交易资金金额较大 隐藏风险多样 又常常被忽视 造成财产损失
进入2013年下半年，在大多数人都在总结过去半年的楼市成绩时，房屋交易的风险隐患被成交价、成交量等一系列数据所覆盖。
2013年上半年，北京市共成交二手房95244套，是同期新建商品住宅(含保障性住房)成交量的1.5倍，二手房已经成为市民购置房产的主要类型。 与此同时，有关二手房交易的法律纠纷甚至欺诈事例也屡屡见诸报端，有些甚至给买卖双方造成百万金额的损失。这与二手房交易资金金额较大、隐藏的风险多样性不无关联。
本报记者总结了法院审理的二手房交易案件的情况，发现以下四类纠纷往往容易被忽视，同时也极易造成较大的钱款损失，甚至钱房两失。
(一)房屋的交割应留存金
案例
刘女士在2009年购买了位于阜成门周边的一套已购公房，购买方式为全款，从签署合同至过户交接完毕都很顺利，并很快入住。
过户时刘女士向业主确认物业费是否结清，业主表示没问题，一直是单位交的，于是到交易大厅办理过户。到供暖期交暖气费时刘女士发现，原业主有4年的欠费，且原业主拒不配合，无奈之下刘女士只得自行支付近万元的供暖费以冬季供暖，但也给自己造成了经济和精神上的双重损失。
分析
由于二手房是已建成房产，在过户前都会发生包括物业、供暖等费用，而房屋的交割一般都在过户之后，此时入住在即，购房人对费用拖欠等风险也容易疏于防范，因交割不慎造成遗留问题乃至经济损失并不少见。尤其是建成年代比较久的已购公房和高档住宅，有些拖欠费用经年累月积攒下来竟高达十余万元。
提个醒
，过户前要见到原业主对物业、供暖以及其他费用的结算票据，并现场查验其缴费期限的截止时限;对于原始票据已经遗失的，可以到物业或供暖等单位查验缴费记录，以确定是否存在费用欠缴等情况;
第二，买卖双方应同时到场办理房屋的交割手续，对于各项费用、水电等使用表数应该详细记载，同时交易各方应该在交割单上签字确认;
第三，按照交易惯例，买卖双方应留存一部分尾款作为物业交割金，待原业主将欠费结算完毕后方可划转给原业主。该笔款项可以采用资金监管的方式，一方面可以原业主将据实结算，如果拒不结算的，可以使用该金先行结算;另一方面，采用资金监管形式，也可防止购房人拖延支付。
(二)出售房产需经配偶及共有权人同意，否则合同可能归于无效
案例
原告韩先生与被告扈女士系夫妻关系。业主扈女士与购房人杨先生签订《北京市存量房屋买卖合同》。签约当日，业主扈女士口头表示其配偶同意出售房产，但未提供任何书面证明。在交易双方即将办理房产过户时，原告韩先生以其配偶扈女士未经其同意而出卖共有房屋，侵害其合法权益为由，起诉要求确认合同无效。
北京市宣武区人民法院审理认为，扈女士的配偶为房屋共有人，扈女士与买方订立的合同无法证明已经取得配偶韩先生的同意，应视为无权处分，故判决扈女士、杨先生签订的房屋买卖合同为无效合同。杨先生不服一审判决，提出上诉。北京市中级人民法院终做出了终审判决：驳回上诉，维持原判。
分析
实际中经常会有因房屋涨价，业主以“共有权人不同意”为由而违约，在客户方缴纳定金较少的情况下，双倍退还定金与房价的迅猛上涨相比就显得“不算什么”了。
房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有房产在出售时，需经所有共有人同意后方可出售。很多消费者误认为只要是产权人本人签约即可，却不知还需要共有人同意，以至于造成纠纷，即便终能够追回损失，往往也因旷日持久的诉讼从而延误了佳的购房时机。
0546房产网（东营房产网）认为：实际中除了夫妻共有以外，以联名形式购房、或是继承的房屋，都有可能存在房屋的共有权。
