4月1日，我国部规范房地产经纪行为的法规《房地产经纪管理办法》开始实施，“管理办法”对中介公司和经纪人的行为进行了严格规定：禁止吃差价。

　　专家指出，吃差价是房租非正常上涨主要的人为因素，违背市场供求规律。

　　随着政府打击力度的加大，吃差价的行为逐渐依附在一种叫做“委托代理”的经纪方式上。一方面，人们期待“委托代理”服务趋于规范，但一些中介机构却利用“委托代理”吃差价抬高房租，从中获取利益……

　　1 相同房型不同租价

　　中介从中起作用

　　中关村，高校众多、上班族和外来打工者云集，附近房屋租赁市场火爆。

　　距此不远，纵贯知春里和双榆树社区的科学院南路上，短短500米内中介机构由南到北一字排开，不下20家。其中，既有链家、我爱我家、中原地产这样的“老字号”，也有一些名声不太响，专营本区域房源的小公司。

　　位于北三环西路的青年公寓是这些中介的“势力范围”。

　　不久前，即将毕业的大学生吴磊租下了公寓里一套50平方米左右大开间，租金每月2800元，“在这片区域租下比较划算的房子不容易”，他挺满意。

　　没多久，对门搬来一对年轻夫妇，闲聊中吴磊得知，对方的房子同自己的一般大，装修也差不多，月租金却只有2400元。

　　同一区域，相同户型，为啥房租差别那么大？

　　回想起租房的过程，吴磊发现，从看房、谈价到签订租房合同，自己压根儿就没见过房东，始终都是跟中介公司打交道。而对门邻居则是一家中介居间联系，由房东和他们直接商谈的。

　　吴磊打电话询问中介：自己这套房租金到底谁说了算？对方答复：房子是“公司的”，房主已经委托他们全权代理了。

　　所谓房子是“公司的”，就是在房屋租赁市场中，房主通过“委托代理”，将房屋全权交与中介负责对外出租。租赁期间，租金由中介代收后按月交付房东，房东一般不与房客直接联系。

　　通过这种经纪方式，中介机构拿到了房东授予的房屋代理权，然后负责联系房客，并向房客收取租金和佣金。按代理合同和相关法律规定，佣金是中介提供“委托代理”服务的合法收入。然而在“委托代理”过程中，租价的高低与中介的操控有密切地关系，“玩儿猫腻”的机会大大存在。

　　每月比对门多掏400元租金，想起来挺亏，但吴磊一时没找到更好的房源，“先住着再说吧。”

　　2 “委托代理”有市场

　　房东需要“管家”

　　“房子总得有人打理，空着不住，损失租金收入不说，还可能影响房屋使用寿命。”在广东工作的黄女士两年前在北京立水桥附近买了一套100平方米左右的房子。由于常年在外无法亲自打理，房子一直闲着，可物业费、垃圾费、供暖费等一项不少缴纳。

　　她决定把房子租出去，但不愿意中介提供居间服务，“提供居间服务，中介会把房东的信息公布在企业内部的网站上，几十家分店业务员随时都会与你联系，有时一天要接几十个电话或者短信，说要带人来看房，不胜其烦。”

　　中介建议，房子可以委托他们全权代理，房主只管坐收房租，其余的事都不用操心。黄女士的朋友提醒说：“委托中介全权代理会不会使房子‘失控’？如果房子被任意打隔断或是租给一些不靠谱的人怎么办？”但黄女士思来想去，终还是觉得“委托代理”省事、省心。

　　像黄女士一样持这种观点的房主并不少，他们都觉得委托代理出租房屋能节省不少精力，不太介意中介从中获利的多少，只要拿到的租金自己感觉合适就行。笔者走访了崇文门、双井、亚运村等租房人群比较集中的区域，发现不少中介机构都掌握大量的“委托房源”，可见这个市场不小。

　　3 “委托代理”变身二房东

　　既收佣金又吃差价

　　在科学院南路，笔者以承租人身份走访了15家中介机构。其中有8家推荐的房源都声称是“公司”的；5家推荐的房源中 “公司”、“房东”的都有；只有链家地产和中原地产明确告诉笔者说：他们提供居间服务，如果想租可以直接与房东签协议。

　　笔者发现，承租青年公寓一套50平方米的北向房，“房东”报价平均在2800元左右，“公司”代理的房源报价也是2800元左右，二者看起来没有差别。“近房租涨得厉害，在这一片儿出这个价你也不见得租得到。”业务员说。

