8月初，龙湖地产与其全子公司福运投资联合以30.4亿元摘得上海虹桥商务区核心区一期05号地块，折合楼板价10503元/平方米。这是龙湖[进入上海4年来次拿下纯商业地块。
近日，在普陀区的北岸长风K栋10楼，龙湖上海分公司总经理赵男男接受了早报记者的采访。
‘这将成为龙湖在上海的重量级标杆产品。’对于该地块，赵男男信心满满。他表示，加码商业地产将是龙湖的战略发展方向，而且，一个良好的房地产企业需要一些品牌类产品来立标杆，虹桥地块给了龙湖一个契机，在上海确立一个商业地标项目。
三大举措抗风险
面对时下逃不开的调控问题，赵男男表示，下半年的上海楼市复苏的可能性不大，在无法改变市场和政策的前提下，需要做的是理性且顺势的应对。
谈到具体的方式，赵男男指出：先，公司运作需要快速周转，即加快项目开发的进度。其次，拉长产品线，通过多业态和多城市布局的方式来抗风险。再次，就是在现金流的掌控上需要有一些抗风险的举措，比如提高企业低流动资金，来保障企业运行安全，这可能在现阶段比企业的扩张更为重要。
同时，赵男男称，其实一个企业无论是在市场的上行通道还是下行通道，生存及发展关键就在于如何获得客户的信任。
赵男男认为，需要投入更多的心思服务龙湖业主。他告诉记者，以获取老业主满意度为目的，龙湖正在针对上海龙湖一号项目滟澜山的业主实行一个“千万品质提升计划”，就是在交房的同时投入千万元资金为项目周边建设相应的配套，提升项目价值。当项目所体现的价值超出业主的预期时，未来入市的项目就能够通过业主口碑相传，得到更多的市场认同，以快速去化。
龙湖是否会采取降低措施？赵男男说，通过相关策略的调整，龙湖在上海获得了良好的市场承认度，加之一直秉承定价贴近市场的宗旨，所以暂时不会有价格下调。
待城市价值增长
龙湖地产未来的战略方向正在因市场而变。
“加大商业地产的比重将是龙湖未来发展的战略方向。”赵男男强调。
究其缘由，赵男男告诉记者，中国目前处于一个高速城市化进程中，但这个过程一定会放缓，甚至结束。这期间，“城市的增值”是开发商一定要去把握的，而商业地产才能够享受增值所带来的利润，所以加大商业地产比重是龙湖的一个战略方向。
赵男男将住宅与商业地产进行了形象的对比：住宅只是兑现短期的收益，比如虹桥地块，随着“城市的增值”，该区域演变成现在的古北，从事住宅项目也许能够获取这段时间区域的增值，但随后当虹桥价值再度提升，变成现在的陆家嘴，做住宅就无法获取这段的增值了。“所以一定要通过持有型的商业地产来获取城市的增值。”
不过赵男男也承认，商业地产操盘存在一定风险，尤其是此类项目在前期需要投入巨大的资金，容易让一个企业的资产“重型化”，而且在国内金融产品不是这么丰富的情况下，商业项目又不能很快地转化为一种融资产品的现金，所以从这个角度来看，如果资产配置或者操盘节奏把握不好，可能会减缓房企的发展速度。
“这也是之前龙湖地产没有将主要精力放在商业地产的原因。”赵男男称，但随着龙湖地产规模的不断扩张，尤其是已达到年销售300亿-400亿元的时候，“我们认为这时机已经成熟，因此在未来将不断增加商业地产的比重。”
持有比例过半
而此次获得的虹桥地块也正是龙湖地产在上海运作纯商业地块跨出的步。
谈及如何定义一个商业项目的价值。赵男男指出，地段的价值仍是商业地产的核心。上海是一个轨交布局的城市，交通枢纽的完善程度将直接决定一个区域的人口导入和商业氛围，所以在轨交系统的站点布置商业综合体是为明智的选择，这也将是龙湖地产未来选择商业地块的标准。
“目前的虹桥地块正是如此。”赵男男认为，虹桥作为沪上重要的交通枢纽，未来势必成为长三角的企业中心，在政府和企业高强度的投入下，这个区域的地段价值会不断体现。
在具备优质地块的基础上，龙湖在运作一个商业项目上显得志在必得。
赵男男告诉记者，一般前期操作商业地产分为三个步骤，一是业态的规划，就是指明确做哪种类别的商业项目。二是根据业态类别合理地进行商业分布，确定哪些商家布置在哪些区位。三是将商业产品落到规划上面，即招商[简介 新动态]环节。
至于选择何种商业地产的业态类别，赵男男则倾向于持有型业态，他指出，目前在上海将商业地产进行销售的情况比较普遍，这主要是因为沪上租金较低所致。但这种显现必定会有所改观，其中的原因主要是，低租金的业态将逐步从商场转移到网络营销，而未来的综合型商业项目将只存在三种高租金的业态。一种是体验店，这类店面主要用于产品展示，是以品牌推广为目的，并不受制于本身的销售业绩，例如同样是LV专卖店，可主要用于时装秀和新闻发布。第二种是休闲娱乐的店面，如KTV、儿童游乐场等，这类店面无法通过网络体现。第三种则是餐饮。未来，龙湖地产的商业项目也将主要布局这三类业态。
针对虹桥地块，龙湖地产也是如此操作，赵男男透露，目前虹桥地块项目的持有型商业比重暂定为51%，将来有望将该比重调整到60%左右。
打造龙湖“明星”产品
时下，龙湖集团专门成立的商业团队已抵达上海开始针对虹桥地块进行规划。
赵男男介绍，项目运营面积近50万平方米，以大型购物中心为主，搭配五星级酒店、部分写字楼与商铺，其中可售的商业部分所获得的资金将用于维护持有型商业，预计持有部分将于2014年正式开业。
其实，自虹桥核心商业区的政府规划出台以来，已有不少品牌开发商落户虹桥，除龙湖地产之外还有瑞安、SOHO中国、万达等。面对逐渐显现的竞争环境，赵男男则有很清晰的定位，“龙湖掌握的是虹桥地块内大的商业项目，且以商业中心为主体，其他区域更多的是写字楼、会展等业态，一定程度上来说客户定位彼此存在差异，竞争压力并不算大。此外，与龙湖一样获得大型商业地块的是瑞安地产，但瑞安主要经营的是如新天地这类的休闲消费中心，这将会与龙湖的‘天街[新消息 价格 户型 点评]系’大型购物中心形成良好的互补。”
对于虹桥项目，赵男男给予了很高的期许，他告诉记者，在一个企业的产品结构当中，一定要有一些明星产品来奠定企业在某个领域的地位，例如龙湖在北京做的颐和园别墅，但要将这种精雕细琢的产品推广到全国那确实存有难度，加之政策也不支持做独栋类产品。在此背景下，龙湖在上海会将虹桥项目塑造成一个商业类的标杆产品。
谈到运营层面，赵男男称，大虹桥会有个换血的过程。一个商场从建设初期到之后的运营过程，业态会不断升级，“恒隆也并非一开始就能获得如此高的租金，亦是通过不断的业态升级来塑造其整体的商业氛围。”赵男男强调，基于大虹桥板块的未来预期，龙湖虹桥项目有望成为西上海商业新地标。
