严厉调控的围追堵截，使开发商的融资渠道空前闭塞，而筹钱速度快成本高的房地产信托今年以来备受追捧，但在无形之手的干预下，这种曾一路飘红的融资工具骤然降温。 

　　近日，市场传出消息称，渤海信托、方正东亚信托、四川信托及五矿信托被监管层叫停了其房地产信托业务，为期三个月。紧随其后，上述信托大佬纷纷辟谣，称并无接到任何关于监管层叫停房地产信托的通知，只是顾及到目前市场情况和配合相关政策，公司主动暂停或取消了一些正在实施的房地产信托计划。
　　无风不起浪。不管是监管层的叫停，还是主动暂停，都昭示着房地产信托随着市场步入深度调整期，风险在步步加大。

　　“现在都搞不成了，被直接叫停了。”信业股权投资管理有限公司总经理章华告诉地产中国网：“，在政策层面，不允许了；第二，现在的风险非常大，大家都不做以住宅为主的项目了，但商业地产项目还做一些。” 

　　尽管一部分房地产信托被迫暂停，但今年以来，一路高涨、砸下巨资投住宅项目的信托，在住宅市场深度调整期，能否成功解套，仍然是一个不解之谜。

　　“如果政策持续下去，很多开发商都撑不住了。”章华对未来信托如何兑付表示担忧：“再过两个月，很多违约事件会出现，但如何化解这些潜藏的风险，谁也不知道该怎么办。”

    温度骤降

　　伴随着2010年严厉调控来袭，银根不断紧缩，房地产信托异军突起，开发商也铤而走险，不惜付出高成本，纷纷借道信托，以解资金的燃眉之急。

　　2010年随着“国十一条”的出台，银行对款亦随之收紧，为了解决巨大的资金缺口，房企不得不绕道政策，寻求新的融资渠道，而信托以其融资速度快，受政策限制少成为众多开发商的。数据显示，2010年3月份，房地产信托资产仅为2350亿元左右，融总额约为2.4万亿元。经过一年多之后，这一数据呈爆发式的增长，截至2011年上半年，房地产信托资产约为6050亿元，较去年3月份增长150%；而融总额则飙升至3.7万亿元，规模相当庞大。此外，据中国信托协会的数据显示，今年前8个月，新增房地产信托就达到2000亿元，呈节节攀升之势。

　　那么，除了调控因素之外，房地产信托为何如此火爆？

　　著名经济学家陈志武认为，房地产信托的回报率在15%，甚至20%以上，而对冲基金只有8%的吸引力，因此不少金融机构纷纷抢滩这个市场，但也要看到，这个系统风险极大，如果继续疯长，是很危险的。

　　一语中的。除了以资产密集型为导向的房企，受困于银根紧缩，贷款无门之时，才不惜高成本，借道信托融资；而作为金融机构，更看重的是房地产信托的高收益，因此二者一拍即合，将房地产信托推上了一个又一个的高潮。

　　银监会的数据显示，在银行理财、股市、基金及信托等投资收益排名中，信托以9.46%的平均年化预期收益率稳坐把交椅，其中，一路走高的房地产信托产品，平均年化收益率则高达10.86%。高额的回报率加上各种发行费用、渠道费用以及第三方费用，房地产信托融资成本已经高达15%以上。

　　然而，资金异常紧张的开发商，铤而走险者不在少数，其信托融资成本远不止15%。据悉，目前正在销售的“中信乾景•恒润套利型投资基金集合信托计划”和“长江畔•桂圆林生态墅区项目集合资金信托计划”高收益率均达14.5%；平安信托和绿城中国共同打造的“平安财富安城1号房地产基金信托产品”逾期年化收益率更是高达25%，绿城该项目的信托融资成本高达30%；中信信托今年7月份发行的一款用于天津星耀五洲收购指定地块项目公司的信托产品收益率也高达25%。

　　不仅如此，在房企的融资中，信托融资所占比例亦节节攀升。据保利地产三季度报显示，通过与16家金融机构合作，发行信托达21款，所获资金高达82亿元，均达到了有史以来的峰值；作为行业“领头羊”的万科亦不例外，截至目前，其信托负债额高达82亿元；此外，金融街、中华企业、南国置业等房企，对信托的依赖程度非常明显。

　　就此，创集团总经理刘晓光告诉地产中国网：“这是一个趋势，不是坏事。一是市场有需求，二是运作的更加规范了，三是这么大的一个产业，需要更多的直接投资，而不是仅靠银行资金。”