　　笔者又以房东身份咨询另一家中介：出租青年公寓同等面积、朝向的房子，“委托代理”租金是多少？

　　报价没超过2500元！承租或出租同一套房子，价格相差近400元！

　　业务员似乎很想揽到这单业务，拍着胸脯说：“哥，您放心，只要今天看房，立马就能签合同。我们是垫付租金，明天就给您账上打仨月预付款，以后租金按时付给您。”

　　据某大型中介机构一位门店负责人透露，眼下不少小公司就是靠“吃差价”生存的，他们了解市场动向，掌握大量信息，只要杀价从房主手中获得房屋全权代理，而后抬高价格租出去，利润就到手了，哪怕抬高100元，一年差价就是1200元。

　　对这种说法，一个“小公司”业务经理有点不服气：“专做居间服务也不吃亏呀，一见市场承租的人多了，马上就鼓动房东涨价。房租涨了，挣的佣金自然也就多了。”

　　由于没有规范的定价体系，一些中介以不良手段从中取得利益，对房租信息并不了然的房东们，在中介的“引领与参谋”下，一起将租金推高。

　　对笔者想“出租”的这套房子，一家知名中介公司同意以2800元的月租接受委托，但要求必须有30天到45天的“免租期”，又叫控制期，这是留给中介联系承租人需要的时间，免租期内不向房东支付租金。业内有人告诉笔者，实际上不少房源挂牌后能很快租出去，免租期内收取的房租等于“白拾”的。

　4 委托合同“底细”难查

　　合同究竟有无备案

　　“签合同时，我们都要出示委托合同、房本和房东身份证复印件，委托合同上有租金数额，跟租赁合同一核对就可以了，我们不会‘吃差价’。”某中介业务员跟笔者说。

　　但据了解，中介私下和房东达成协议，在垫付租金后让房东在委托合同上填下不真实的租赁金额，在一些中介机构的运作中并不是个别现象。

　　一位房地产律师认为，“如果中介‘吃差价’，委托合同中一定会留下疑点的。”

　　只是，不少承租人缺乏必要的租赁常识，考虑租金能否接受比较多，不大在意中介是否出示与房主的委托合同。一些人租房心切，加上市场房屋租金普涨，担心过了这村没了这店。只要价格能接受，中介吃点儿差价就吃吧，还认为这是合理的市场行为。

　　几年前，政府管理部门为规范房屋租赁市场，就委托代理模式出台了登记备案等一系列政策。2008年1月1日起实行的《北京市房屋租赁管理若干规定》第二章第十二条要求，房屋所有人将出租房屋委托他人管理的，应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。2008年10月发布的房屋租赁合同登记备案相关要求中规定，委托房地产经纪机构办理登记备案手续或房地产经纪机构代理出租房屋的，由房地产经纪机构在房屋租赁合同网上备案的同时，还要到区县建委(房管局)办理备案手续。

　　“由于合同备案后获得收入的一方要缴纳税款，中介或房东很少有愿意主动备案的。”市住建委服务热线的工作人员坦言，即使备案，备的也是租赁合同，不是委托合同。租房人无法查询到委托合同中的内容和细节。

　　“如果中介机构不备案，一旦被消费者投诉，将予以1000元处罚。”但热线工作人员承认发生这种情况极少，她建议笔者：查询备案，可以去问区房管局。

　　笔者随后与海淀区房管局联系，被告知目前对备案登记没有细则可循，来备案的不多，他们觉得：“租赁双方一般会在街道办事处作房屋租赁登记吧？”

　　再问街道办事处，回答是“不太清楚登记备案的事”。

　　5 “吃差价”能避免吗？

　　多服务≠多收费

　　今年4月1日，本市正式实施《房地产经纪管理办法》，明确禁止房产中介“吃差价”的行为。“吃差价”一旦构成价格违法行为，县级以上人民政府价格主管部门可以按照相关法律、法规，责令其改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，还可依法给予停业整顿等行政处罚。

　　房产经纪学者认为，房屋租金价格的涨跌应是市场供求关系发生正常变化的反应，而“吃差价”的行为人为地扭曲了这种供求关系，是造成市场短期内租金过快上涨的推手之一。

　　中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，原则上讲，法律规定的居间服务和委托代理服务内容基本相同，只不过对“委托代理”要求服务更加精细化。如果大量房源以“委托代理”的形式掌握在中介公司手中，中介公司认为自己的服务内容增加了，必然要寻求比居间代理佣金更高的服务费用，换言之，一手佣金一手“差价”的情况很难避免。

　　一些专业人士指出，虽然“委托代理”比居间服务更为精细化，但归根到底是一种市场竞争手段，是中介机构为了满足业主“委托代理”的需求、赢得更多经纪服务订单而自愿提供的服务模式。服务内容增加，服务趋于精细，不能成为在“委托代理”收取佣金后，再通过“吃差价”额外获取利益的理由。

