本栏目旨在帮助广大读者解决日常生活中碰到的各类房地产问题，欢迎广大读者来电、来信咨询和探讨有关房地产的各种问题，或者投诉反映房地产买卖、物业管理中碰到的各类问题，本报房地产记者、特邀业界专家队伍将以专业的眼光为您指导、解答，共聊“房子的那些事儿”。

　　买二手房过程中，购房者往往比较关注地段、配套、方位、楼层等因素，忽略房龄长短这个问题。而由于房屋“年龄”在房产证上并没有直接体现，不少二手房买家和中介为了促成交易，都会有意识地隐瞒房屋的真实“年龄”。近期就有几位刚刚买了二手房的市民致电南方日报，称在完成了二手房交易之后才发现该物业的房龄与业主所说的并不一致，如今想追责为时已晚。

　　房龄与房屋价值直接挂钩

　　记者随机采访了多位在近两年购买了二手房的市民，他们大多都表示买房时没有太关注房龄的问题，都是业主说哪一年就是哪一年。不过业内人士表示，二手房的房龄和房屋的有效使用年限和价值都有密切关系。

　　先，从心理上讲，绝大多数人都喜欢新房，即使是买二手房也希望买一套房龄较短的。此外，按照我国现行法律，住宅土地使用权只有70年的期限。如果实际房龄较大，买房人使用的年限将可能缩减，那么就意味着房屋的使用价值减小。而且房龄越大，房屋损坏程度越高，因此相应地会产生一定的房屋维修费用，从而增加了物业的维护成本，这意味着购房者的实际购房成本增高了。

　　此外，房龄较长的二手房，还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。一般房屋年限越长，评估价越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款成数一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。所以购买房龄较长的二手房可能面临着贷不到充足钱款，筹钱困难的风险。

　　业内人士称，除了房产证未满5年的房源之外，通常情况下，房龄小的房源更受购房者青睐。

　　房产登记时间并非建成时间

　　记者随即走访了市区多家房地产中介门店，玻璃门上贴出的房源广告，大部分只写楼盘名称、面积、价格，另外就是标注“证满5年”、“学位房”等卖点。而房屋房龄的信息基本上都没有体现。记者以购房者的身份访问了河南岸和南坛等地几家中介门店，随机问了几套二手物业的房龄，几位中介工作人员均难以说出房屋建成的准确年龄，对于同个小区的同栋楼的楼龄，不同的中介公司说法也不一。

　　一名的房地产中介人员告诉记者，购房者很少会关注房龄，甚至一些相对较旧的小区连业主也不清楚自己所持物业的真实房龄。不少没有买过房的年轻市民普遍会认为，房产证上的登记时间就是房屋建成的时间，并以此算出房龄。其实，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，通常都不是真实房龄。因为房子建好后不一定立刻销售，即使是预售的房子，在收楼后也不一定立刻就能办房产证，这些原因经常会导致几年的误差。此外，如果房子经过几手交易，房产证上的时间更体现不了房龄，因为房产证上的时间是后办房产证的时间，而非房子建好的时间。

　　记者调查了解到，除了部分中介工作人员对二手物业真实楼龄不清楚的客观原因之外，也有部分中介人员为了眼前利益，会故意隐瞒真实房龄，甚至把房龄说“年轻”。为了把房子卖个好价钱，部分诚信不好的业主也会隐瞒真实房龄。所以，二手房购房者在看二手物业时，不能随意听信中介和房主的说法，应该通过其他途径进行核实，谨防被欺骗。

　　厨卫能反映房屋真实“年龄”

　　业内人士表示，想查真实的房龄，好的办法是到房管部门查询，不论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是准确的房龄。如果觉得麻烦，可以找同个小区的老住户咨询，他们对房龄的时间也较为清楚，但是不一定准确，可能会有误差。

　　其实，还是有一些简单实用的方法来识别房龄的。比如，可以查看房子的外立面，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。房屋内如果新装修过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修较难改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实年代。此外，由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看得出房屋的新旧。

　　在合同中约定

　　信息不真实房主担责

　　律师建议

　　如果买方想查询，需由卖家配合，而多数卖家嫌麻烦不乐意。买家只有在签订了买卖合同，并交了定金甚至付款之后才能到房产部门查询，但如果出现真实房龄与业主所说的不一致的问题，也为时已晚。

　　对此，广东尚典律师事务所律师胡丽琴表示，买方可以在与房主签订的合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房主所说的不符，房主应承担违约责任。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者存在恶意隐瞒真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据法律的规定变更或解除购房合同，还能要求赔偿损失。