踏入「金九银十」的传统销售旺季,一众内地房地产商尽管背着百宝箱使尽浑身解数,仍然未能摆脱销售放缓未达指标的尴尬局面。有分析员指出,降价促销能够增加销售额,却会令毛利率进一步下跌,内房股股价未容乐观。香港商报记者 李逸嘉
内房股销售难达标
内地对于房地产行业的调控政策仍然没有放松迹象,在当局把限购政策扩大到二、三线城市后,一众房地产商对于今年「金九银十」的销售旺季未敢抱持过高期望,事实上,截至今年8月底,大部分内房股仍未达到目标销量的要求。
碧桂园(2007)表现尚可,八月合同销售约298亿元(人民币,下同),还有三成销售指标尚须努力;富力地产(2777)八个月录得合约销售184.5亿元,未及今年目标400亿的一半;创置业(2888)八个月完成合约金额仅6亿元,按年跌43.1%,按月跌42.3%,要完成全年150亿的销售指标,殊不容易。
毛利率有下调空间
交银国际房地产行业分析员何志忠指出,即使降价促销能够增加销售总额,公司毛利率也会因而下跌,内房股股价恐怕还有进一步下调的空间。那么,倘若「金九银十」憧憬成空,评估内房股投资价值的准则将包括:现金流是否紧张、债台是否高筑等。
销售放缓导致现金流紧张是目前房产商面对的挑战之一,天誉置业(059)以20%高息向建银国际融资2亿,开发商的窘迫可见一斑。因而现金流成了衡量内银股投准则之一。富力地产今年销售略逊一筹,摩通的报告显示,富力今年部分销售或延迟至明年入帐,导致利润下降,给予「中性」评价。
现金流成估值准则
负债率几何为衡量内银股的另一个投准则。举个例子,银万国预测华润置地(1109)负债率至年末将会超过75%;花旗同样看淡该股,指其不单止负债率将会录得较高涨幅,核心利润同比大跌35%,甚至不如雅居乐(3383)等二网民企。
同样道理,一众外资大行看好「现金为」的内房股,SOHO中国(410)备受建银国际看好,该公司预留150亿元(人民币,下同)现金作为业务拓展及收购之用。SOHO中国的优势还在于主攻一线城市商业项目,销售量和价格不受限购令影响,预期至年底前可售资源约200亿元,可望超额完成今年240亿元的销售指标。
