“金九银十”向来不是二手楼市的主场，但本次黄金周一手新盘不多，可一二手联看

　　“金九银十”向来不是二手楼市的主场，但由于近年市中心一手新货量锐减，加之今年一手新盘多是遭遇“限预售”、“限网签”的窘况，许多楼盘在获批预售证后，不再苦等传统销售旺季，纷纷开盘抢客。以致如今房地产市场的“金九银十”，成色大不如前。

　　而这个国庆黄金周中，广州市区鲜见全新亮相的住宅项目，大多为熟盘加推新组团，新鲜感不强且价格高企，买家在这个黄金周看完一手楼，可顺便看看周边二手房。本期话题我们将为您搜罗近期热点一手项目周边的二手物业，助您尽快熟悉行情并早日购得心水靓屋。

　　天河：东圃、车陂板块

　　一手新盘参考价：23000~28000元/㎡

　　二手房参考价：13000~27000元/㎡

　　留心天河楼市的婚房买家，想必都有趁着黄金周假期，到东圃、车陂板块一口气连看天健上城、富力天禧花园和佳润上品菁园三大新盘。虽然这三大楼盘都号称主攻“刚需”买家，但从价格上看，23000元/m2的起步价，也并非寻常婚房客能够承受得起。思前想后，考虑回流到二手楼市再挑挑的买家不在少数。

　　据合富置业时尚明苑分行主管李鑫城介绍，近期有车陂板块业主计划转卖手中小户型物业，套现后到富力天禧花园买一手的中、大户型单位，实现对居住环境的改善。在买家方面，不乏看过该板块新盘后而转投出二手房市场的客户，“由于目前该板块一手楼价高企，与二手存在一定差距，而且二手市场有不少紧凑户型可选购，能大大降低买家在总价上的压力。”

　　近期，车陂板块的二手房市场以素质较高的电梯楼成交为主。根据满堂红统计数据显示，中小户型的热点楼盘有富力天朗明居，二手成交均价在21000~22000元/m2左右，大型社区骏景花园则以100~120平方米的户型成交居多，二手均价在23000~27000元/m2左右，三房的总价在260万~280万元左右。而在东圃板块，富力新村、天力居、天河广场等楼盘备受买家关注，二手均价在13000~18000元/m2左右。素质较高的楼盘如旭景家园，成交价在18000~19000元/m2。

　　此外，受到国际金融城概念的轮番热炒，车陂、东圃板块的二手房价一路走高，业主放盘价格普遍高于市场价，近两月以来，二手房成交出现明显放缓的迹象。中原地产骏景北苑分行营业经理俞丽通表示，该板块一二手房价的差距正在缩小，同一笔预算，买家如无急迫的居住需求，往往倾向选择新净的一手房。“业主放盘受一手房推货影响较少，主要还是金融城规划利好，他们现在放盘价格都高得吓人，个别物业叫价甚至比一手房还贵。”

　　白云：京溪、同和板块

　　一手新盘参考价：23000~29000元/㎡

　　二手房参考价：18000~26000元/㎡

　　据满堂红统计数据显示，近两个月白云区京溪、同和板块的二手房成交主要集中在怡新花园、合一国际、云景花园等素质较高的小区，三个楼盘的成交均价都达到了2.5万元/m2左右，成交主要以70~80平方米的两房为主。云裳丽影、万科天河御品则因放盘量不多，近两个月成交低迷。据悉，目前合一国际放盘的物业以大户型居多，基本上集中在140~170平方米的单位，放盘价接近3万元/m2，怡新花园的放盘价则在24000~26000元/m2，以100~120平方米的三房为主。

　　“新盘入市对二手房买卖成交带来不小冲击，与8月相比，经我们分行促成的二手房买卖起码少了三成。”中原地产合一分行高级营业经理利洪表示，现时楼龄较新的二手楼盘与一手盘的差价介于1000~2000元/m2，也恰恰是这部分二手客户容易被一手新盘分流。一些楼龄稍长但居住氛围不俗的小区物业，与同路段一手新盘差价约3000元/m2，“买家若急着收楼自住，资金又不算充裕的话，往往会考虑二手物业。”

　　据合富置业合一分行主管庞康富介绍，相比起一手新货来说，广州大道北、同和一带的二手盘，在价钱上还是有一定优势的，如万科天河御品对面马路的二手盘大概在1.8万~1.9万元/m2左右，而合一国际平层二手均价约2.2万元/m2。

　　“前段时间地刚出之后，同和二手市场业主跟风升价，但买家根本无法接受短时间业主大幅涨价，在市场买卖双方拉锯数月后的现在，业主反价现象少见了很多。” 庞康富指出，眼下如遇到实客，个别业主还愿意稍稍让步。

　　海珠：赤岗板块

　　一手新盘参考价：36000~38000元/m2以上

　　二手房参考价：15000~32000元/m2

　　近期，赤岗板块成交物业近九成是90平方米以下的两房物业。满堂红统计数据显示，聚德花园、信步闲庭、粤信广场等楼盘较受买家青睐，其中，信步闲庭的二手成交价在21000~23000元/m2左右，聚德花园的二手成交均价在15000~18000元/m2。从放盘情况来看，赤岗板块盘源主要集中在聚德花园、金丰花园、坚真花园等，以60~80平方米的两房为主。

