小额贷“不小”

　　房产贷款动辄两三千万

　　10月19日，山东省金融办向各市金融办发出鲁金办字〔2011〕148号通知，提出三点要求：一、严禁新增房地产贷款。二、尽快消化存量房地产贷款。三、加大贷款审查力度，提高风险管理水平，甄别贷款终流向。

　　通知明确了房地产贷款严禁发放的对象：“房地产企业及房地产企业的大股东、法定代表人、董事长、高管人员及亲属等重大关联方。”而对于存量房地产贷款，“要尽快收回，不得进行展期。”

　　“这个禁令的厉害之处，不在于严禁新增房地产贷款，而是第二条：尽快收回"存量房地产贷款"，不得展期。”省城一金融行业分析师告诉记者，这意味着，通知发出之日起，房产商不仅无法从小额贷款公司获得新资金，且之前借的要全部还上。在他看来，这一禁令并非无中生有。“这与小额贷款的限定标准并未严格执行有很大关系。”按照2010年的新规定，注册资本在1亿元以上（含1亿元）的小额贷款公司，小额贷款的限定标准由50万元提高到100万元。但实际上，部分小额贷款公司可以通过“化整为零”的方式，一次性向房地产企业贷出数千万元，“对一些注册资金过亿元的小额贷公司而言，如今两三千万元的贷款金额可以轻松解决。”

　　随着政策取消1.5亿元注册资本上限，省内出现了不少注册资本金达数亿元的小额贷款公司。

　　根据省金融办公开资料显示，今年上半年，山东省共审批设立小额贷款公司47家，全省累计197家，共发放贷款256.7亿元，同比增加185.3亿元。平均每家小额贷款公司发放贷款1.29亿元。雄厚的资金实力令小额贷款公司进入了房产商的融资视野。

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　　融资不受限的

　　只剩民间金融一条路

　　“今年来了不少德州的开发商，向我们寻求贷款。”10月25日，德州武城县古贝春小额贷款公司总经理谢玉萍告诉记者，随着银行向房产商限制贷款，一些位于德州的开发商来到武城寻求小额贷款公司的资金支持，“因为不能跨地域经营，而且我们不熟悉这些开发商，就没有贷给他们，来往也就少了。”

　　据了解，依法设立的小额贷款公司，应严格执行“只贷不存”的原则，在本省限定区域范围内开展业务。谢玉萍介绍，此次省金融办的禁贷令，预警的意义更大，防止房地产信贷紧缩可能造成的小额贷款公司经营风险。而针对这种房产信贷风险，早在今年8月6日，山东省金融办就发出通知，坚决禁止小额贷款公司以“化整为零”等形式变相发放大额贷款。

　　“在银行、信托、小额贷款公司都停止供血后，目前来看，不受限的融资渠道就剩民间借贷了。”省城一民间投资公司负责人告诉记者，近几个月，公司几乎每天都能收到来自房地产业的融资诉求，“房产企业的资金链真的紧张了。”据他了解，省内部分房地产企业已经提前“入冬”，虽然还鲜有倒闭的企业，但日子过得都非常紧，“甚至完全依靠高额的民间借贷活着。”

　　但面对突然增多的房地产客户，这位负责人并不乐观。

　　“我们已经加大了房地产项目融资的审核力度，防控可能带来的信贷风险。”他介绍，在住宅项目和商业地产项目之间，他们更愿意考虑保值性较强的商业地产项目。

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　　融资不如卖房

　　为回笼资金被迫降价

　　山东财经大学（筹）房地产业发展研究中心副主任孙大海介绍，与千方百计融资相比，通过销售回笼资金是个不错的选择。这也是导致这一轮降价潮的大原因。资金压力不减，降价促销便不会停。

　　从上周开始，上海多个楼盘出现30%-40%的惊人降幅。楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期，一时间，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。而在济南，从中海国际社区推“平价房”，到鲁能领秀城7460元每平起，再到宏瑞星城的“城里房城外价”……楼盘降价信息也已经满天飞。

　　孙大海透露，这一轮限贷风暴，对全国性的大开发商影响很小，区域性的小开发商则是釜底抽薪，“尤其是那些想着"空手套白狼"的小房产商，几乎是灭顶之灾。”他认为，房价真降了，对普通购房者而言，也未必是件好事情，“房价降了，你会买吗？现在贷款利率这么高，购房成本不是降了，而是涨了。”

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　　变“烫手山芋”

　　被迫整体转让房产项目

　　10月25日，在新华（山东）房地产交易所官方网站，记者发现一个名为“捷德股权项目”的转让公告。

　　公告显示，标的公司济南捷德经贸有限公司股东拟转让所持该公司的股权，公司名下核心资产为一宗位于济南市经十东路面积为28210平方米的土地，转让价格为1.8619亿元。

　　地块处于经十东路黄金地段，已被规划为商业金融用地。据介绍，项目建成后总收入预计为17.902亿元，税后利润预计为4.4919亿元，税后利润率约为25.09%。

　　如此高收入的房产项目为何以“1.8619亿元”的竞标价贱卖呢？公告中并未直接表明。记者查看标的公司的资金状况发现，2009年公司净利润为-86.58万元，2010年净利润为-110.13万元，公司净资产已为负值-348.64万元。而整个项目开发预估的总成本约为10.74亿元。

　　山东财经大学（筹）房地产业发展研究中心副主任孙大海透露，目前济南已经有房地产企业顶不住资金压力到交易所挂牌贱卖手中项目的现象。