截至目前,多数在香港上市的内地房地产企业已经公布了2011年上半年中期业绩。从证券时报记者统计的18家内地房企情况来看,超过半数的内地房企上半年销售额未达到全年目标的一半。与此同时,内地房企现金流压力日益显现,多数公司采取了大幅缩减开工面积、谨慎拿地等措施应对宏观调控。
销售不佳
房企纷纷考虑降价
在记者统计的18家内地房企中,上半年净利润增幅超过的企业有7家。其中增幅大的内地房企是佳兆业,同比增长271%;其次为富力地产,同比上升186%。按净利润增长额计算,增长多的是恒大地产,为58.2亿元人民币;其次是中国海外发展,为57.5亿人民币。此外,有3家内地房企上半年净利润同比下降,分别为雅居乐地产、瑞安房地产以及禹州地产,分别下滑39%、50%及28.3%。
此外,今年1~6个月完成全年目标不足50%的内地房企共有12家,超过50%的内地房企仅有6家;其中恒大地产全年目标完成率高,为60.5%,华润置地则位居第二,为59%。
虽然多数内地房企表示有信心完成全年目标,但在宏观调控下,销售放缓是一个不争的事实。绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年在中期业绩会上直言,“达到全年540亿人民币的销售目标有困难。”上半年,绿城中国及其共同控制实体和联营公司的总销售为203亿元人民币,同比下降7%,仅完成全年550亿人民币销售目标的37%,远低于去年同期。“比年初的预计要差。”寿柏年表示。
多数内地房企表示未来不排除下调销售价格。世茂房地产称不定降价底线;花样年表示公司的项目仍有降价空间;富力地产董事长李思廉透露,富力地产在价格上已经下调了10%,下半年将再降10%。
快速回笼资金
成为房企共同诉求
在宏观调控下,内地房企的资金压力渐显。世茂房地产表示,下半年的资本开资约为160亿元人民币,而目前手头现金仅有120亿元人民币;合生创展年内需还款119亿人民币,但公司截至6月底现金仅约为43.33亿人民币;保利香港当前手持现金约120亿元人民币,但是下半年需要支付土地款以及建安成本费用共约96亿元人民币。
在此背景下,“加大销售力度,快速回笼资金”成为一众房地产商提出的现金流解决方案。
然而,内地房企的销售情况并不乐观。绿城中国上半年新开盘的销售率仅为53%,新开工总建筑面积266万平米,较年初制订的487万平方米锐减了45%;华润置地上半年交楼面积减少拖累核心盈利大幅下挫达33%;此前恒大地产曾放出口风表示将调高今年销售目标至1000亿元人民币,但在中期业绩会上,恒大董事局主席许家印表示,不一定会上调销售目标。他表示,在限购令下,预计“金九银十”时候的房产销售情况将比往年要差。
多家内地房企管理层表示,限购对房地产商销售影响大。世茂房地产强调,旗下项目有50%处于限购区域;绿城中国表示,限购是绿城销售的大阻碍因素。
为度过房地产调控的寒冬,多数内地房企纷纷减少开工面积以及降低买地频率。花样年上半年仅购入1幅土地;雅居乐表示会大幅削减买地资金;绿城中国决定下调新开工量约150万平方米。
此外,在评级机构标普对高负债率的内地房企发出警告后,为了呈现给投资者财务健康的形象,部分内地房企还在中期业绩会上表示将降低负债率。世茂地产称,将在今年底把负债率降低至60%,明年底前将进一步降低至50%以下。彭博社数据显示,内地发展商普遍负债比率攀升,平均达到126%,远高于香港发展商的47%。