日前，满堂红研究部发布的数据显示，今年上半年广州总体二手住宅成交均价为17357元/m2，同比上升20%。在租赁市场，6月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅平均租金为41.9元/m2/月，环比下跌1.6%，同比上升6.9%。今年上半年广州总体二手住宅平均租金为42.7元/m2/月，同比上升11.4%。

　　7个板块 均价在2万元/m2以上

　　细分楼价变化，满堂红市场研究部把广州市划分成31个板块，并跟踪2012、2013年上半年二手住宅成交均价变化趋势(见右表)。2013年上半年，31个板块二手住宅成交均价同比全线上涨，其中升幅在10%(含)以上的板块有27个，同比升幅在10%以下的板块有4个。均价在2万元/m2以上的板块有7个，比2012年同期增加2个。可见，2013年上半年珠江新城板块的成交均价突破“3字头”，为30530元/m2，同比上涨12.3%，但涨幅仅排在31个板块中第25位。同比涨幅超过20%的有13个，同比涨幅大的是工业大道板块(28.7%)，同比涨幅小的是新港西板块(5.1%)。

　　2013年上半年，广州10区二手住宅登记宗数为51211宗，同比增加148.7%，已达到2012年全年宗数(59605宗)的85.9%。而今年上半年10区一手住宅的网签宗数为34194宗，同比增加28.8%，一手和二手住宅的宗数对比是4︰6。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，2013年上半年和2012年上半年是两个截然不同的市场，2012年上半年基本上处于信贷收紧局面，直到6月8日央行才开始次降息。在信贷和限购制约下，客户入市意愿普遍不高，小业主也不敢贸然抬高物业出售价。而经过央行“二度降息”后，2012年下半年二手楼市逐步复苏，大部分客户对市场走势的判断趋向一致，亦加快了其入市的步伐。当然，今年若没有3月的政策性驱使，上半年的登记宗数多在3万宗左右。

　　新“国五条”广州版细则的出台，反而坚定了小业主对后市的乐观态度。今年上半年多个板块二手楼价同比涨幅在20%以上，基本说明目前的市场处于“卖方市场”。统计显示，7月1日~10日，经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比6月同期增加一成，成交均价为17615元/m2，比6月同期下跌1.2%。

　　“钱荒”令业主挑一次性付款客户

　　6月上旬，央行提出“优化金融资源配置，用好增量、盘活存量”，流通领域内货币出现相对不足，“钱荒”现象令各个投资领域惊出一身“冷汗”，A股市场便出现连续数天的下挫，之后虽被央行“安抚”，但货币政策有所趋紧已成定局。

　　满堂红市场研究部对该公司2013年上半年促成的二手住宅买卖交易按付款方式进行分类，发现第二季度通过贷款购房的比例为71.9%，比季度多出3.9个百分点，依赖银行贷款才能入市的客户占绝对多数。因近期银行缩小套房客户的利率优惠，且审批时间相对于季度要长，故多数业主开始要求经纪人，只有在客户承诺能一次性付款的情况下，才会在价格上有“商量”的空间。

　　上半年小户型涨势明显

　　下半年业主看涨后市惜售

　　经过土地市场一轮火爆交投后，市场对后市看涨心理不断增强，据央行网站公布的《2013年第2季度储户问卷调查报告》显示，对下季房价仅有7.3%的居民预期“下降”，高达34.1%的居民预期房价“上涨”，同比去年仅有20.4%的居民预期下季房价“上涨”。

　　近半年来广州二手楼楼价的走势，促使购房者加强了看涨预期。据合富置业成交数据统计，上半年广州二手住宅成交均价为18694元/m2，比2012年下半年上涨了7%，与2012年上半年相比，出现多达19.7%的涨幅。自新“国五条”细则落实后的4月开始，二手楼价保持逐月上升的态势，涨幅较年初有所增大。仅看6月份二手楼价，已比“末班车”行情的3月份上涨接近10%。

　　不过，据广州市国土房管局数据统计，今年前5个月二手住宅市场成交量已超4.4万套。购房需求旺盛，待售房源新增速度未必赶得上市场上购房需求增加的速度。

　　小户型放量半年涨11%

　　中心区中大户型涨16.7%

　　统计显示，今年上半年小户型涨势明显，豪宅涨势小。合富置业市场经理梁燕明表示，需求旺的小户型物业半年涨势高于大市整体7%的涨幅，面积在90平方米以内的二手物业半年楼价上涨约11%，这类小户型物业在上半年占据二手市场多达61.4%的成交份额，即10宗二手成交当中，约有6宗是这类90平方米以内的小户型物业成交个案。

　　从上半年二手楼价变化来看，90~144平方米之间的中大户型物业，半年楼价涨幅约3.9%，略低于整体大市7%的涨势。市中心部分优质中大户型物业涨幅高于大市整体水平，往往是一些区域利好或自身优势令其在“好市”的时候跑赢大市。如受“地”利好的罗马家园，今年上半年二手成交均价约20122元/m2，与去年下半年相比出现9.3%的升幅;占据地铁上盖及大社区优势的光大花园，今年上半年二手成交均价达26102元/m2，比去年上半年上涨了16.7%。

　　豪宅价保值需求受支撑

　　面积在144平方米以上豪宅物业二手楼价在半年间变化不算太明显，半年涨幅仅0.7%，上半年二手成交均价与去年下半年差不多，不过，若与去年上半年成交均价低点相比，按年涨幅高达26.2%。

　　0546房产网（东营房产网）认为：

　　去年下半年开始豪宅交投开始发力，尤其是在去年四季度升温速度较明显，带动去年下半年豪宅二手成交均价迅速回升，半年增幅已达20%，今年上半年涨幅虽不及大市，但与去年上半年仍处于交投低位的市场状况相比，楼价的升幅还是相当明显的。