　　对策

　　治理“吃差价”要齐抓共管

　　针对“委托代理”中介可能引起“吃差价推涨房租”的问题，笔者咨询了法律、税务和房地产等多个领域的专家，他们提出了建议，治理房产中介“吃差价”行为，需要政府管理部门和行业协会形成合力，齐抓共管。

　　建议一：

　　租赁课税 税票可作“反差价”凭证

　　中国人民大学财政金融学院教授安体富介绍，根据我国税法规定，房东出租房屋所获得的租金应缴纳个人所得税，中介提供经纪服务获得的佣金应缴纳营业税。但是目前税法中缺乏与之对应的征税细则，因此给部分房屋出租户和中介机构提供了偷逃个人所得税和营业税的机会。

　　安体富认为，租赁收入课税的办法有两个，一是委托合同和租赁合同必须加盖税务部门的章方能生效，也就是说只有依法纳税的房东和中介才能实际出租房屋。二是税务部门对中介征收营业税时，应同时追查中介自行备案的服务合同，一旦发现合同中房屋出租人偷逃个人所得税，可依法追究责任。

　　税务部门有关人士说，纳税人一旦缴纳税款，税务部门会出具相应的税务发票。房屋承租人在租房的过程中可以要求房东和中介出示个税发票，通过发票上显示的税款能计算出房屋的实际出租价格。而发票的真伪是能通过发票号在税务部门查询的。

　　学者们认为，课税可能会使房东提高房屋租赁价格，但至少了房屋租赁价格的真实透明，有了税收负担的房东，会更倾向于使用准确的市场参考价格，因为过高的房租同时意味着过高的税收。

　　建议二：

　　化零为整 建立区域租赁管理公司

　　大兴区黄村镇枣园尚城是一个农民回迁安置小区，许多住户都有富余房屋。早先，他们在出租房屋时普遍遇到了租金难把握、承租群体成分复杂、租金难以收回等问题。如今，一些房主将富余房源交由黄村镇政府所属一家资产管理有限公司托管代租，较好解决了以往的问题。

　　据公司经理李万玉介绍，村民先将房屋出租给公司，村民与公司之间签订房屋租赁合同。在获得一定数量的房源后，公司与黄村的园区企业签订相应的合约，将房屋批量出租给园区企业员工，以承租群体的明确性。承租群体则向公司交纳一个月的房租作为佣金。

　　此外，租金的拟定由村民委员会推荐村民与公司负责人共同组成工作组，通过调研，根据市场价格拟定租金额度，集体商讨确定，以确保村民的正当收益。

　　房产经纪学者认为，目前房屋租赁市场秩序比较混乱，很大程度是由于中介机构过于分散，无序竞争造成的，采用化零为整的办法，对特定区域实行规范化、结构化管理，成立片区性的租赁管理服务公司，或许是个办法。

　　建议三：

　　信息对称 构筑第三方机构公共平台

　　目前在一些国家和地区房地产中介是通过行业协会进行规范管理的，协会制定房地产中介基本执业规范，如会员责任基金制度等。成员须缴纳相应数额的责任金，为其违规操作或业务中过失责任提供担保，从而提高协会会员承担民事责任的能力。此外，协会还制定市场行情发布制度，定期及时发布成交房屋的位置、户型结构、内部设施、成交价格等信息，为会员及其他市场交易主体确定价格提供服务。

　　据了解，为实现租赁双方信息对称，本市也开始着手建立统一的房屋租赁信息平台。但有专家指出，房屋租赁信息平台建立不难，关键是如何要求房屋出租人在信息平台上对出租房屋进行备案登记。如果仅采取简单的强制性措施，收效可能不大。因此，需要采取一些激励性措施，引导房屋出租人主动利用房屋租赁信息平台登记备案，比如登记备案的房主可获得相对更多的承租人信息，等等。

　　建议四：

　　严格准入 “低资质”中介坚决不予入市

　　《房地产经纪管理办法》的第九条和第十条规定，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。房地产经纪从业人员必须参加由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施的考试，才能上岗。

　　但据媒体披露，近年房地产经纪人考试倍显冷清，持证上岗率尚不足3%。笔者调查也发现，目前如何认证职业资格缺乏细则。一些中介机构雇用的人员从业资格无从界定，而且流动性大。有的中介机构往往只有“店长”拥有职业资格证书，多数人员“无证上岗”，房地产经纪行业的准入门槛明显虚化。

　　专家强调，考试和执照发放程序必须严格，中介机构和从业人员必须达到相当的标准后才能开张、上岗，对于信用不高、资金链存疑的中介机构入市一定要亮红灯。