限购政策的出台，使得很多不符合条件的外出打拼人士暂时丧失了购房权利，因而那些并不在限制范围之内的商住项目成为他们的首选。不过需要注意的是，这类物业虽然优点突出，但同时缺点也不少。
限购令让商住楼项目成“香饽饽”
严厉的限购政策让外地人把目光投向了商住项目。所有已实施限购政策的城市，都把限制外地人在本地购房作为其中一个重要举措。就北京来说，便对无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的外地人限售。这让很多手中有钱的人丧失了购房的权利，在抑制炒作的同时，也让部分刚性需求受到了影响。但这些人的确有购房需要，于是只能“曲线置业”，选择限购红线之外的商住项目。
据了解，北京限购细则推出之后，商住项目购买热情高涨。根据北京房地产交易管理网公布的统计，在2月下旬曾出现过商业项目网签套数日均120套的情形，这对于当时北京住宅网签日均仅215套的境况而言，可谓是“壮举”。
正是因为如此，北京商住项目有望“咸鱼翻生”。如一个名叫“7克拉”的商业项目在短短3天内就售出70多套房，于是开发商酝酿涨价。另外一个商住项目首城双景，近期准备再次推出一批房源，排号已经过万，虽然目前楼市处于冰冻期，但该项目并未打算采取任何降价促销措施。
去年末，北京市住建委发布《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，要求从2011年1月1日起，已建成的非住宅项目禁止擅自分割。由于非住宅项目包括商业、办公、公建、综合楼等,因而,这一新规也被业内称为“商改住禁令”。而北京有20多个非住宅项目都在去年12月申请预售,搭上了政策末班车。其中有些商住项目已在当月开盘销售,还有部分项目将预售证“捂”过了年,近期预售,想“火”一把。销售人员昨天对咨询者回复:“SOCO公社一期两栋楼已基本售罄,二期应该还有两栋楼,但具体开盘时间还未确定。”
“商改住”项目风险大
“目前购买商住项目同样存在较大政策风险,提醒购房者,在决定购买商改住项目时一定要冷静谨慎。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖昨天表示,首先,商住项目土地使用年限只有40年,购买商住项目存在很大的政策风险。其次,商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取,不论购房意图和如何使用,商改住项目购买后的使用维护成本远高于普通住宅。最后,在后续可能推出的房产税政策中,商住房的税收可能要先于普通住宅,税率也可能会高于普通住宅。
还有业内人士提醒,贷款购买商改住项目的购房人尤其需要注意：根据目前银行执行的“认房又认贷”政策,用于购买非住宅项目的商业贷款也将被累计计入房贷次数,从而影响借款人在下一次购房时的贷款。
合生·世界村“商改住”咸鱼翻身
如何认定商业立项的房产项目以“商改住”形式出售呢？业内人士指点,第一,要确认是否纯住宅项目,而非商业地产项目;确认产权是否只有40年,如果产权40年,必定是商业项目。第二,一般商改住项目虽然分隔出一个个单元房,但绝大多数没有单独的厨房,更没有燃气入户。
合生·世界村销售人员告诉记者，之所以L O FT产权是40年，因为是土地用途的原因。记者获得的北京市规划委2009规(通)地字0004号文件显示，该项目土地的用途为商业金融、教育科研和居住。
在限购、限贷政策影响下，北京住宅市场遭遇“急刹车”，成交量急转直下，但商住项目却表现优异。据了解，以合生世界村为代表的商住项目，新政后半月热销两亿元。由于前期产品几乎售罄，该项目将于中下旬推出四期新品。
“商改住”存灰色利益带
21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示，一般来说，“商改住”有几个前提，一个是这个区域不适合商，适合住；二是开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用；三是“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。如此说来，开发商“弃商而住”常常有其不得已的苦衷。地产项目频繁“变身”，其实正提示了政府规划部门职能的某些缺失。邓中文说：“政府的规划指导意见长期跟市场脱离，导致了‘住改商’、‘商改住’的出现。”在这种环境下，开发商从市场角度出发的改造，一定意义上弥补了规划的漏洞。
