银监会主席刘明康日前在接受媒体采访时透露，根据二季度新一轮房地产压力测试结果显示，即使房价下跌五成，银行业对不良贷款也可以承受。对此，记者采访的多位银行人士并不认同。一位供职于股份制银行的研究人员向记者透露，从广义来看，如果房价下跌五成，商业银行势必将承受巨大冲击，从而导致整个银行业的不良率将上升两个百分点，增加一倍多。
记者在多方采访后发现，在银行对房价下跌的承受能力上，各家银行亦持不同观点。多家国有大行的研究人士表示，房价下跌五成，银行仍然可以承受，而部分房贷占比较高的股份制银行的研究人员则对此较为忧虑。
国有大行持乐观心态
一位国有大行研究人员向网易财经表示，从银行的房地产压力测试角度而言，房价下跌五成，银行业是可以承受的。他指出，从房地产贷款分类来看，一类是开发商贷款，一类是居民的按揭贷款，“开发商贷款目前占比较小，大概在7%—8%，加上按揭贷款部分，房地产贷款在整个银行行业的比重是21%—22%。”
他指出，按揭贷款不会出现大面积违约。一方面，大部分按揭贷款都属于刚性需求的住房，与美国相比，中国的按揭房贷付比例较高，大部分人不会舍弃付让银行收掉房子；另一方面，按揭房贷都是经过审慎的测试后发放的，贷款人的偿付能力一般较强。
对于开发贷的违约风险，上述国有大行研究人士表示，该行开发商贷款仅有6%左右，而整个房地产贷款占比约20%，比重较小。“ 目前抵押给银行的房产七成以上是三年前的，现在房子和土地的价格涨得很厉害，即便是跌50%，也不会跌破银行当初所给的贷款控制线。”
某股份制银行研究人士同样指出，银行目前的房贷80%是2009年以前的贷款，剩余20%是房价上涨后的贷款，而2008年以前的房产价格是现在二分之一。从目前房价水平来看，房价下跌主要会影响20%这部分房贷。从这个层面而言，银行是可以承受的。
中国银行席经济学家曹远征(博客)认为，房价下跌五成，这只是一个极端情况，银行每天都会做风险压力测试，50%是一个安全边界，极端情况很难出现。
东方证券银行业分析师鸣飞也认为，房地产对银行的影响有限，按揭风险小，开发贷款大一些，但总体都是可控的。
据悉，从去年开始，银监会就开始进行房地产贷款压力测试，各家银行也公开发布了该行的房贷压力测试数据。其中中国银行将房贷所面临的压力分为轻度、中度和重度三种，重度为房价下跌30%，基准利率上升108个基点，即使重度压力之下，该行房地产贷款不良率也仅会上升1.2个百分点，拨备会增加几十个亿。包括交行、建行、工行在内的多家国有大行去年的房贷压力测试结构都表明，房价下跌30%在承受能力之内。
土地抵押贬值或致不良率翻番
与国有大行乐观心态不同，一位股份制银行经济学家公开宣称，“没有见过那家银行承受住房价下跌30%以上的冲击，该国银行没有破产的。”
据了解，在今年“两会”上，银监会主席助理阎庆民曾透露，根据压力测试结果，房价下跌30％，在银行可以承受的范围之内，而此次刘明康的表态似乎更加乐观。
对此，一位不愿意具名的股份制银行人士表示，房价下跌应从更宽泛的角度看待，商业银行的抵押物七八成是与房子和土地有关，其中企业的抵押物是变动的。“例如08年一块地皮计价100万，现在同样的地皮，企业抵押会计价为300万，”考虑到整个商业银行对地产的抵押，如果房价下跌5成会对抵押物的价值造成巨大的冲击，银行的不良贷款也会上升很快，不良率或将翻一番。
对于监管层力推的房贷压力测试，业内人士也颇有微辞，均表示压力测试只能从静态数据反映不良率的变化，而动态角度衡量，难以充分反映极端条件下银行的风险。
压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，是商业银行提升风险管理水平的需要。压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计。
为了防范房地产贷款的风险，中国银监会今年2季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试。与以往相比，增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准，分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点。但迄今为止，银监会和各商业银行均未公布压力测试的算法和模型。
业内人士称，目前商业银行压力测试仅是基于一种假定场景，这种方式缺乏对楼市变动和当事人信用行为的风险分析和对还款信用及能力的预期。倘若楼市大幅下跌，宏观经济乃至银行资产势必大幅缩水，整体经济变动将间接影响借款人的还款能力。那么，在还款信用无法预期的情境下，个人按揭贷款、地方融资平台贷款以及开发商贷款等风险都会全部集中到银行来，这种情形在压力测试中并未涉及，所以，这种压力测试还存在一些漏洞，无法预测危机真正来临时银行的真实抗压能力。
