这有点盛世危言的感觉，在所有人都为驾驭不住楼市这匹狂奔的野马而犯愁的时候，这种声音只有两种结果，一是被视为杂音；二是被人遗忘。
哲学上有个简单的逻辑“盛极而衰，物极必反”“祸兮福之所伏，福兮祸之所倚”是辨证唯物主义的两大经典名言。但问题出在这，什么是“极”的量的把握上，或者怎样的条件是祸福的相互转换关系。
这次数据上，我们采取先微观在宏观的方法，来说明市场的现状，并对数据后面隐藏的市场即将要发生的或者可能会发生的市场走势。从重庆人行公布的数据来看，重庆市1—5月全市商品房面积成交1224万方，同比下跌10.93%；其中主城商品房面积成交523万方，同比下跌24.5%；郊县成交701万方，去年郊县成交682万方，同比上升2.8%。先从量来说，主城基于房产税而产生的限购，导致的是主城成交量同比大幅度下跌，而郊县成交量呈现出上涨态势。此时的结论可能会支撑调控政策达到了效果的结论，但只有成交量并不能说明整个市场，以及预期或者潜在的后果。
很遗憾的是，价格数据我们无法得到，但我们可以通过其他方式来推测价格的现状。今年1—5月，重庆房地产业入库地方税收116.92亿元，同比增长68.55%。以房地产交易为主要收入来源的销售不动产营业税入库62.63亿元，同比增长64.76%。交易税的增长应该来自两个方面，一是税率的提高，二是交易金额的提高，因为房产税还没有开始大规模征收，因此应是营业税的增长，因交易税率没有出现大规模的调整，尽管有调整，但属于非主流的结构调整，因此应税总额增长是构成营业税增长的主要原因。应税总额的增长的背景是成交量的下降的情况下，且我们排除了税率的变化为主要增长动因的情况下，剩下的结论就是今年重庆房地产市场价格同比出现了较大的增长。
接下来我们可能会接近问题的实质所在了“截至2011年5月末，商业银行个人住房贷款余额2261.56亿元，比年初增加275.52亿元，贷款余额同比增长39.24%。在贷款利率方面，伴随总量调控和差异化信贷政策的实施，5月份重庆市个人住房浮动利率贷款加权平均利率攀升到6.60%，比上月上市0.25个百分点。”在成交量萎缩10.9%；而付门槛大幅度提高的情况下(套房三成，二套房四到六成)，贷款余额仍然同比大幅度上升的结论就是房屋成交价格大幅度上升。我们还援引了后一个数据，即贷款成本持续上升，因为缺乏可比数据，但6.6%贷款成本，至少高于09年或者10年7折利率的65%以上(年利率5.58%的7折为3.9%，)。
上面的所有分析，我们都是在就数据本身进行分析，这里真正的问题开始出来了。在这之前，我们在援引国家统计局公布的全国数据：上半年，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。商品房销售额24589亿元，同比增长24.1%。销售价格增长9.9%。个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%。在援引一个更宏观的数据，今年上半年新增贷款总额为4.17万亿，同比下降10%。到此时，所有的问题都已经出来了。今年按揭贷款尽管同比出现下跌，但跌幅低于新增贷款跌幅3%，或者说，相比于整个贷款总量而言，按揭贷款仍然呈现出增长状态。这里关系到整个宏观经济了，用太长的篇幅来论述宏观经济不是本文想要进行的，答案是新增贷款难以保持高位增长的情况下，个人按揭贷款在相应的比例区间的情况下也难以保持高速增长，这里的形成了一个函数关系：即贷款总额和贷款面积和价格的比例关系。很明显，价格和面积呈现出反比，贷款总额是函数，这种推论如果成立，那么对于房地产行业而言，结论显得如此不言而喻。
上面的分析，距离我们想要得到的答案还有50%的距离。“截至2011年5月末，重庆全市房地产开发完成投资651.93亿元，同比增长40.19%；重庆市房屋施工面积达到16523.22万平方米，同比增长39.53%，是2001年以来的同期高水平。”“上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，全国房地产开发企业房屋施工面积405738万平方米，同比增长31.6%”如果仅仅是这组数据，也许无法说明问题的全部，相对于2009年，2010年重庆市施工面积增长4300万方左右，同比增长80%，如果把这个数据换算到2009年，那么今年新增施工面积按照这种速度递增，全年新增施工面积将达到2009年的252%，这是一个非常惊人的数据。全国施工面积相对于重庆而言较小，2010年上半年同比增加28.7%，今年同比去年增加23.6%，换算到2009年，也会增加59%。如果将新增施工面积与当前预售数据和销售数据关联对比，1—5月累计新增销售存量310万方，占销售量的59%(全国预售数据不可得)，6月持续了预售许可证放量大于成交量的现状。这里的结论即，在目前的市场情况下，一方面市场供应量会持续增加；二是市场成交量短期很难放大(与限购无关，与银行信贷总量相关)，而在政府和房地产开发商博弈中还夹杂着非理性心态，即双方对赌谁会先让步的情况下，双方都不到后一步，谁也不会轻易投降，这里掩盖的事实是，市场成交量下降的真实因素是信贷的萎缩，信贷的萎缩其实本质上与政府行业调控政策没有关系，但政府将这个当做了自己的武器，而开发商会视为自己被这个武器所伤害。因此这场搏斗注定的结果必然是一方倒下为让步的前提。但如果我们的分析成立的话，那么这场搏斗的结局则在于双方会同时倒下，而不是其中一方。
在上述分析过程中，我们还遗漏了一组结构性的数据，即相对于今年限购城市的房价上涨较缓，非限购城市房价呈现出较为明显的涨幅，我们继续以重庆市数据为例。从人行的数据来看，今年1—5月全市成交均价为5122元，主城区成交均价与去年同比持平。但如果我们将两个成交量的结构性因素校正以后，我们得到的价格是郊县较去年上涨13%，现在我们可以得到完整的市场现状，即非限购城市的重庆郊县，今年量价同步上涨；主城即限购城市属于量稳价跌的状况，如果这个推论放到二三线城市限购以后继续成立，那么后一轮房产价格上涨将是乡镇等末端的产品成交量价同步上涨，也就意味着后彻底由农村来承担整个调控的后的后果。如果真如此，那么房价下跌的后果，恐怕远远不是经济问题这么简单。
该是我们完整得出答案的时候了，即二三线城市限购本质上的问题在于中央政府对市场判断的错位，上半年市场上行的核心因素依然是信贷供应总量较为充分，且因为去年市场基本无存量导致的市场存量压力不大，以及上半年土地市场的成本推动所致。限购导致了限购城市平稳运行，次一级城市泡沫上升的现状；而如果逻辑成立，那么限购城市下压的话，将导致更下一级城市的泡沫形成，这样地产整体泡沫完全形成。而承担泡沫的成本则是全社会共同承担，但农村成了本轮泡沫的接盘者。泡沫是否破裂，的出路在于人民币能否形成国际通行货币，如果不能，那么泡沫破裂的可能性将不可避免。而在本轮调控过程中，市场双方依然处于恶性博弈的过程中，其结果是以销售存量上升为筹码的，如果持续的加码的对抗到后，那一天的存量终究会变成压死楼市的这根稻草！
