刚性需求和改善性需求成交下降明显
4月上海二手住宅市场的成交量没有继续增加，成交量在3月创出1.56万套的14个月高点之后又掉头下跌。据上海永庆房屋研展部统计，4月上海二手住宅成交13593套，环比3月成交量下降13.1%,但成交均价却继续小幅慢涨的态势，16907元/平方米的均价水平环比3月上涨2.6%，创下近 20个月的高。
永庆房屋总经理陈史翎判断，目前仍然是较好的买房时机。
量价反向变化——涨跌趋势仍未确立
从近半年的二手住宅成交量价变化看，量价反向变化的情况非常显著，除了2012年3月二手房成交是量价齐涨，2011年的11月、12月，2012年的1月、2月、4月都是量跌价涨或者量涨价跌。通常来说，市场的月成交量和成交价如果持续同向变化，则表示有明显的上涨和下跌趋势，而近6个月中，5个月量价变化都不一致，表明市场仍然整体走平调整，涨跌趋势仍然没有明朗。
上海永庆房屋总经理陈史翎分析，经历了一波强势上涨后，卖方心理价格上扬，市场购买力受到优质房源供应暂缺、部分房源议价难甚至提价的影响。银行对套房需求的信贷优惠力度基本稳定在8.5折到9折，政策层面在近期比较稳定，没有新的措施出台。市场在这种稳定的状况下也容易陷入买卖双方的再次观望。
因此，综合市场特征和政策影响，市场仍然没有走出底部——价格微幅上涨，但成交量有明显下讲。陈史翎建议刚性需求和改善型需求对市场保持关注，短期内仍然适宜出手购房。
刚需购买量下降——全市下降的主要原因
从成交量数据看，4月的成交下跌基本集中在刚性需求的目标房源上：90万元至120万元、120万元至150万元、150万元至200万元这三个总价段位的成交量分别环比下降14.9%、19.4%、16.2%。另外，800万元至1000万元的二手住宅成交量环比下降高达19.4%。一个成交量增加的段位是总价1000万元以上的二手住宅，环比3月增加32.4%。
刚性需求购买量下降在成交单价段位的统计中表现得特别明显：单价2.5万元以下各段位的二手住宅均有环比11%至21.7%不等幅度的下降，而单价4万元以上的成交量则环比增加。
从成交面积看，90平方米至110平方米的二手住宅成交量下降幅度大，为23.4%。其他70平方米至90平方米、110平方米至140平方米的成交量也分别下降16%和13.6%。综合数据变化来看，陈史翎认为，刚性需求在二手房市场的购买在4月份呈现明显下降的状况，是全市二手房成交量下降 13.1%的主要原因。
另外，高档住宅成为成交量上涨的领域，总价1000万元以上、单价5万元以上和面积500平方米以上的二手住宅住宅，分别有32.4%、15.4%和33.3%的成交量上涨。
其他调控不变——外籍人士买气再降
各城区成交中，刚性需求和改善性需求集中的青浦、嘉定、松江、闵行、杨浦、奉贤、虹口、宝山等区成交量下跌明显，并全部高于全市下跌水平。青浦区和嘉定更分别有26.5%和23%的下降。全市只有两个区域成交量增加——长宁区和静安区，环比分别增加30.3%和8.1%。
但从各城区成交均价水平看，量价反向变化的状况在长宁区和青浦区也很显著：成交量下降多的青浦区，6.5%的成交均价增长为各区大幅度。而成交量增长多的长宁区，成交均价下跌5.9%也是各区大的均价下降幅度。
成交户籍状况未发生明显变化，上海本地购买在全部成交中所占比例4个月来增长，从3月的56%下降到57.6%;外籍人士购买比例不变，证明外籍人士对于在上海市场买房的态度仍然偏谨慎;外省市户籍的成交比例下降到40.7%，但相比2011年和2012年的前3个月，仍然是较高水平。
