随着一揽子调控的持续，昔日激进的地产业务大户们，如今正面临着一场房地产信托到期无法兑付的安全保卫战。

　　“近就遇到两个，其中1个找到接盘人兑付了；另1个找人接，我们接不了。”在北京某信托公司一位产品经理的表述中，地产信托圈内寻求接盘与“对倒”的到期项目正在逐日密集。

　　同样的消息，也从被视为接盘人的私募基金与资产管理公司方面得到佐证。一位私募基金人士告诉本报记者，“近上门的，有不少是转过来的（地产）信托，都是想给项目到期债务延期，以时间换空间。”

　　不过在市场人士看来，这场基于对赌未来市场好转的保卫战，前景并不乐观。除了地产信托严控导致的产品“对倒”空间收窄外，河山国际本集团有限公司董事长兼总裁曹少山表示，“出于风控考虑，并不是所有上门的（地产信托项目）都会接手。相对地产信托到期兑付的规模，以目前私募基金的体量，不应该也不会成为地产信托的救命稻草。”

　　中海信托人士也认为，“对倒”治标不治本，这场由忽视流动性而带来的兑付风险在给部分业务激进公司带来教训的同时，关键还在于转变信托公司的经营模式。

　　圈内“对倒”受阻

　　“2009年的拿地信托就要面临集中兑付了。”在一位信托风控人士看来，尽管信托计划一开始就约定了兑付风险的应对预案，比如处置抵押资产作为第二还款来源，或召开投资人大会，同时向监管部门报批申请存续期延期等，但一旦真的发生兑付困难，“大多还是想找个新的信托顶一下”。

　　借新偿旧，这正是业内所谓的“对倒”。这并非原创，但却成为信托公司为青睐的万能灵药。

　　“关键是信托公司受托理财的声誉不能受损。延期本身就暗含了项目资金链可能出现了问题，项目重组、处置抵押资产更是说明信托投资失误，更何况也并非所有公司都有及时资产变现或先行为投资者垫付本息的能力。”上述信托风控人士解释说。

　　相比之下，借新偿旧就拥有明显的优势。地产行业长期看好的预期下，这种风险置后的对倒操作，既包含了短期不利形势反转的可能，也可以使信托公司从地产类业务的高利润中继续抽成。

　　“在监管方面，虽然同一家公司的2个信托产品不能相互对倒交易，但并没明确2个独立信托公司管理的2个信托资产不能发生交易。”上述信托风控人士透露，从上半年开始，随着地产市场行情的回调，信托公司之间的交叉对倒产品明显增多。

　　一个典型案例便是近期四川信托公布的“川信·青岛凯悦”信托计划。该推介显示，四川信托将以略高于市场同期产品回报的、13.5%的年化收益率，募集8亿元，用于收购青岛凯悦公司持有的凯悦中心所有未售房产收益权。

　　乍看平平，然而细心人士却发现，所谓的凯悦中心，恰是2010年8月在中融信托“中融·青岛凯悦”产品中，以近4亿元信托资金所投资建设的项目。该信托期限18个月，满12个月可提前终止。

　　熟知内情的业内人士表示，由于青岛凯悦的销售回款尚不足以偿还中融信托债务，只能寻求借新偿旧。“两家信托公司之间也应该有过沟通。”
　　四川信托人士也坦承，其产品募集的资金将用于偿还投资项目的信贷、信托债务。但终，该计划并未成行。10月20日，四川信托称，出于风险防范考虑，主动暂停房地产信托业务，同时决定不成立“川信·青岛凯悦”信托计划。

　　“信托资金的孤军深入已经让监管部门开始注意兑付风险，从下半年就一直强调对兑付风险早发现、早预警、早处置。四川信托的行为实际上已经属于顶风激进。”上述信托风控人士认为，恰是因为四川信托今年以来的业务激进，才被窗口叫停。

　　“地产行业的市场环境持续恶化，近爆出的天津地——星耀五洲项目债务重组，就表明银监会的担忧并不多余。”上述中海信托人士解释，由于项目难获信贷资金，开发周期冗长，严重滞销的星耀五洲，经历了3年信托借新偿旧后，截至上半年，其已经负债91.78亿元，但上半年的销售收入却不足2亿元。

　　“这远远不够偿还信托贷款的本息。初，中信信托以接近30%的高息介入，不堪重负的开发商又相继引进了华能贵诚、华融信托借新偿旧。交易的各方原本想对赌市场好转，结果却积弱积贫。”中海信托人士分析。本报记者也进一步获悉，在银监会的关注下，3家信托公司目前正对星耀五洲进行债务重组。