温故而知新。

    2011年岁末已至，经过整整一年深度调控的房地产市场，即将迎来一个新的开始。

    近日，本报记者走访了万科、保利、恒大、金地、招商、富力、碧桂园、合生创展八大地产龙头企业，对其过去一年的策略、业绩，以及下一步的战略进行了深入调研，希望借此能勾勒出明年房地产行业的大致走向。在土地储备充裕、手握重金的情况下，龙头房企已经停止土储扩张，放慢开发节奏，在开源节流的同时也正在等待并购整合的机会。对他们而言，冬天正是狩猎良机。

    1土地储备停止扩张

    地产商拿地意愿的强烈与否，是他们如何看待未来市场的一个重要指标。万科“宁可错过，绝不拿错”；而从去年延续到今年上半年大举拿地的恒大，也突然停下了逆势扩张的脚步：今年下半年不购地，明年不大规模扩充储备。种种迹象显示，房地产商过冬策略的步是暂停土地储备的扩张。

    万科称，未来一段时期，万科的发展策略是过冬。“过冬模式”下，万科会贯彻现金为的原则，控制存货、谨慎买地、控制支出。虽然相对于行业整体，公司目前的资金状况仍然良好，但在买地上公司会更加慎重。

    恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧此前表示“今后将明显放缓购地计划”，今年7月份已暂停购买土地，并重新调整未来的购地策略。目前，公司土地储备足够未来5—8年的开发量，原则上公司今年下半年不再购买新的土地。

    “明年的策略还是维持在消耗多少土地、补充多少土地的原则，不再大规模地扩充土地储备，稳定好手上的现金流，为公司未来的发展打下坚实的基础。”夏海钧说。

    上海证券报记者针对八大地产商的调查表明，从今年下半年开始，国内大型房企放缓了拿地节奏。今年前三季度，金地集团只新增了南京和扬州两个项目，新增规划建筑面积41.1万平方米。在2010年，金地集团新增土地储备达131万平方米，截至2010年底，总土地储备为1687万平方米。

    富力的拿地节奏也在放缓。今年上半年，公司仅在广州拿下了一个建筑面积为27.4万平方米的地块，8月份，还在哈尔滨拿下一块建筑面积约70万平方米的地块。

    今年拿地速度的放缓，一方面是因为宏观调控，另一方面也是因为房地产商早在去年或今年前一阶段已经准备好了“过冬”的储备。

    数据显示，恒大在今年上半年新增土地储备总建筑面积4897.1万平方米。保利今年前三季度的土地储备（规划容积率面积）亦达到6102万平方米，较去年底的3722万平方米增加了64%。

    充分的土地储备足以让这些地产大鳄们安度严冬。经不完全梳理，合生创展当前土地储备可供未来开发七到十年，恒大可开发五到八年，富力为三至五年，万科也有可供开发二至三年的土地储备量。

八大地产商土地储备情况（单位：万平方米）

    2手握重金织就“冬衣”

    一方面八大开发商纷纷放缓了拿地和投资的步伐，另一方面又利用2010年房地产“小阳春”的机会，不约而同地“囤积”了大量现金，为度过寒冬织就“冬衣”。

    根据本报记者对这八家地产企业的财务分析，2009年、2010年和2011年上半年的快速销售，是其手中现金储备主要来源。截至2011年三季度，行业“老大”万科已拥有预收账款1228亿元，保利地产则拥有795亿元的预售款项，其他企业也都拥有远高于其手中现金持有量的预收账款。大量预收账款的结转，为开发商今后几年的业绩提供了充分。

    今年以来，A股地产公司融资受限，海外上市的大型开发商纷纷采用各种融资手段增加手中现金储备。如碧桂园今年2月发行9亿美元7年期优先票据；富力地产于今年4月也发行了36亿人民币的离岸债券。

    数据显示，地产“现金之”仍非万科莫属。截至2011年9月30日，万科持有现金339亿元，并有1228亿元的预收账款。此外，其他大型开发商在今年以来，也无一例外增加了现金持有量，其中招商地产现金持有量从2010年底的36.9亿元增加到2011年第三季度的114亿元，增幅大。

