“金九银十”期间岛城的一手房火了，相比起来二手房显得有些平淡。其实这种平淡是以成交量来衡量，但是如果作为二手房的买卖双方参与其中，就能领略其中的火热：对房源的争夺、一波波的看房者、房东价格的调整……二手房市场有自己独特的性格，就是“一房一卖”，因此在二手房交易中购房者更要讲究技巧，只有这样才能在虚实博弈中“淘金”。
中介 根据预算有的放矢
“现在我们一般都会先问购房者手上有多少钱，然后根据他们的预算推荐房源。”延吉路附近一家中介的杨先生告诉记者，“尤其是年轻购房者，就怕给他们推荐了，他们的钱不够。”杨先生说，他遇到不少购房者都是因为手上预算不足而放弃。“上次看敦化路小区一个房子，顶加阁税后算下来87万元，本来房东打算包税，让2万元成交，结果买房那个小伙子非要再让5万元，就是因为手上付和贷款加起来不够80万，你说我们这不是白忙活?”
其实二手房市场大的特点就是“一房一价”，就算同一个小区内也会有各种不同的房源，比如是高层还是多层，一居室两居室还是三居室，楼层是几层，是否平层，朝向是哪等，这些都是决定二手房价格的不同因素，这也让二手房价格有着上下几万甚至十几万元的差别。“因此市民买房时好先确定自己的预算，我们也好推荐房源。”杨先生说，“市场上的二手房房源成千上万，只有根据预算甄选价格才靠谱，要不然购房者房子看多了，就不知道后就不知道买啥了。”
“其实购房者在购房前好先厘清自己的预算，包括付和贷款数，这样可以根据预算先锁定区域，然后从区域锁定地段，再从地段锁定小区，后在小区中再选择。”太平洋房屋青岛公司副总经理郝银广建议说。这样，根据客户的实际情况进行细分，比如腿脚不方便的老人选择一楼、对采光要求较高的老人选择二楼、过渡之用的婚房需求者选择五楼、而打算常住的婚房需求者则选择两室的六楼。
交通配套要考察好
“这边房子便宜，很多市区的朋友来问我买房子，但是我不太建议。”在西海岸长江东路一家中介的高先生告诉记者，“你看看这边中介才几家，就知道这里房子好不好卖了。”高先生表示，在滨海大道附近的一些次新房也会挂到他这里，但是有的挂了好几年了。“主要是交通和配套问题，估计起来还得有个几年。”高先生说。
面对一手房和二手房的对比，很多选择二手房的市民是看中了二手房交通和配套的成熟。每一个二手房社区，在经过多年的经营后，周边的配套就能以自然合理的方式为所属居民提供日常的衣食住行。“买二手房价格绝不是因素，想要淘到好的二手房，还要综合考虑各种交通配套因素。”链家青岛公司市场研究部分析师殷天逸表示，“二手房居住很大程度上要仰仗配套的健全，像交通、教育、医疗、商业等配套，是二手房需要重点考察的地方。”
一般成熟的二手房社区，大有成熟的大型超市，小有方便的小菜市场，并且临近还有市属大医院，幼儿园、小学、中学，显然选择这样的一个环境生活将会轻松许多。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。“地段好坏决定房屋的未来升值潜力。”殷天逸表示，“一般来说，交通配套好的二手房方便生活，将来也更好出手。”
二手房税费算清楚
“现在二手房税费基本都是客户承担，有的二手房税费能差好几万元，其实这也是左右很多购房者的一个重要因素。现在一些购房者也会让房东让税费，但是成功的不多。今年三月份经手了镇江路一处二手房，税费算下来能有3万元，但是房东因为‘国六条’急卖，所以把这块减去了，其实也是变相降价。”延吉路附近一家中介的杨先生表示。
