的材料进行初步审查，包括申请人资格、贷款额度、贷款期限，初审合格以后，由中心出具《抵押物审核评估通知单》。

　　(2)评估：申请人持《抵押物审核评估通知单》到中心指定的评估机构，对所购买的房屋价值进行评估。经济适用房不需要评估。

　　(3)审核：申请人持评估机构出具的《评估报告》以及中心要求的初审材料到中心进行贷款审核。如果合格，中心开具《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》。

　　(4)办理担保手续：申请人持《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》，按照自己选择的担保方式办理担保手续。如果选择抵押＋的方式，人应该出具书面的担保函；如果选择抵押＋保险或第三人的方式，应该到保险公司投保或到担保机构办理委托担保手续。

　　(5)签订借款合同，贷款申请程序结束。