近，中国银监会主席刘明康表示，下半年要紧抓房地产贷款风险，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。

　　7月18日，央行以邮件形式通告，暂停受理境内企业直接从境外银行融入人民币业务，包括有外商投资企业投注差额度的银行贷款，“内保内贷”被叫停。
　　7月末，外汇局下发《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，在削减2011年度境内银行融资性对外担保余额指标规模的同时，明确规定，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。

　　这是继监管部门对信托进行窗口指导堵住信托资金向房地产业流动后，开始对海外融资渠道进行控制。目前，对房企的资金入口，已呈封堵之势。

　　融资难，利率高，海外融资已经成为房企解决资金之困的重要选择。标普报告透露，今年上半年，拥有评级的中国房地产企业已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，创下历史新高。

　　但是，即使融到资金，把钱拿回境内一直也并不顺畅，往往不得不采用“各种形式”让钱回家。而央行的新近的这些措施，无疑让海外融资更加困难。

　　渣打银行新进行的房地产调研显示，在30家开发商中，有22家感到紧张或担忧。只有两个受访者表示资金状况良好。

　　实际利率的不断增高更给房企增加了忧虑。普遍的说法是，房地产企业从银行获得贷款的利率在8%左右，但是一位银行界人士告诉记者，实际利率往往在10%左右，而且并不容易拿到钱。与此同时，房地产民间融资的利率已经到了不可思议的地步，3分利、4分利已经不鲜见，甚至出现了6分利的奇观。

　　但是，境外的美元贷款利率一般是2%左右，把换汇成本算进去，即便要翻3倍也比在境内划算。境内境外的利差给了海外债主们足够的动力。其中在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等成为主要方式。

　　事实上，在境外融资并不如想象得那么难。只要在境外设有子公司就具备在境外融资的基础条件。以香港为例，不仅中小企业纷纷进入，也并不缺少大型企业和政府背景公司的身影。

　　人民币债券一度令人青睐。2011年元月，香港资本市场忽然爆发出一波人民币债券的风潮，短短一个月内地房股宣布发行人民币债券的总额已超过160亿元。今年前4个月，香港人民币债券发行总额达185亿元，超过去年的一半，2010年这数字为358亿元。

　　在香港的人民币债券市场上，内地房企是当然的主角。香港华侨城、富力地产、宝龙地产、创置业、瑞安房地产、佳兆业集团、恒大地产、中骏置业等都赫然在列。与此同时，人民币债券的利率也迭创新高。

　　此外，优先票据也是常见形式，优先票据对于境外房地产企业并不鲜见，占到美国房地产上市公司资产总额的42%.美国开发商帕尔迪65%负债即是由票据构成。目前，内地房企在境外融组合中，也往往可以看到优先票据的身影。

　　至于所谓“内保内贷”，即指境内银行开具保函提供担保，境外银行为境内企业发放人民币贷款。由于人民币的升值预期存在，一般内地企业都会优先向境外银行申请美元等外币贷款，但因多家银行美元贷款发放额度几乎到顶，不可避免会有企业退求其次申请人民币贷款。央行对此的限制，应属未雨绸缪。

　　融资回家之门

　　融资仅仅是步，无论何种方式，不能将其汇入国内，就不能解燃眉之急。

　　香港上市的国内企业发债后，资金如何汇入国内一直缺乏清晰的管理规定。例如，对于人民币债券而言，依据是2008年国务院办公厅发布的《金融三十条》，允许在中国内地有较多业务的香港企业或金融机构在香港发行人民币债券。“这在当时，是人民币国际化努力的一部分，随着调控加深，政策有变也不意外。”一位银行界人士说。

　　目前，国内企业在境外发债后是通过逐笔审批的方式，允许企业将在香港发行人民币债券募集的资金调回内地。这一过程耗费时间漫长，很多公司所募集的资金仍滞留在香港。

　　对于房地产企业而言，此路更是行不通，房地产行业想通过审批基本不可能。“在2008年的时候，审批就特别慢。后来，等到金融危机开始，才变快了。”银行界人士说，“在当前房地产调控的情况下，审批当然快不起来。”

　　就形式而言，内地房股如拟将其在境外募集的外汇资金汇入境内，通常可采用股东贷款或货币出资的方式。但股东贷款，境外公司向其境内子公司提供的股东贷款只能为外汇资金。而如果由人民币出资，则由企业以其所募集的人民币资金设立境内子公司或增加其境内子公司的注册资本。例如去年雅居乐发行了6.5亿美元的债券，据称就是以增资形式汇入内地。

　　在通路不畅的情况下，很多资金被迫进入灰色通道。

　　多的方式是通过贸易渠道回流。一些情况是内地公司通过抬高出口价格、压低进口价格及“国货复进口”等方式，将香港公司贷到的资金转移回内地。而如果以股东贷款的形式走则属于企业内部的资金流动行为，可以绕开监管。

　　此外，还有地下钱庄的方式，主要是双方先协商好手续费，然后由“一头在内一头在外”的地下钱庄，客户境外存入，钱庄境内贷出。

　　据披露，一个贷款进入的例子是这样的，“在香港汇丰银行存入1亿港元作为担保，然后由汇丰银行广州分行向同样由他控股的一家物流企业发放1亿元人民币贷款，后，物流企业以委托贷款的形式，通过银行把钱借给了他的房地产企业。”根据美银美林对2010年1月以来75个公开的交易数据统计，中国对外公布的委托贷款有40%借给了房地产开发商。

　　“很多国内的企业，在国内没有钱，到境外成立一个公司，成立公司之后就拿境内的资产做抵押，找外面的人借美元。境外的机构给你后，就通过香港的渠道进来了。”一位业界人士说，“但这种方式大多是不合法的。”

　　一般认为，海外上市的公司才有足够能力发债，事实上，这些公司的募集资金回流也不容易。这些企业大多采用了离岸的架构，即通过离岸公司控制境内公司，离岸公司上市，而境内公司法律意义上也是外商投资企业。

　　这些企业募集资金要调回国内，一般的方式是通过给境内公司增资或者借取外债，再通过有资本金结汇资格的银行进行结汇。不过，无论是增资还是结汇，都不是坦途，相关人士透露，募集资金滞留，特别是民营企业资金滞留的现象仍然比较普遍。

　　房地产企业在境外融资后，一般都有一些券商和银行利用信托或者委托贷款帮他们做资金回流，国内也有一些机构和律师专门从事这样的边缘业务，让资金的回流方式尽量“合规”。

　　但是包括房地产在内的各种企业得到境外融资之后，具体有多少回流内地，这个规模仍难估算。6月末，国家外汇储备余额为31975亿美元，同比增长30.3%；上半年新增外汇储备3502亿美元，一季度和二季度分别新增1974亿美元和1528亿美元。

　　但是，上半年外贸顺差仅449.37亿美元，1-5月实际利用外总额480.28亿美元。剔除币值变化所导致的以美元计价的外汇储备金额变化和人民币贸易结算因素后，仍有相当部分外汇来历不明。