当前，二手房交易活跃。但由于缺乏经验，加之对相关法律不了解，一些买房人在花费了时间、精力和金钱后，却难以如愿。有人甚至为此无奈陷入重重纠纷中。北京市海淀区法院法官陈昶屹依据相关法律，对当前二手房交易中的一些典型案例进行分析和点评，以期给大家一些提示。
“买卖不破租赁”的在先之盟
浙江的单女士通过房屋中介买下一套190多万元的二手房，等她全额支付了购房款并办理了房产证之后，却发现这套房子她根本住不进去，因为房屋里已经有承租人，而且跟原来的房东签了20年的租赁合同，承租人表示，除非单女士将租金及房屋装修费退还给他，否则按照他手里的租房合同，单女士别想住进来。 法官点评
我国《合同法》第二百二十九条明文规定了所有权变动后的合同效力，即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。进一步讲，就是购房者购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满之前随意将承租人赶出房屋，因此，承租人占有房屋拒不搬出也是有合同及法律依据的，这就是法谚所说的“买卖不破租赁”规则，承租人可以根据与原房东之间的租赁合同权利对抗新房东提出的超越原租赁合同义务约定之外的一切要求。所以，对于购房是用于自住而非投资的买受人而言，在买房时一定要仔细考察房屋的占有使用情况及租赁关系，以免忽视了“隐藏”在买卖合同关系之外的租赁合同关系，日后购房自住时与承租人发生矛盾，同时向原卖房人维权花费不必要的时间和诉讼成本。
优先购买权的“反转幽灵”
张某与李某系夫妻，婚后共同购买了一套房屋，该房屋登记在李某名下，后张某去世，李某在未征得张某其他继承人同意的情况下，就以自己的名义通过中介与急于买房结婚的某签订了房屋买卖协议，将房屋出售给某。某向李某支付了部分购房款之后，李某将房屋交付某使用，某将房屋装修之后准备入住，并要求李某协助其办理过户手续，此时，张某的其他继承人发现了李某的行为，主张李某无权处分该房屋，并以共有人的身份起诉主张其享有共有人的优先购买权，请求法院确认李某与某签订的买卖合同无效。终，某在李某与其继承人之间无休止的诉讼中被迫选择放弃购买该房屋。
法官点评
优先购买权是指特定人依据法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先购买的权利。优先购买权在法律上存在共有人的优先购买权、承租人的优先购买权及约定情形的优先购买权等类型。优先购买权由于缺乏公示性，往往会像“反转幽灵”一样隐而不露，到关键时刻出现就可能反转局面，使购房者稍有不慎就陷入合同效力之争或房屋权属之争，甚至可能因为侵害他人的优先购买权而使得房屋买卖合同被认定无效，使到手的房屋又可能归属他人。因此，买房人在买房时，为了避免可能的优先购买权人的权利追索，除了核实卖房人的权属证明之外，还应当对卖房人的大致身份关系有所了解，比如是否结婚、配偶是否是房屋的共有权人，或者如果配偶去世，被继承人是否是房屋的共有权人等等，虽然这些核查程序有些繁琐，但是从避免纠纷的角度，买房人多一分谨慎就会少一分风险。
瞒天过海的“隐性瑕疵”
陈某2011年冬天到某小区看二手房，觉得该小区环境不错而且房屋的户型格局也不错，于是决定买下该房，在与房主刘某商谈好价格之后，双方很快办理完付款和过户手续。陈某着手开始装修房屋准备入住，结果2012年春天装修好，夏天入住后才发现，该房屋的中央制冷空调噪声震动很大，使他及家人无法正常居住。陈某认为刘某未在卖房时告知该房屋存在的瑕疵，准备找刘某退房，结果刘某已找不到人。陈某后悔当时是冬天去看房，没有考虑中央制冷空调的糟糕状况在夏天才会显现，而刘某正是在冬天的掩护下才将有瑕疵的房屋成功卖给了他。
法官点评
根据我国《合同法》百五十五条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法百一十一条的规定要求承担违约责任。百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。前述规则在法律上被称为“质量瑕疵担保责任”，即出卖人在出卖房屋时应当房屋不存在会影响正常使用的质量瑕疵存在，如果存在这样的瑕疵，买受人可以选择包括退房在内的违约责任方式，但是像陈某一样，房屋的很多隐蔽瑕疵可能只有在长期使用时才能发现，而在发现瑕疵时却可能无法找到卖房人主张权利。因此，买房人在购买二手房时，特别是使用年限较长的房屋，买房人应当对小区进行相对的了解，比如向小区其他房屋业主及小区业主论坛了解小区房屋的质量状况以及出现的常见问题等等情况，这样可以对房屋可能存在的“隐性瑕疵”有更多甄别机会，避免日后出现问题时增加维权的难度。
0546房产网（东营房产网）认为：以上都是二手房交易中的一些典型案例的分析和点评。
