新年之计宜瞻前顾后。本版上期以7个关键词串起“虽不跌宕起伏，却很耐人寻味”的广州二手楼市，从7个片段折射全年楼市的一个剪影。2012年已过，虽然全年二手楼市总成交的“盘点”尚未出炉，但在房地产行业人士看来，广州市二手楼市2012年交投回升，整体虽低于2009年、2010年，但已胜过2011年“冰河期”;展望2013年，预计“稳中有升”会是市场主调，因为市区一手盘“买少见少”，二手房成交必将占主流，且经济发展依然是主旋律，房地产行业再受调控的可能性不大，市场将平稳发展。 文/图：记者李凤荷
2012年广州二手住宅成交均价比2011年上涨一成，租金上涨4%。
2012年楼市特点：中心六区为成交热点 一步到位选择大户型
由于成交统计的滞后，2012年广州二手楼市总体成交量在记者截稿前尚未公布，不过广州市房地产人士分析，2012年交投回升，但整体仍低于2009、2010年。根据合富置业数据，2012年广州二手住宅实际成交活跃度较2011年增加21.5%，不过，总体成交量仍低于2009、2010年。而在成交价格方面，预计2012年广州二手住宅成交均价比2011年上涨一成，租金上涨4%。
中原地产研究一部副经理瞿中奇表示，若用一个关键词概括全年的广州二手住宅成交市况，“反弹”一词较为合适。据他介绍，从2012年5月下旬开始，受到一手房市场带旺的广州二手楼市逐渐走出低谷，置业的“刚需”买家成为引领全市二手住宅成交回暖的先锋，二手房成交量率先活跃起来的多为价格亲民、地段不偏的市区板块，譬如白云北部片区和荔湾芳村板块。这股“刚需”置业热潮一直持续至年底，而自10月份开始，改善型买家的入市心态有所增强，如进入第四季度，天河北、珠江新城等板块的中高端二手物业成交量激增，从而带动年底二手房价因成交结构出现明显增长。
合富置业席市场分析师龙斌表示，2012年广州成交二手楼的平均面积基本都是80~90平方米，郊区会稍大些，郊区的成交面积是100平方米以上，而老城区方面就略少，大约是70~80平方米左右，市中心区域成交面积更加会少一些。此外，龙斌表示，房源面积有限、总价较高是市中心二手房的特征，加上置业人士往往所能承担的总价是有限的，而且他们经常都会有很迫切的需求，例如教育、周边配套等，使得老城区的物业是适合的选择。不过，在二次购房的人群中，其购房面积方面也有较大转变，目前楼市限购政策下，一个广州家庭多只能拥有两套物业，要想换大一点房屋，必须要把原来一套物业放售，腾出名额之后，再置业另一套。龙斌表示，2012年限购政策对改善型人士，包括少部分有实力的置业者，或多或少产生一定影响，过往置业计划会采用逐步实现的方式，从小物业一步一步置换为大物业，但自从限购政策出台，很多已经拥有一套物业的置业者只有一次机会了，故此，很多置业者购房出现“一步到位”的倾向，有能力支付的购置物业户型会尽量大些，这个特征在改善型人群里表现非常明显。
除此之外，在选择购房的区域上，尤其以市中心较为热门，龙斌表示，二手房有一大特点，就是往往一手盘源少的地方，二手房成交比较活跃，而一手楼集中的地方，二手房就起到补充作用，广州一手绝大部分供应量都集中在外围区域，基本上大约60%~70%的供应量都在外围，而市内六区估计有30%~40%左右，所以，二手房成交热门区域会以广州市六区为主。据合富置业数据显示，经过2011年和2012年近两年来市场对政策负面效应的消化，买家、业主、房地产相关机构等各方的后市逐渐明晰向好。“十八大”后，买家的信心明显恢复，购房意愿增加，交投节奏较以往有所加快，“相中即入”的买家有所增加。
2013年楼市展望：
依旧是稳中有升
合富置业龙斌表示，“稳中有升”这个态势估计是2013年二手楼市形态，预计楼价不会大幅度上升，不过，楼价下调或者打折幅度比较大的机会也越来越少，如果市民真的有购房需要，需求比较迫切，同时有一定经济实力的话，置业、换房的需求客户不妨去找一些合适的物业。
此外，2013年预计各地要抓经济，搞发展，那么房地产应该能受惠，加上房地产是个重要部分，故此，楼市应该还会属于稳定的状态。现在市区楼盘越来越少，前段时间拍地，价格都非常理想，明显市区的土地稀缺，价值越来越突出，如果市民选择购置市区优质物业，应该不用太担心保值问题。
搜房网二手房集团广州总经理陈大椿表示，从各种信号来看，2013年楼市调控基本已定调在“平稳”二字上。预计2013年不会出台更严厉的调控，较大可能是继续坚持现有调控，出现“大动作”的可能性不大，若调整应该多数是让市场健康平稳发展为目的的微调。
陈大椿认为，2013年二手楼市预计成交量会放大，楼价稳中有升。原因是许多业主目前已经把房产看成是长线投资的手段，楼价平稳上扬也让他们更坚定“有好价钱才卖房”的心理。再则，2012年积累一年的购房需求较大。买家心态有所转变，“十八大”后他们看到政策调整不会有大动作，入市积极，所以预计2013年楼市量价都会出现上涨。
