2011年6月20日，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年来第六次上调准备金率，本次上调后，大型金融机构存款准备金率将达21.5%，再创历史新高。
半个月后的7月7日，央行又将金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，这是今年以来央行第3次加息，也是去年加息周期后的第5次加息。
加息日，商业房贷和公积金贷款利差再创新高；人民币汇率不涨反跌；各期限资金价格大幅跳水。
紧缩型的货币政策到底是在抑制通胀？还是在抑制房价？
答案不言自明！就在央行宣布加息后的次日，住建部便做出迅速反应，将五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.7%上调至4.9%，五年期以下（含五年）上调0.25个百分点，由4.2%上调至4.45%。
一边是房贷压力不断增加，另一边，年内多次上调的存款准备金率，又让商业银行的钱袋子一再缩水，再加上存量房贷客户数量较大，已有不少银行开始控制房贷增量，并将套住房的贷款付比例由原来的三成提高至四成，部分购房者则可能因新增加的一成付款，而出现观望心态。
与此同时，全国多地市又相继出台商品房限价措施。
限制投资、投机性购房、加快保障性住房建设，本来已经成为房地产调控的长期性政策指向，再加上接踵而至的加息、限贷等临时性政策，我们不难看出，政府推出的一系列限购、限贷、限价政策和增加保障性住房的供应，都是为下一步更深层次的房地产调控争取时间。
城门失火，殃及池鱼，这种调控的做法，将不可避免地伤及市场正常的刚性需求。
一切似乎都在预示着房地产的冬天也许真的来临了。
现实：
量升价挺的一二线楼市
据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套。而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了14.8，即使是在不新开盘的前提下，按照上半年的销货量，目前北京市场的现有房源可供销售近15个月。
其他一线城市也不容乐观，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。同期，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。
在二三线城市，如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27.01%。
在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是部分一二线城市交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，不过，价格变动尚不明显。
从市场各方的期待和判断来看，衡量本轮房地产调控的重要的尺度之一就是房价是否下降。目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制。
从全国来看，今年下半年的供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将集中在今年三四季度推出，这些因素将汇聚在今年四季度和明年一季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大。
不过，从今年上半年市场来看，推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。今年上半年北京市取得预售证项目在近年来处于低位。而从上海等地供应曲线图来看，其上半年供应上涨其实十分缓慢。
在很多经济领域，企业根本经不起半年的产品积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价未见松动。尤其是就区域市场来看，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至是供过于求，房价下降动力应十分充足，可事实却恰恰相反，当前全国多地房价仍坚若磐石。
这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求并没有完全消化。整体上开发商的资金链还能够正常运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。
如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。
国务院7月12日要求房价上涨过快的二三线城市进一步实施限购等政策。虽然“二三线城市”的界定至今仍然模糊，但可以肯定未限购城市的房价泡沫已经引起中央监管层的高度担忧。
由于投资渠道匮乏，以及通胀预期的存在，一直有人把购房当作一种财产保值增值的有效手段。一线城市和部分二线城市限购后，炒房资金必定会挤入二三线甚至四线不限购城市，从而助推当地房价上涨。
