近来二手房市场出现一个现象，卖房难，置业顾问频繁跳槽，折射出二手房市场已经降温。商报记者昨日走访二手房市场发现，眼下二手房市场价格稳定，成交量不大，小户型相对于大户型来说，比较走俏。不过专家分析，二手房或有升值空间，但投资二手房需谨慎。

　　秋交会临近，既期待税费优惠政策，又担心年末难办贷款，眼下不少二手房买主为此很纠结。

　　二手房总体成交量稳定

　　面对低迷的二手房市场，近来置业顾问频繁跳槽。某二手房置业顾问李迪(化名)介绍说，市场很淡，在原中介公司业绩不好所以跳槽了。回忆起以前生意好的时候，他记忆犹新，一天可卖出一套房子，而今一个星期都卖不出一套房子，成了常有的事情，随后换了一家公司，做了2个月就撑不下去了，如今又换了一家新公司，虽然有一个多月，但还是没有太大起色。

　　渝中区大业兴一陈姓置业顾问称，由于秋交会在即，部分购房者在观望，或准备秋交会下叉，希望可以节省部分税费。

　　来自钢运房产的数据表明，二手房市场趋淡。“跟9月交易量相比，10月份二手房成交量下滑了10%~15%。”钢运地产副总永明告诉商报记者，10月以来，一手房的价格让利放大至3%~13%，吸引了部分原计划购买二手房的业主，加上相关调控政策的影响，二手房市场交易量不大。

　　新中地产总经理何伟坚解释称，从相关数据看，今年重庆主城区二手房月平均成交量在3000套左右，而新房的月成交量约2万套，差别较大。由于新房的供应量充足、二手房的市场敏感度低、买卖程序复杂、税费较高等原因，二手房的成交量一直上升乏力，所以价格也难以冲高。

　　在价格方面，二手房也进入了平稳期。永明介绍，从区域上看，江北、渝北和北部新区等地二手房均价，维持在1万~1.6万元/平方米。南坪的交易量和价格都比较平稳，套内价格维持在6000多元/平方米。一直到年底，整体价格基本不会波动，主城二手房价格维持在6000~12000元/平方米。

　　秋交会房价可作参考

　　虽然不少业主都在期待着秋交会，但业内人士分析，今年秋交会上，二手房税费优惠政策的可能性不大。中原市场研究部副总监孙刚介绍，秋交会上，二手房没有营业税优惠也不是，去年秋交会和今年春交会都没有税费减免，他认为，房交会的意义在于提供更多二手房源，让消费者选择面更广。

　　永明称，不少购房者寄希望于秋交会，但这并不一定是佳时期。秋交会上房源比较集中，适合购房者进行比较，但个人业主和开发商的销售心态不同，因此秋交会对二手房价格影响不大。购房者把希望居住的区域选好，平时就可以经常关注，把秋交会上的房源作为参考，没必要赶在秋交会上购买。

　　新中地产总经理何伟坚则认为，如果购房者出于刚性需求，从现在起到年底，都是不错的购买时期。与新房相比，二手房的优点是房屋质量、物业服务等都可直接体会，购房者可立即入住。不过投资就另当别论，因目前重庆市场的土地供应量大，未来新房的供应量充足，加上国家的调控政策，投资风险比较大。

　　小户型紧俏大户型滞销

　　钢运地产副总永明介绍，好地段的二手房受关注，从户型上看，小户型房源紧俏，大户型则出现滞销现象。

　　一般来讲，套内60平方米的房屋，对刚需住户和投资者都比较合适。30~60平方米的小户型有利于出租，便于后期出售，交易速度也比较快，适合用于过渡房。另外政府对江北、渝北等地的公共投资、交通条件、商业配套来看，发展前景好，无论是投资还是居住，都可以列入适宜的购买区域。此外，由于前景乐观，这些区域的二手房涨价空间较大，趁着年底价格稳定，择机下叉可能比较划算。

　　中原市场研究部副总监孙刚介绍，购买规划建设在轻轨沿线的二手房，对住户来说，会节约出行成本，如南岸区府大道、九龙坡二郎沿线、学府大道向巴南方向、江北往经开大道方向等轻轨沿线的二手房，都可以关注。

　　支招

　　用好税收政策少花钱

　　淘二手房除了多跑多看外，还可关注满5年期的房子，同时要巧抓房主的卖房心态，这样才能买到比较满意的二手房。

　　钢运房产交易部部长刘宏图介绍了合理避税的规则，套内面积120平方米以内，建面140平方米以内属于普通住宅。以购买一套100平方米，均价1万每平方米的二手房计算，如果是住房，未满五年需缴纳全款5.6%的营业税、1%的个人所得税。满五年以后，则可以享受营业税、个人所得税的减免。预计可省下6.6万元。如购买非普通住宅，同时满足套内120平方米以上、建面140平方米以上的住宅，未满五年需缴纳5.6%的营业税。

　　同时由于二手房的卖方多是个人，巧妙抓住卖房者的心态，或能淘到更划算的房屋。新中地产总经理何伟坚介绍，很多购房者往往只关注房屋本身的好坏，却忽略了卖方的相关情况。其实，如果能抓住卖方心理，也是淘到好房的策略之一。如有的卖房者短期内即将出国，急于将手中房屋卖掉，此时双方谈判便相对容易，卖方也愿意给出相对合理的价格。

　　“无论如何，买二手房要多走多看多比较。”钢运地产副总永明建议，由于二手房的业主都是个人，不像开发商批量销售，除了房屋本身的质量，业主的个人期待对价格影响很大，甚至同一小区同一户型，每平方米房价相差千元。二手房的居住环境、配套设施、物业服务等情况，都是可以亲自体验的，所以购房者不要怕麻烦，在观察对比中，找到合适的房源。

　　提醒

　　查验二手房是否被抵押

　　房地产专家提醒，市民在淘二手房的过程中，一定要注意房屋面积、套内面积、使用面积等数据。合同上标明的是建筑面积，这就需要购房者进行实地考察与测量，确定房屋的实际使用面积。同时还要仔细考量房屋户型，避免因户型设计不合理造成的不便。

　　同时房屋买卖是一笔金额较大的交易，因此投资的安全性是购房者需要考虑的要因素。为确保安全无误，需在购房前详细了解房屋的产权归属，房屋的产权归属人至关重要。具体来说，包括要求卖方提供包括产权证书、身份证件以及其他相关证件，并向房管部门查验所购房屋产权的来源。另外房屋在经营过程中是否存在债务抵押、是否被法院查封，都需要购房者认真查验。

　　另外二手房购买者，在选择贷款时需谨慎。使用公积金贷款，需了解自己是否符合使用条件，并准备相关材料上交住房公积金管理中心进行申请。商业贷款除准备相关文字资料，还需要对比银行贷款利率以及相关的还款政策，准确把握有可能出现的风险。房内的装修和室内管道结构、小区物业服务水平及收费、产权和水电气过户程序等各方面的情况，也需要仔细核实。购买方在合同签订过程中，还需与卖方明确违约责任，避免因一方拖延或拒绝履行合同，造成不必要的麻烦。