    在增持现金的同时，经过近一年的严控开发贷款后，大型发展商也开始更严格地压缩负债和开支规模，比如保利地产在三季报中表示，负债中有息借款691.52亿元，占总资产的35.31%，而一年内到期借款余额124.32亿元，占有息借款的比例仅为17.98%。对万科而言，持有现金约339亿元，也高于短期有息负债的总和237.7亿元。

    恒大地产表示，截至2011年6月30日，恒大地产的现金及受限制现金总额为286.9亿元，连同未使用的银行融资额度327.1亿元，足以应付未来的开支。持有大量现金的目的，除了应付寒冬以外，它们也在为行业整合积累资源。

八大地产商持有现金及在建面积情况

    3适当放缓开发节奏

    在停止扩张土地储备、积累现金的同时，房地产商也着手考虑对现有土地的开发问题。

    万科称，虽然今年没有下调开工计划，全年计划开工面积为1362万平方米，实际开工还可能会略微超过计划数。但由于市场不确定性较大，销售情况较难预测，2012年，公司将根据销售情况确定项目投资额度。

    此外，不少房地产商也纷纷暗示要放缓开发节奏。例如雅居乐在上个月表示，集团根据当前的市场情况对整体开发计划做了相应调整，将适当减缓货量充足项目的工程进度，以减少当期工程款的支付。

    当前，限购等房地产调控政策，使得一线城市渐渐失去了对地产商的吸引力。合生创展总裁薛虎认为，中国房地产市场发展紧跟城市化进程，房地产企业前期在布局上是以中心城市为核心，因为这些城市经济发展水平高、资源聚集优势明显、客群丰富以及居民购买能力强，房地产市场发展空间大。随着城市化进程的深入，后续城市化的核心将是二、三线甚至是四线城市，房地产企业在稳固一线、中心城市市场地位的同时，须逐步加大在二、三线市场的布局和投资。

    招商地产董事长林少斌认为，适当布局二、三线城市是分散风险的重要策略。在招商地产在一线、二线、三线城市的布局比较均等。其中，在三、四线的布局占了三分之一，一、二线城市占三分之二。

    将主要精力放在二、三线城市的恒大、碧桂园，并没有受到调控政策带来较大的冲击，富力提前完成全年销售目标，碧桂园完成年初制订的计划也没有任何悬念。

    12月19日，保利以总价20.22亿元拿下石家庄长安区两幅地块，正式进军石家庄房地产市场，加快了在二、三线城市布局的节奏。此外，热衷于大城市的富力，由于受调控的影响较大，也开始有意往二、三线城市拓展。

    4谋求行业整合机会

    在本报的采访过程中，几大房地产商不约而同地认为，随着房地产调控的深入，未来房地产行业将出现整合并购，行业集中度将会提高。

    “行业集中度上升是必然趋势”，万科直言，国内房地产业仍然是一个比较分散的行业，2010年，国内前五大开发商的占有率只有6.7%，而美国在2007年就达到了17.9%。

    同时，万科分析，行业调控的出现，一定程度上加速了企业之间的分化，推动了行业的整合。尽管如此，并购机会不大可能会突然、大量出现，行业集中度的提升仍然会是一个渐进的过程。从上市房地产企业经营性现金支出变化情况来看，目前行业整体的经营活动普遍都出现了收缩，大型企业的市场份额仍然保持增长，小企业的收缩程度更大。

    保利地产也认为，调控结果应该是房地产行业集中度更高，大型房地产企业保持稳健经营策略，应该在调控后有更大的发展空间。未来中国房地产市场应该是市场细分程度更高，产品各个层次更为明显。相应的房地产企业也将从追求规模扩张转向追求产品质量和利润率的提升。

    在金地集团看来，调控政策的长期化，将推动房地产业态的整合，并改变市场竞争相对同质化的格局。体量小、资金压力比较大的中小型房地产企业将面临严峻考验，甚至退出市场；规模化、资金实力雄厚的房地产企业将整合市场、优化业务结构，形成差异化的核心竞争力，并有可能延伸到住宅市场以外的相关产业。