资金如水，逐利而行。
从去年下半年以来，一二线城市的相继限购引发了大量资金外溢，也成就了部分二三线城市的地产狂欢。此次，国务院常务会议对二三线城市实施限购政策的要求，将为这种狂欢画上句号。
从上市房企的半年报上可以看出，上半年，开发商的日子并没有想象的难过。其中，二三线城市对销售额的贡献不容小觑。数据显示，万科继续以656.5亿元的销售额领跑全国，这一数据甚至超过了其2009年全年销售额。此外，中海外、恒大、保利、绿地、万达、碧桂园等企业都成绩不俗。
而这些企业之所以在调控之下依然突飞猛进的一个重要因素就是全国布局，不少项目位于二三线甚至四线城市。恒大地产就是典型，日前，恒大集团董事局主席许家印表示，恒大地产上半年所售项目中，只有一个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局直接促使恒大业绩卓著。
房企的下一个party在哪里？
种种迹象表明，转战三四线市场已经成为当前房地产企业应对严冬的主要策略之一。
出路：逃往三四线
三四线城市的房地产开发主要有两块，一个是老城区（城中村）改造，因为这个地区的生活配套设施很落后，有的是上世纪五六十年代盖的那种老平房，现在已经是危房了。这种改造比较简单，土地不用批准，因为它本身就是住宅用地。另外一个就是城区扩容，新区的建筑土地每年给下放一些土地使用指标。
老城区改造从一级到二级都是由一家公司来做，拆迁手续一般是由政府来成立拆迁小组，开发商支付资金，地方政府一般都是县市的主要领导担任领导小组的组长，这种做法避免了和被拆迁户直接发生冲突，一般政府都有它的拆迁补偿办法。
另外，地产商还可以从县市级金融部门多渠道获得金融贷款，银监会的监管政策基本上是管涉不到这个层级。况且，上有政策下有对策，金融部门可以不以地产项目审批放贷。加之，这一市场民间资本的拆借规模相当大，地产商有相当充足的流动性。
三四线市场一直是买方市场，虽然还没被众多投资客盯上，但其潜在消费群体不容小觑。先，未来几年会有更多农村人口奔向城市；其次，本地居民的改善性住房需求越来越强烈；再加上70后、80后从沿海回乡进城创业、安家性住房的需求和逐渐兴起的投资性需求等。这一系列诸多需求的存在，势必将汇聚成一条巨大的长尾市场。
对房地产开发商来说，受国家房地产调控政策限制，继续呆在一二线城市，短期内很难有所作为，而县市级市场虽然利润不够丰厚，但是土地价格便宜，营销成本较低，未来升值潜力巨大，处于变通和过渡考虑，投资三四线房地产市场不失为房地产企业当下明智的选择。
不过，虽然三四线房地产市场前景一片光明，但也需注意以下几方面问题。
一是三四线城市消费者的投资意识薄弱。大多数消费者买房只是为了满足自身居住，只有少数有实力、有眼光的消费者开始出现投资意向。
二是消费能力不足。对于县市级房地产市场来说，消费者消费能力不足很可能成为制约三四线城市房地产市场发展的主要因素。
三是市场需求量小。城区人口一般在30万上下，人口流动性差，市场需求量有限，一个总量超过10万平方米的项目经常可以占到很大的市场份额。
四是项目成熟度较低。项目开发周期较长，建筑规划设计落后，生活配套设施尚不健全。
五是价格敏感度高。在三四线城市中，价格是消费者购房时关心的因素，在考虑完价格的因素之后，消费者才会考虑诸如地段、配套、户型、景观、物业管理等其他方面的因素。
六是行政因素影响明显。在三四线城市的建设与发展中，当地政府往往扮演着城市运营规则的制定者与指挥者的角色，每届政府的更替对城市发展与建设思路的连续性也会造成一定的影响。
七是县市级城市的消费水平呈现明显的二八法则。特别是在中高端住宅、商业地产等消费领域，80%的消费来自20%的经济收入较高人群。
当然，市场变幻风云莫测，随着市场环境的日益成熟，一些前卫的消费观、开发模式正在迅速向中小城市渗透。
总之，做三四线城市房地产项目开发，无论是在项目开发定位还是营销策略方面，一定要因地制宜，不能生搬硬套，更不能盲目推测，脱离当地的实际情况，要充分了解当地风俗民情及市场特性，并加以变化利用。
调研发现，当前三四线市场并未受调控政策所影响，消费者的购房热情依然高涨，在购房咨询过程中没有发现消费者抱有降价期望或观望情绪。
从成交量方面来看县市级市场表现良好，在众多项目密集性开盘的情况下，依然保持了不错的开盘销售成绩。
价格方面，当前三四线城市的整体房屋均价在3000至4000之间，沿海地区是5000左右，内陆在3000上下。
从各项销售数据统计来看，大部分县市均稳定上涨，高涨幅在15%左右，在这个一二线城市遭遇严冬的时刻，三四线市场成了一个量价齐升的“世外桃源”。
从市场的反映来看，县市级市场对舆论大势的敏感度极低，可谓是“百毒不侵”。
但是，受经济环境、消费观念、人文因素等各方面的制约，到一定的市场临界点之后，县市级房地产市场的未来必定会陷入缓慢增长或停滞增长的市场增长周期。
从世界范围来看，一二线城市的持续购买力是毋庸置疑的，政府的限贷、限购、限价政策毕竟是临时性的调控措施，一旦政策松绑，众多房企势必会重新杀入一二线城市。
由此，笔者断言：三四线市场只是房企暂时逃避目前政策困境的避风港，绝不是后的乐土！
