银行放贷收紧、房地产信托叫停、房企IPO难度重重，调控背景下，开发商融资举步维艰。

　　但，6月底发改委《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》一文，拉开了房企融资的松动口。

　　政策风向局部调整，部分房企跟进反应。

　　8月4日，开股份发布公告，为满足公司保障房项目建设需要，改善融资结构，公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过50亿元人民币的非公开定向债务融资工具。

　　7月27日，保利地产称拟发行不超过人民币40亿元的中期票据，用于公司保障性住房项目的建设等符合国家法律法规及政策要求的企业生产经营活动。

　　此前，亦有多家上市房企有类似动作，无一不声明，融资为保障房项目所需。

　　但到目前为止，尚无以上任何一家已获交易商协会方面注册接受的声明。

　　融资计划前途未卜

　　针对保障房融资计划进展，记者采访了保利地产、开股份证券部发言人，但上述房企均表示，目前保障房的融资仅处于企业董事会获批，还需得到人民银行主管的银行间市场交易商协会通过。

　　据保利地产证券部负责人介绍，发行40亿中期票据注册申请尚未得到回复。

　　“目前只是向银行间市场交易商协会提交了注册，还没有走下一步的具体流程。公司和股东会这边倒是很快通过了。”该负责人说。

　　开股份的证券发言人钟宁对记者说：“我们好比一个学生，做好了自己的卷子交上去，现在就等老师批分数了。交易商协会方面据说是正在制定一个细则，所以，后政策的口子能开多大，细则又能细到什么程度，都还不清楚。”

　　同时，以上两家公司均向记者表示，在申请注册的文件中，手上有保障房项目，都是先决性的条件。

　　“开目前的保障房项目主要是双限房。在注册申请中有特定的项目作为依托，如能获得审批，作为资金流入对象的项目是不会有所变更的。”钟宁说。

　　而保利方面的保障房参建类别则比较多样，据公司方面介绍，涉及三类泛概念保障房，一，纯保障房项目。例如上海马桥，北京的南沙河。二，商品房配套保障房项目。分散且数量较多。三，城中村改造项目。

　　保障房遭遇“大小非”

　　除拥有保障房先决条件外，到底哪一类保障房项目终能获得审批，目前也不得而知。

　　“现在的问题是，到底哪些保障房项目类别，可以获得融资审批。我们自己也还不清楚，公告中的中期票据，是否可应用于公司所有的保障房项目，一切还是要看政府规定。往后我们也还会和协会方面、政府方面一起来沟通。”上述保利证券部负责人对记者称。

　　保障房类别甚多，也一定程度上加大了细则出台的难度。

　　“保障房现在的品种太多了，”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存(博客,微博)说，“其实像旧城改造和限价房，严格来说，原来应该属于商品房的范畴。特别像旧城改造，它是在国家出台保障房政策之前，一些企业就已经一直在做的事。但现在国家提保障性安居工程，一个大类，都囊括进去了。”

　　对此，记者向银行间交易商协会方面发函，就涉及保障房项目注册方面的审核细节提出疑问，但截止发稿，交易商协会方面迟迟不予以正面答复。上述保利地产证券部负责人对记者说：“至少我们发票这块，后期应该也还是他们来监管的。”

　　不过，近期有消息称，银监会方面将支持建立省一级的保障性住房统一融资平台，涉及保障房类别包括廉租房、公租房及棚户区改造。

　　监管有待完善

　　开发商积极推出保障房融资计划，也引发一旦审批通过如何是否能够做到专款专用，还是仅利用保障房融资，拆借到商品房项目。

　　“保障房主要是政府的事。但政府一直在想，用什么方法，能和企业达成一个合作。发改委关于债券融资的这个通知，也就是为了合作的促成。”住建部政策研究中心副主任珏林在接受《东地产》记者采访时表示，“企业想参与就参与，不想就拉倒。但开的这个口子，（和其他融资方式相比）成本当然低很多。”

　　据了解，银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融资机构的利率在10%到30%之间，平均为17.5%。

　　世联地产的分析师吴志辉认为，就目前来看，的确存在着保障房专项建设资金被套取、挪用、侵占等问题。这个问题应该从制度入手来解决，让法律为保障房建设保驾护航。当从法律的高度明确住房保障是政府的一项基本职能之后，毫无疑问，政府必须解决土地和资金的问题。