    恒大集团的夏海钧认为，明年，房地产企业两极分化会更明显，前十大或者是二十大的发展商，市场集中度进一步增加，小企业将逐渐退出。

    5仍然看好长期发展

    当前的房地产调控政策，在大型房企眼里或许只是暂时的“冬季”。

    万科认为，长期来看，房地产行业的发展趋势取决于城市化的演进、经济的增长、人口结构以及居住模式变迁等基本要素。只要这些因素不发生根本性的变化，行业发展的基本趋势就不会变。中国目前仍处于高速现代化、城市化、都市化的特殊历史阶段。从历史经验来看，处于这个阶段的国家，房地产市场大多都经历过快速发展。因此，虽然行业发展过程中会出现暂时性的高峰和低谷，但其成长的趋势不会因此而改变。

    从国际经验来看，目前我国城市化率接近50%，相当于日本1960年代后期的水平，人口年龄结构相当于日本1970年代水平，经济增长速度亦相当于日本上世纪60-70年代。经济发达的中心城市年轻人口流入、年轻家庭数量增长的趋势依然明显。万科判断，在未来相当长一段时间内，中国经济发达的中心城市，住房需求依然旺盛，市场波动和调整会推动行业更加理性、成熟，但不会改变这一趋势。

    持类似看法的还有金地集团，该公司认为，2010年中国的城市化率不到50%，而发达国家的城市化率约为75%，按照国际惯例，中国的城市化进程远没有结束，因此中国房地产行业长期向好的趋势并没有改变。

    在合生创展看来，但从长远来看，人口迁徙以及城市化等利好，使房地产行业仍拥有较好的发展前景。作为房地产企业，必须转变企业发展模式和战略，由土地开发者向土地经营者升级，深入挖掘土地资源价值，实施战略转型，由注重规模速度向注重质量效益转变。

    6多元调整寻机“突围”

    调控之下，房地产企业都开始寻求“突围”，在产品结构、商业地产投资、业务布局等方面进行调整。

    合生创展总裁薛虎表示，公司在几年前已注意到市场变化形势，并在产品结构、商业地产投资、业务布局方面对公司发展战略进行了一定的调整。当前形势下，公司将继续企业的战略转型，均衡产品结构、加大商业地产投资比重。

    在薛虎看来，商业地产在改善资产负债结构、提供稳定业绩回报方面具有重要作用。未来几年，商业地产发展将进入快速发展期，商业地产作为房地产企业重要的投资领域，写字楼、商场、酒店的商业产品的投资比重将逐步增大，构建更为均衡的住宅、商业产品结构。

    在相当长的一段时间内，房地产是我国经济快速增长中的重要支撑，资源配置也大量向房地产及相关产业集中。这一次的房地产调控，无疑对集中在房地产领域的资源进行了挤压，而这些挤出去有资源会流向何方，成为社会关注的焦点之一。

    “走出去”战略或许成为房地产企业寻求“突围”的一种新模式。

    碧桂园宣布将“出海”造房，引发业内极大关注。根据公告，公司拟与马来西亚一知名房地产公司成立合营公司，在马来西亚开发住宅物业配以商业物业。此举将成为碧桂园跨出国门的一次试水之旅。

    今年5月，合生创展涉猎保险行业引起市场关注。5月4日，中国保监会批复了珠江人寿保险股份有限公司的筹建设立事项，其中，5家发起人当中有3家是合生创展董事长朱孟依家族旗下的公司，占有60%的股权。

    事实上，曾被万科董事长石(微博)称为“中国房地产界真正的航空母舰”的合生创展，涉猎的非房地产业务很广，包括能源、商贸物流、教育、医疗、通信网络、股权投资等。此外，合生创展还拟与政府方面合作，进行产业园开发等。“合生创展实际上主业都已不在房地产上了。”一位知情人士透露。

    恒大也开始在足球俱乐部等文体产业布局，并逐步加大投入力度，丰富经营业态。恒大地产三季报显示，公司其他业务收入为1.9亿元，同比增长375%，主要是经营足球会的门票收入及广告收入所致。

    同样涉猎足球的还有富力，7月8日，富力宣布收购长沙金德足球俱乐部，组建广州富力足球俱乐部。此外，富力还参股广州证券，后者正积极谋求上市。