近日，用益信托工作室发布的《2011年上半年房地产信托市场报告》表明，随着房地产市场风险的逐渐明确，未来房地产信托发生系统性风险的可能性不大，但日益增加的房地产信托融资规模已引起监管层更多的关注，再加上今年底信托公司《净资本管理办法》将进入“结算期”，因此，预计下半年大多数信托公司将自行收缩房地产信托的相关业务。　　房地产信托占比略有下降

　　尽管受到了重重政策的调控，但今年上半年房地产信托依然取得了不俗的成绩。据用益信托工作室不完全统计，上半年包括保障房信托在内，国内共发行了536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%;发行规模占2011年上半年总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。

　　用益信托工作室理财分析师岳婷认为，从这些数据可以看出，房地产信托产品较去年同期有绝对增长，但是从总量占比的相对值来看，房地产信托的占比略有下降。2011年上半年非房地产信托产品规模占比达53.82%，同比增长130.61%。这说明，今年上半年新增信托资产已接近2010年全年新增总量，房地产信托的发行量也随着这个形势水涨船高。

　　岳婷表示，房地产信托的增速仅略高于总体发行增速，并未有该类产品大幅度的单一上涨的现象，更多的是随着总发行情况同比例增长。房地产市场政策调控的效果，一定程度上传导到房地产信托产品的发行市场。

　　自2010年下半年以来，房地产信托一直处于高位发行的状态，虽然今年1、2月份发行情况惯性低迷，但从2季度每月房地产信托融资规模均超过350亿元来看，房地产信托的地位和作用依然稳固。

　　岳婷表示，房地产信托产品前两个月的回落是一个正常的调整，因为这两个月与春节长假以及信托公司的休整期相关。历史数据表明，每年的1-2月份信托产品发行规模都较小，随后才逐步恢复正常的发行。有观点认为，今年4-6月份的情况为信托公司被叫停前再度冲量，但实际上房地产信托的发行规模占比相对于去年同期并未出现大幅增长，与去年下半年相比反而有所下降。由此，可以认为房地产信托在今年3-6月的“爆发”，更多的是随着总体发行情况的急剧增长而同幅度增长。

　　七成房地产信托受调控影响较小

　　从融资方角度来看，目前的房地产信托产品大致分为3种情况：项目方资质较好，抵押物充足的产品，一般采用贷款和权益投资等投资方式。而达不到“四三二”标准，或为开发某一项目的单一项目公司以及较早介入项目运作，还未获得土地使用权来用于抵押的项目，则多采用股权投资的方式。此外，今年有部分信托公司尝试和处于龙头地位的房地产开发商合作发行房地产信托基金，该类产品募集资金投资于开发商的多个储备项目，以分散单一项目风险，也给开发商更加灵活的资金使用选择。

　　从信托资金投资的标的可以看到，单一项目融资仍然是2011年上半年房地产信托产品发行的主流形式。从发行数量来看，房地产信托产品较均匀地分摊在贷款、股权投资和权益投资上，三者共占总量的86.19%，除此之外的13.8%则主要是以房地产信托基金方式募集。与2010年相比，股权投资类、组合运用这两类占比略有下降，其他基本持平。

　　从发行规模上看，2011年上半年有40%的资金集中于股权投资类产品，较去年增加了5个百分点，贷款类也增加了3%，权益投资类基本持平，但组合运用类占比下降了近10%。

　　由于股权投资类产品缺乏抵押和担保，因此该类产品多数会有结构化设计，项目方或第三方认购劣后资金以优先级投资者的安全，所以股权投资类产品大都规模较大。而贷款类和权益投资类产品一般会有抵押/质押率以及抵押/质押物，从而一定程度上影响该类产品的募集规模。

　　数据表明，2011年上半年发行的536款房地产信托产品中，有215款产品的项目方或其母公司有一级资质，占比达40%;项目方自身或其母公司拥有二级资质的有21%。保障房由于受政策鼓励，属于低风险产品，故不纳入开发商资质统计。

　　目前，中小开发商受房地产调控政策冲击较严重，而大的开发商由于有充足的土地储备和项目储备，以及自身在房地产市场的品牌效应，受到宏观调控政策的影响将相对较小。由此，我们有理由相信，在2011年上半年发行的集合信托产品中，70%的房地产信托产品受到目前调控政策影响将较小。

　　收益制约保障房信托发展

　　从2011年上半年发行的房地产集合信托产品投向分布来看，信托资源仍主要集中于商品住宅，从发行数量和发行规模上都占据了一半的信托资源。其次是综合型项目，共发行了66款规模达210.9亿元。商业物业的发行占比较去年同期有一定增长，虽然仅占总量的十分之一，但是近两年信托资金在商业物业方面的投入不断加大，这说明房地产信托的投向不仅仅集中于商品住宅，而投向更加丰富广泛的领域，这样有利于提高对于系统性风险的抵抗能力。

　　但是也要考虑到，目前房地产信托如此之高的融资成本，能及时销售回款的商品住宅类的项目，才能较好地负担起信托本息的支付。而包括商业物业、保障房和土地开发在内的其他项目，其盈利情况较难承担如此高的融资成本，若不能支付较高的融资成本，则较难获得相应的房地产信托资源。同时，商业物业类项目资金回笼期长，也阻碍了信托资金的介入。

　　另据统计，2011年上半年共发行了49款保障房信托，规模共计146亿元。数据显示，2011年上半年发行的保障房信托集中于棚户区改造。该类产品一般是一二级土地联动开发或者“回迁房+商品房”的项目，后期有较充足的现金流来偿还信托本息。该类产品的平均收益率达到9.53%，超过全部产品的平均收益率1个百分点，故获得投资者的青睐。

　　而发行较多的安居工程类保障房信托，也多是采用“保障房+商品房”的模式来获得较高的收益偿付信托本息。而收益较低的经适房和两限房，以及回收期长的公租房和廉租房项目，在现阶段还缺乏完善的还款来源，因此很难大规模发行。

　　纵观上半年保障房发行的整体情况，发行数量仅占房地产信托的9.14%，占总量的2.61%，发行规模占房地产信托发行规模的8.74%，占总量的4.26%。仅凭项目收益很难满足信托较高的融资成本，是目前制约保障房信托发展的大障碍。