11月19日，位于北京大兴区的龙湖时代天街项目以11800元/平方米的起价低价入市，这一低于成本的售价吸引了大批购房者。无独有偶，目前远洋天著、东亚逸品阁等项目房源也以近乎亏本的价格对外销售，北京楼市零利润楼盘不断涌现。

　　此前，根据北京市房地产交易管理网的数据显示，11月上半月北京新盘签约为零，预订量仅为14套，而当月入市新盘达到4014套，创下本轮楼市调控以来惨淡的签约纪录。

　　低迷情况进入下半月有所好转，房企近乎零利润的抛售促成了成交量。据龙湖方面宣传称，此次龙湖时代天街推出的两栋楼200余套房源售价由11800元/平方米至14500元/平方米，当日全部售罄。

　　事实上，时至年底，北京已有十多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元，价格直降幅度达30%以上，已接近2009年郊区价格水平。这些万元盘主要集中在通州、大兴、顺义等区域。

　　值得注意的是，随着北京低价盘不断入市，开发商的传统定价方式正在悄然发生转变。“开发商过去的定价原则是成本利润法、竞品比较法，而现在的定价原则是现金流需求倒逼法、竞品降价幅度参照法、客户心理预期呼应法。”成全机构董事长全忠说。

　　亏损的账本

　　11月23日，在龙湖时代天街售楼处的销控表上，记者看到，此次龙湖推出的200余套房源有九成以上已经标注售罄，仅剩余少量层200多平方米的房源。由于这部分户型面积较大，其单价亦跌破万元，每平方米仅售8000~9000元。

　　“销控表上标注没销售的房子其实之前已经卖出去了，只是由于限购原因，客户的资格审核没通过。”销售人员称，该项目不久之后还会推出几栋楼，而期开盘超低价销售，亦是为后续推盘创造升值空间。

　　值得关注的是，时代天街地块为龙湖去年12月以34.81亿元投得，楼面地价达7519元/平方米。

　　“如果加上建筑成本3000元/平方米、税费2000元/平方米以及其他费用约1000元/平方米，该项目的成本价可达14000元/平方米，基本属于亏本销售。”中房信分析师张珺表示。

　　不过，龙湖地产方面否认“亏本甩卖说”，称“时代天街项目在市场低点开盘，定价是微利策略，目前推出的两栋楼利润率在1%~5%之间，称不上亏本。未来还会加推房源，价格则待定”。

　　事实上，不止龙湖时代天街，近期北京推盘的部分项目更是贴近土地成本价，其中不乏2009年至2010年的地项目。

　　例如，远洋地产旗下的远洋天著项目，今年3月的报价为低1100万元/套，而11月推出总价800万元/套的380平方米特价连排别墅，约合每平方米均价20779元。然而，该地块是远洋地产于2009年12月拿下的一块大兴地，当时溢价率高达467%，楼面地价已达19959元/平方米。

　　同样，欲在11月底12月初入市的通州楼盘东亚·逸品阁将以13200元/平方米起价开盘，且折后均价11553元/平方米。该项目的开发商为了表示卖房决心，公开其楼盘成本价12347元/平方米。按这个价格计算，该楼盘每平方米更是要亏损800元。

　　“按目前的售价，公司基本赚不了什么钱。”东亚逸品阁的销售人员称，目前办理会员卡还可以得到日减200元的优惠。

　　如此这般“零利润、割肉甩卖”的现象亦出现在上海等地。绿地秋霞坊、万科尚源、旭辉澜悦湾等知名楼盘均以无利甚至亏本的价格入市。

　　在业内人士看来，一大批房企的楼盘以成本价甚至亏本价上市，是近十几年来中国楼市从未出现过的。不过，即便零利润，部分楼盘价格仍然偏高，这与前两年的地价过高不无关系。

　　定价更纠结

　　对房企集中的甩卖行为，张珺分析认为，企业如此定价除了从表面上看是为快速回笼资金而做的不得已选择之外，更有其深层次的战略因素。

　　“对于资金实力相对雄厚的企业来说，在市场低迷的时候，放弃未来几年内难于盈利的高成本项目，以解放被捆绑的资金，从而推动全国化布局亦是明智之举。”张珺表示，以龙湖为例，龙湖一方面在上海、北京等地大幅度降价销售，另一方面进行土地储备，继10月在青岛增加19万平方米的土地储备后，11月，龙湖又在烟台养马岛增加土地储备，加上去年圈下养马岛近467万平方米的土地，龙湖成为养马岛头号“地主”。

　　而对于在业务战略方面另有打算的企业，目前快速降价或者低价销售，可以加大其在业务布局资金的腾挪空间。比如，有些房企选择牺牲部分住宅项目的利润，回笼资金支持商业地产的发展，以抓住商业地产的开发时机。

　　值得一提的是，从今年8月开始，北京通州等区域陆续出现了大幅跳水的项目，部分项目下调幅度甚至超过三成。但是这一价格并未换来理想的销售量，反而导致老业主怒砸售楼处，使得在售楼盘对降价持谨慎态度。

　　与已开盘的老项目相比，新项目由于不存在前期业主，在价格制定上更灵活，不过对于周边区域楼盘的定价亦产生了一定的冲击。

　　“毋庸置疑，龙湖低价入市将给周边的楼盘带来非常大的影响。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟说，龙湖时代天街项目从拿地到开盘仅用了11个月时间，可见其运作速度非常快，这也表明在目前的市场情况下房企对中期市场判断并不看好，甚至不惜亏本入市。而这亦使同区域的楼盘陷入较为被动的境地。

　　去年12月，在龙湖拿下大兴地块的同一天，金融街集团和北京保利分别拿下同区域的另外两幅地块，每平方米平均楼面地价分别为7909元和7824元，均高于龙湖时代天街的楼面地价。

　　“龙湖的底价入市将直接影响金融街和保利项目的定价。2010年以后拿地项目很可能需要亏损销售，割肉的项目将逐渐增加。”张大伟说。

　　记者从金融街和保利了解到，目前均无推盘计划，将来开盘售价更是未知数。

　　专家指出，像金融街和保利这种尚未入市的新项目定价策略目前极为纠结，开发商们发现即使按照成本价推盘，销售形势仍不乐观，如果不调低售价可能卖不了几套，而一味调低价格，企业将面临亏损。

　　中国房地产学会副会长陈国强亦认为，对开发商而言，有赚有赔很正常，能够根据形势，调整企业的营销策略，才能赢得发展。