在这个时候回望2010年的房地产市场，或许可以窥见未来一年甚至是更久远的蛛丝马迹，也已经有很多人在这么样做。

　　但这样一个市场是如此之大、所涉也是如此之广，以至于并不能简单地凭借一些现象就进行判断，否则即使是声名赫赫于外，也会招致质疑。

　　万科董事长石应该是对此深有体会。自从闹出“拐点论”，特别是“捐款门”事件之后，这几年来石并未如其承诺般管住自己嘴巴。

　　去年底，在调控初现端倪的市场上，地依然层出不穷、房价持续高涨，石在那个时候抛出了“泡沫论”，直称中国房产市场产生资产泡沫是必然的，而这个泡沫总是会破的。当然，万科已经提前做好准备。

　　石当时表示，目前二三线城市还没有泡沫，但如果一旦泡沫蔓延开来，中国便会出现像日本的泡沫经济时代。

　　如今时间过去刚刚好一年，石又一次没有“管住”自己的嘴巴。在12月16日，即将于明年1月出海游学的石再次对媒体表示，房价上涨幅度能控制在合理范围内，就是成功的。言外之意即是，明年房价若能保持一个合理涨幅已属不易，调控已经取得不错的效果。

　　石还认为，一线城市的房价已令普通民众难以承受，需要继续对投资投机购房进行抑制。后，石一如去年般发出泡沫警示：“如果抑制不住，我非常担心，一旦泡沫破裂，日本的昨天就是中国的今天。”

　　相对于要出海游学三年的事情，石此番言论受到的关注并不如去年提出来时那么广泛。很多人都相信，当前中国房地产市场的某些区域泡沫化确实已经比较严重，而市场也在用自己的方式告诉人们，泡沫到底是什么。

　　在一线城市中，广州被认为是房价为理性和泡沫小的。社科院12月上旬公布的《住房绿皮书》中，对35个大中城市的住宅价格泡沫进行统计，统计显示一线城市中泡沫严重的是北京，泡沫成分占实际价格比例将近50%，广州则属于“存在一定的泡沫”，泡沫成分占实际价格比例不到30%。

    　但就在过去的一周，广州先是拍出白云新城3宗楼面地价接近两万及超过两万的住宅用地；而后在广州国土局公布的房地产市场分析报告显示，珠江新城[新消息价格户型点评]猎德街房价冲破5万元/平米，天河、越秀[简介新动态]、荔湾、海珠四区的房价也都已经超过两万。有评论人士对此认为，广州的房价只是没有那么不合理而已，也就是“九十步笑百步”。

　　另一方面，被认为是一线城市中泡沫严重的北京，在上周已正式铺开预售资金监管的措施，先签约纳入监管的万科[简介新动态]长阳半岛及绿地花都苑。这两个楼盘的表现则是——万科长阳半岛800套房被7000人抢购，当日售罄；绿地花都苑推出700多套房源，当日认购量70%。

　　两个楼盘的表现当然不能证明北京房价的泡沫有多严重，但所谓见微知著，一线城市为高房价的重灾区却是不争的事实。

　　实际上，在石去年的观点中，二三线城市是没有泡沫的，房价存在巨大的上升空间，但今年石并未有再提起这回事。

　　那么一个曾经被多次提出的问题再次浮现：房地产市场的泡沫是否已经蔓延开来，从一线城市传导至二三线城市？

　　这个问题我们未有明显的证据可以给出答案，但在上述社科院的《住房绿皮书》中，有7个城市(福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄)泡沫成分占实际价格比例在50%以上，超过了所有的一线城市。这7个城市一般被认为是二线城市。

　　也难怪石连续两年担忧“日本的昨天就是中国的今天”，但更根本的问题是中国房地产市场的问题已经不在市场本身，而是整个经济体都存在隐患。

　　半年之前就有经济学家指出，中国房地产市场的问题比金融危机之前美国、英国住房市场的问题根本得多、也大得多，这不只是一个泡沫的问题。

　　在通胀和热钱等的阴影下，央行行长仍在摆弄着他的“池子”，不过这个“池子”终揭开谜底时却让人们都大惑不解。

　　虽然12月20日起将第六次上调存款准备金率50个基点，但是“加息”这个现成而且基本、有效的工具却迟迟不能出世。当加息已经成为央行手中烫手山芋一般的工具的时候，我们指望以外汇储备作为“池子”对冲热钱、解决流动性的问题，是否显得太过于乐观？

　　再回到房地产市场上来说，如果整个宏观经济及货币流动性现状不能有根本性的改善，也许不难预见2011年及以后的楼市依然会如今年一样，欲调不能、混乱而且茫然。