　　此外，据合富置业高级营业经理李文钧介绍，现时珠江帝景二手市场放盘量较为稳定，放盘较多的主要集中在克莱国际公寓及早期组团的北向大户型单位居多，放盘价介于2.8万~3.2万元/m2。

　　“业主以生意人居多，到价即卖，但也少有议价空间，除非是生意上急于资金周转，才有可能稍稍让步。”买家则多是改善型客户，资金压力不大，置业心态也不太急。李文钧表示，眼下在珠江帝景二手市场找笋盘的买家，预算多在400万元左右，偏好120~130平方米面积段的物业。但这个价位及面积段，在珠江帝景周边一手市场尚属空白，因此一二手市场目标客户群体并不会发生重叠，两者间的冲击较少。另外，珠江帝景早期组团有91平方米的中户型物业，但放盘数量并不多，成交量稳定，单价基本保持在3万元/m2左右，吸引预算稍宽裕的置业人士。

　　番禺：洛溪板块

　　一手新盘参考价：17500元/㎡起

　　二手房参考价：11000~17000元/㎡

　　新货加推较为频密的番禺区，一手房价是随大市持续走高。二手楼市方面，洛溪板块主要以海滨花园、珠江花园、丽江花园等为成交大热楼盘。据满堂红统计数据显示，海滨花园的二手均价在15000元/m2左右，成交以两房居多。珠江花园的二手均价则在11000~13000元/m2，洛溪、南浦一带成交活跃的丽江花园，其二手均价在14000~17000元/m2，热门组团有丽字楼、德字楼、九如通津等。

　　提及一手新盘敏捷金月湾与二手房业主抢客，合富置业丽江二分行主管周小辉表示，敏捷金月湾所处位置及生活配套，与丽江花园、广州碧桂园等楼盘还是有一定差距，对注重出行配套的住家客吸引力不大，但对改善型或有投资意愿的买家存在一定吸引力。

　　从位置上看，与敏捷金月湾较接近的楼盘是锦绣半岛。合富置业广州碧桂园分行主管林霜表示，锦绣半岛西区83~88平方米两房，目前二手价约130万元左右，93平方米三房约160万元左右，吸引的多是“刚需”的置业买家为主，与目前敏捷金月湾主推的大户型产品，在客源和预算上并不存在重叠。

　　番禺：钟村板块

　　一手新盘参考价：18000~20000元/m2

　　二手房参考价：11000~17000元/㎡

　　钟村板块二手房成交主要集中在锦绣生态园、祈福新村，以两房单位居多。满堂红数据显示，锦绣生态园二手均价在11000~12000元/m2，祈福新村的成交则集中在湖景居、翠怡居、青怡居等组团，二手均价在14000~17000元/m2之间，成交价与放盘价接近，以60~70平方米的两房为主。

　　合富置业祈福三分行主管罗均玲表示，目前在售一手新货祈福名都在位置上出行及购物都比较方便，“这个一手盘将分走活力花园的潜在买家”。其户型方面也颇有看头，但在价格上还是比祈福新村二手在售电梯楼要高。罗均玲表示，目前祈福新村综合素质较好的倚湖湾，目前二手均价约1.7万元/m2左右，如晓峰园等电梯洋房，二手均价介于1.5万~1.6万元/m2，二手房价对比一手房价有一定价格优势。“一般来说，在祈福新村二手市场，130万元左右可以买到一套电梯两房单位。业主心态比较强，但对于两房和小三房这类热销户型来说，基本是放一套卖一套。”而对“刚需”买家来讲，早期小两房50多平方米的单位，70多万元就有交易，特别吸引预算紧张的“刚需”买家。

　　中秋三天 看楼人数不及双休日多

　　本报讯(记者荔珏摄影报道)盘点中秋假期(9月19日~21日)广州二手楼市的成交业绩，满堂红市场研究部高级经理周峰就透露，经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数为去年中秋同期(2012年9月30日~10月2日)增加11%，但比今年8月同期(2013年8月19~21日)减少16%。显示出中秋期间的二手楼市并没有被买家积极关注。

　　统计显示，今年中秋三天的二手住宅买卖均价为19980元/m2，比8月同期上升1.3%，比去年中秋假期的均价上升19.6%。这也说明价涨依然是大趋势。

　　一些此前因为看到楼价一直在涨而持续奔走在二手楼市但未选到中意房源的消费者，也对中秋看楼不感冒。“中秋是一家团圆的日子，我还是在家里多陪陪父母嘛，这比看房子是更重要的事情，看楼不赶在这种团聚的日子。”江湾桥南一中介人士就表示，中秋假期生意相当冷清，看楼人数还没有平常的双休日多。我就只带了5个看楼客，而且只有1个意向较大，但也没谈拢呢。

　　据介绍，在中秋假期三天里，买卖成交多的是白云区，成交宗数占全市的28.9%，其次是越秀区，成交占比为18.4%。就全市的情况来看，购房客户比例接近九成，面积在90平方米以下的物业成交比例为73.7%，楼龄在7年以上的物业成交占绝对主导，而原业主持有年限超过5年的成交比例也达到44.7%。

　　周峰预计，随着国庆长假期的即将来临，一、二手楼市之间的争客现象会越趋激烈。由于郊区板块的一手住宅可售供应量剧增，不排除郊区二手楼市出现短暂性萎缩的现象，而市区则因一手限签的持续影响，二手楼市仍旧是客户购房的主战场。

    0546房产网(东营房产网)：投资房地产市场需谨慎。