　　但华远地产董事长任志强却给出了不同的观点，他认为：“有巨大需求，而又让中小企业难以生存的都不是好事。”

　　章华的表示赞同任志强的观点：“目前，房地产信托规模达到了峰值，一旦紧缩政策和调控持续，后果不堪设想。”

　　当然，监管层对狂飙突进的房地产信托，早就有过三番五次的预警。今年5月，面对一路飙升的房地产信托，银监会发出了《房地产信托业务风险监测表》，要求信托公司每月10前上报每一款房地产信托项目的资金额度、筹款方式及风险控制措施等信息，从而降低兑付风险；紧接着，6月底，银监会针对房地产信托展开了“窗口指导”，要求，在信托规模上要“稳中有降”，在速度上要“把握好节奏，严格控制增速”，并要求中信信托、平安信托及中融信托等房地产信托规模较大的信托公司的房地产业务提前报备。

　　但这些举措并未让正在疯长的房地产信托刹车，因此自9月份开始，银监会开始监测存量信托项目的兑付风险，加之之前的一些政策叠加，致使高烧不止的房地产信托骤然降温。据用益信托工作室新的第三季度房地产信托报告显示，今年三季度房地产信托的发行量逐月下降，发行规模同比、环比都有较大幅度的下降，同时房地产信托发行规模占比近一年来也低于40%。市场对于房地产信托更加谨慎，部分信托资源暂时撤离房地产信托市场。

　　章华预测，在第四季度，房地产信托会进一步减少，这意味着，针对房企融资的银行、信托等窗口，都基本被封堵，接下来只能靠销售回款了。

　　隐忧乍现

　　尽管在监管层的“围追堵截”之下，房地产信托增速骤然降温，但在之前的疯长之下，规模巨大的存量信托如何“解套”，已成为悬在金融机构和开放商头上的达摩克利斯之剑。

　　早在9月份，市场传出消息，银监会对绿城等公司的信托融资进行了一轮调查，此闻一出，立即引起了轩然大波。消息人士透露，此番调查，源于“长三角”区域部分房地产信托已出现了兑付的困难。

　　无风不起浪。据了解，“信托调查风波”之后，今年10月初，一款名为“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”就出现了“以新换旧”的情况。

　　紧随其后，业内传出消息，京、沪两个郊区房地产信托项目，分别出现了还本付息垫资的情况。据了解，上述北京项目位于通州，并非“四证”齐全，但在支付信托公司高手续费的情况下，信托公司依然通过结构化处理发行了信托计划，之后受开工进度等影响，信托的期利息支付就出现困难，信托公司只得亲自出手；而另一上海的信托项目，在近期需要清算兑付的时候，则是由一家资产管理公司代为兑付完成，因此并没有召开展期或延缓支付的持有人表决会议，避免了波及普通投资者。

　　无独有偶。早前被传“已申请破产”的天津星耀投资旗下的星耀五洲项目，目前已陷入信托连环套中难以自拔。消息人士透露，目前，中信信托、华能贵诚信托、华融国际 (论坛)信托三家信托公司已经在对天津星耀的债务进行重组。

　　对此，章华认为，随着调控的持续，修改某些信托条款可能会在近期频繁出现，包括展期、延期支付、借新还旧等等。

　　而在刘晓光看来，信托对中小房地产企业的发展是有益处的，但如果大规模依靠高成本的信托融资，风险隐忧也会迟早爆发。

　　“水落石出，经济一回落，货币一紧缩，陆续有不同领域的问题显现，如房地产信托已是强弩之末。”国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松认为，随着房地产调整期的到来，各种洗牌都会接踵而来。

　　那么，巨量的存量房地产信托如何实现兑付，成为一个迫在眉睫的问题。对此，一位不愿具名的信托公司老总表示，目前，这个隐忧是有的，但很多信托项目时间都在一直两年，虽然目前整个市场不太景气，但大家都看好后市。

　　“一般情况下，现在很多信托还是能够腾挪得开的，万一出现无法兑付的情况，就可以延期，一般延期时间是两年，两年过去了，仍无法兑付，才会进入资产处置的程序，但我相信，明年上半年，政策可能会松绑。”上述信托公司老总解释说：“当然，通过第三方融资实现兑付，并没有影响到普通投资者的收益，因此信托计划目前并没有出现实质性违约。”