据了解，目前二手房交易过程中需要缴纳的税费主要包括三大税种和部分小税费，其中三大税种分别是个人所得税、契税和营业税，其它税费包含印花税、登记费、手续费、公证费等等。虽然税费由买卖双方谁来承担划分较为明确，但目前岛城市场上实际交易税费其实都由买方承担。“有些税费比较低，比如工本印花税仅有5元，手续费是按照5元/㎡的标准进行征收。”太平洋房屋山东总部市场部经理介绍说，对于二手房购买者来说，营业税和个人所得税是相对支出较大的费用。一般来说，购买5年内的住房营业税征收差额的5.55%，个人出售已购公房、解困房、集资建房、安房工程住房、经济适用房、拆迁安置房征收购房全额1%，其余征收购房款全额的2%。如属5年以上且系家庭(夫妻双方)生活用房的，则可免除。
营业税真正的税率是5.55%，但是中介一般会告诉是5.6%。“这是因为二手房费率很多，中介会在过户前计算一个大体的金额。”赵玉科说，“此外，其实有些房子单价便宜，是因为税费惊人，而有些房子价格高则是因为税费较低，购房者不能仅以房价来进行判断。”
多方打听二手房底价
“这房子我后省了五六万元呢。”谈起在新岭花园购买的“婚房”，周先生依然激动不已。“那次真是巧合，本来我们觉得价格高了，但中介说房东不愿意降，结果我和女朋友偶然碰到了房东的母亲，闲谈中无意间知道了他们的底价，并且他们急着卖房子，后在我们的沟通下还是以底价成交了。”
在消费品市场中，卖家一般会很主动的把产品让渡给买家，甚至不惜自己降价迎合或给予优惠等等。但是二手房市场却是个例外，因为很多房东并不急于和诚意十足的购房者签约，他们往往想让多个购房者来看，从中选择出价高的。因为二手房“一房一价”的特性，也让市民很难掌握二手房的准确价格。“同样一条街，一个大一点的小区内房源多，价格可能便宜一些;小一点的小区内房源少，价格就可能贵一些。”周先生建议说，虽然二手房“一房一价”，但是如果购房者看中了一个小区，好多方面询价。如果通过中介看房，房价也是从中介口中得知的，但是也会不同。“同一处房源，不同中介给的价格也不一样。”周先生说，“我们曾经看过一处房子，三个中介三个价。”此外好通过网络从多个网站来查询一下这个小区类似房源的价格水平。
此外，除了掌握底价，市民好在议价前要掌握卖家信息，就是这套房源挂牌了多长时间，有多少人看过房，之前给价高到多少，低到多少。业内人士表示，一套刚刚挂牌的新房，如果在三五天内经常有人看房，并表示意向，那么购房者的议价空间就很小，因为房东觉得自己的房子不愁卖，很快可能还会遇到给价更高的人。如果一套房子已经挂牌了很久，看的人不多，看过的人也大都没有什么本质性的回复，那么房东很可能会产生降价的想法，这时候价格可议空间也大。
二手房购买不宜急
“其实二手房的情况都差不多，真正各方面都好的二手房还真不多见，因此买房子千万别表现出急买的样子。”吕先生告诉记者，前年年底他曾经帮一个老乡买房出谋划策。“本来说的好好的，他看中的房子10多年了，还能再砍砍价。结果老乡说要过年前搬进去，房东一听就一口价，后就这么成交了。”
其实看房的人往往都带有一种兴奋和迫切的心情，这样反而会给购房带来阻碍。因为一般中介经纪人都会很急，他们急着和卖家联系房源，急着带购房者看房，急着让二手房快速成交……其实对于有经验的看房者来说，虽然中介经纪人急，但是自己千万不能急。吕先生介绍说，就见过一些深谙看房之道的购房者，即使他们对房源很满意，但是往往揪着房屋的一些问题不放，比如楼层高了，户型不合理，物业不好等等。
其实购房者在掌握了房源信息后，并没有非买不可的压力，所以在看房心态的把握上不需要用排除法，只需要用直选法，也就是看过确实喜欢的房子可以当做选项。但凡有一些不满意的就不需要考虑，把选择的标准提高一些，这样可以尽量在心理上选到房子后不后悔。
另外，上市的二手房大都已经居住了三五年至十年以上，如果急着购买也容易忽略一些质量问题，会给将来的生活造成困扰。因此购房者好通过仔细认真的检查以及认真询问房主、询问周围的住户来了解房屋本身的状况，做到心中有数。“掌握了所看房屋的一些瑕疵，也可以当成之后议价的手段。”
0546房产网（东营房产网）：二手房交易中购房者更要讲究技巧，只有这样才能在虚实博弈中“淘金”。
