在多项调控政策的组合发力下，住宅市场却日显冷清。一线城市的楼市成交量出现大幅滑坡，行业结构不断变局，政策引导日趋突显，此时商业地产对房企的吸引力骤然增加，尤其二三线城市成为众多大型房地产企业“觊觎”的对象。但是，在商业地产成为诸多房企“新宠”的同时，其背后的风险，也正在加大。

　　房企被迫转战二三线城市随着“二三线城市+商业地产”扩张组合的浮出水面，各大品牌房企纷纷试水，在布局二三线的城市的同时，涉水商业地产。不久前，阳光股份称，与西安北关村达成合作意向，就城中村的老旧商场进行改造，项目将改造成当地的一座大型商业综合体，这是典型的“二三线城市+商业地产”实例。同样的，万达、华润置地等房产企业出于成本收益等因素的考虑，偏向于选择土地的成本低、开发潜力大的二线城市，作为新增土地的重点区域。

　　业内的人士认为，伴随着一线城市城市化率的提高和市场日趋饱和，对开发商来说，离开一线城市去往风险相对小的二三线城市是大势所趋。一方面是因为前者泡沫严重、且地价太高；另一方面，二三线城市仍有大量的机会，一些机会表现不仅在于新城开发，许多机会也于旧城改造，对老旧项目的收购、改建提升等。以阳光股份为例，该公司早在多年前，就在青岛、郑州、石家庄、沈阳等地有多起老旧项目整体收购改造的成功案例。

　　“对老项目进行改造，虽然在诸多的方面受限，但能够有效缩短开发时间，提高开发速度。”阳光股份总裁助理李睿接受采访时表示，未来还将继续采取收购的方式，寻找在二三线城市布局商业地产的机会。

　　众多房地产巨头挥师，二三线的城市的商业地产正成为各房企追逐的制高点，地产格局面临新的洗牌，如何突出重围,占领高地，各大房企各出奇招。

　　就新近一些案例看来，阳光股份的“并购+改造”模式较为突出，早在多年前的阳光股份就为自己选择了一条独特的商业地产扩张之路。通过对老旧项目的改造和品质提升，从市场调研、项目定位、平面规划、业态组合、招商运营多方面入手，找出符合项目的产品类型，使之变为优良资产，从而快速布局二三线城市。另一类是房企采用较多的“自建物业”模式，即开发商拿到地后进行新建物业，通过自建的方式拓展市场，如华润、凯德置地等。

　　业内人士认为：房企发展模式应寻求突破，不断创新，找到适合自己的模式，这将成为房地产开发企业发展的核心推动力。

 　　商业地产蕴藏风险

　　继国内实力开发商华润、保利、金地等先后宣布了自己的商业地产计划和目标后，近来一向以住宅专业化为目标的万科也公开表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%，并加快地产开发项目。商业地产已经成为了许多地产商的新宠。

　　开发商一哄而上，然而商业地产这块蛋糕似乎没有那么好消化。一个共识是，经营商业地产项目特别是零售商业项目，对房企的资本运作能力和零售商业项目运营能力都很高，涉及资金链、开发理念、客户资源、运营模式等诸多环节。

　　李睿认为：“未来三年内将有不少商业地产项目出现经营问题，出现一轮整合，有实力的开发商将抓住机会，快速扩张。”

　　尽管万科招兵买马组建了自己的军团，但其在商业地产开发和运营上的开拓和尝试依然相当谨慎，截至2010年8月，万科共获取商业性质地块13个，但其中11个均为商业居住混合地块，即物业仅为住宅社区的配套服务。

　　与万科的谨慎相比，阳光股份在商业地产方面的拓展就更为积极。早在2006年阳光股份就开始布局商业地产，制定了明确的商住并举策略，与当时的万科“专注住宅地产开发”形成极大的反差；2009年阳光股份将商业地产战略进一步细化，确定开发以零售商业业态为主带动其他业态综合运营的地产项目为未来的主要方向，并在商业项目产品中，进行细分。目前阳光股份旗下的商业地产已形成三大产品线，阳光新生活广场、新业广场、阳光股份中心，分别是定位于“社区型”、“区域型”的购物中心以及城市中心区域的高端综合商业项目。

　　相关数据显示，2010年中国商业地产的增长在25%以上，而住宅增长仅为7.6%左右，史上严的调控也是助推投资向商业地产转型的开始，投入其中的不仅有凯德、九龙仓这样的外来开发商，还有富力地产、合生创展、金地等诸多老牌房企，转战商业地产似乎成了开发商们“识时务之举”。

　　不过也有专家对此表示担忧：“并非所有开发商都具有商业地产的能力，商业地产从拿地到设计规划以及后期运营等一系列环节，都与住宅开发有着巨大区别，转型商业地产存在机会的同时，也伴随着巨大的风险。”