新华网北京３月６日电（记者 存福）房价持续走高，一度成了笼罩在众多城镇低收入群体头上的“阴霾”。２０１１年，新一轮楼市调控及时重拳出击，“限购、限贷”紧锣密鼓出台，保障房建设加速，政府打出楼市“加减法”政策组合拳。但目前仍需多方发力破解政策执行瓶颈，有效执行调控措施，引导房地产业回归理性。

   “加法”　多方发力增加供应

    始自２００７年的大规模保障性安居工程，近年来快速发展。越来越多无力购买商品房、甚至租不起房子的低收入家庭，通过各种保障性住房，圆了安居梦。

    据统计，“十一五”期间，我国通过各类保障性住房建设，解决了１１４０万户城镇低收入家庭和３６０万户中低收入家庭住房困难问题。２０１０年，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工５９０万套，基本建成３７０万套；农村危房改造开工１３６万户，基本竣工１０８万户。

    近日，国务院保障性安居工程协调小组与各地签订了２０１１年保障性安居工程建设目标责任书。今年全国共将建设城镇保障性住房１０００万套，比去年增加７０％多，改造农村危房１５０万户以上。

    为缓解不断增加的资金压力，２０１０年，中央财政对保障性安居工程的专项资金支持力度达到８０２亿元。２０１１年，中央财政补助资金将超过１０００亿元。地方政府也采取多种措施筹措资金。如黑龙江、江西等省加大了省级财政补助力度；山西等省规定新建商品住房项目按５％配建廉租住房，并作为土地出让前置条件；吉林省规定土地出让净收益不低于２０％用于保障房建设。

    为了督促落实土地出让净收益用于廉租房、公租房建设和城市棚户区改造的比例不得低于１０％的政策，有关部门计划采取相应的硬措施和硬约束。财政资金安排不足的地区，土地出让净收益提取比例还将进一步提高。

    住房和城乡建设部部长姜伟新指出，争取到“十二五”期末，基本解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。“十二五”期末，城镇住房保障覆盖率将达到２０％以上。

   “减法”　房价控制在合理范围

    姜伟新此前指出，近几年部分城市房价上涨过快的原因主要有工业化、城镇化快速发展，使得住房需求总体快于供给增长；市场监管力度不够；地方财权与事权不匹配，较多依赖土地出让资金收入和房地产发展收入；建设成本上涨；前两年流动性充裕，大量资金流向房地产领域等。

    ２０１１农历新年到来之际，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”），为２０１１年房地产市场调控定下基调，信贷、税收、限购等措施比以往更加严格。

    “新国八条”规定，对贷款购买第二套住房的家庭，付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。而此前部分城市出台的限购令则扩至全国——只要房价过高、上涨过快的城市，均需执行限购令。

    目前，以落实“新国八条”调控为契机的限购政策已经在全国近３０个城市推行。２月份的后１０天，全国房地产市场交易量应声下跌，但价格仍然高企。统计数据显示，２月份全国７２个大中城市当中，有１５个城市零开盘，总共开盘２３９个，环比下降７０％。２月１７日－２８日，北京市房屋成交量仅相当于去年同期的３０％。据分析，２月成交当中还有相当部分是商业项目，这部分剔除以后，住宅成交量会更低。

    与此同时，银监会等机构推行的紧缩贷款政策，更让开发商如坐针毡。２月底，大部分银行提高了套房贷利率，在部分城市甚至暂停了二套及以上房屋的个人按揭贷款。对于开发贷则实行空前严厉的限制政策，对于新设立企业不给予贷款，对于老企业要还清部分贷款之后才能给予新的贷款。

   “效果”　需破解政策执行瓶颈

    当下，房地产市场正在经历一轮频度密集、力度空前的调控。一方面，政府全力推进保障性住房建设，做“加法”；另一方面，推行“限购”“限贷”的政策，推行房产税试点工作等，做“减法”。但如何平衡“加法”跟“减法”两者之间的关系，解决目前的政策瓶颈，成了摆在房地产业面前的一道难题。

    据统计，２０１０年计划建设５９０万套保障房，后来基本完成３７０万套。今年计划建设１０００万套，未来五年将建设３６００万套。国土资源部公开数据显示，２０１０年全国３０个省区市住房供地、保障性住房实际供地均不到年初计划的七成，只完成原计划的６７．９％。是否能按期、高质量地完成保障房建设，是一个考验。

    业内人士表示，今年国家新增１０００万套保障性住房，需要资金１．３万亿元，目前看得见的资金来源为中央财政拨款１０００多亿元；地方土地出让金净收益的１０％，假如足额到位多１０００多亿元；另外，再加上动用有限的住房公积金增值净收益。其余大部分缺口仍需依靠存在很大不确定因素的金融及发债来完成，资金瓶颈仍然存在。同时，“限购、限贷”很有可能阻碍有着正常需求的人群。

    如何破解楼市调控中的这些瓶颈？中国（海南）改革发展研究院副研究员夏锋认为，保障房建设不能仅当作政府的一项调控任务，应完善体制机制，设法建立产业激励机制，鼓励房地产商主动建设保障房，如此楼市才有望回归理性。同时，“加法”需要强调效益和效果，严格控制各类保障性住房的面积标准，使尽可能多的家庭能够尽早享受到实惠。同时“减法”要尽量减少对有正常资金需求的人群产生的副作用。

   “‘限购令’之下，刚性需求仍然存在，只是被暂时压制了而已，所以要警惕报复性反弹。”夏峰告诉新华社记者。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，只有调控措施常态化，改变公众“调控之后必放松”的预期，才能平衡房地产市场。