一线调查 “砸盘” 楼市 地产商“沦陷”？

　　10月26日，上百名业主围在上海嘉定新城刚刚进行“深度降价”的楼盘前，想要讨要个说法，面色凝重，气氛紧张。

　　就在前4天，附近500米处的另一个直降4000元/平方米的大型楼盘，刚被近300名老业主“砸了场子”。资金和业绩的双重压力下，一些一线房企的楼盘，率先开始降价。

　　“无论是市场面的动态变化，还是统计数据，都表明从今年四季度开始，楼市价格已经形成下行趋势。”在业内人士看来，未来楼市价格下行的局面是否持续，将取决于政府继续宏观调控的力度与决心。

　　业主“围城” 降价成了连环套

　　10月26日，绿地集团开发的“秋霞坊”售楼大厅气氛异样。在大厅接待处，三五成群地围着上百人，有些人围在一起正义愤填膺的议论着什么，其间甚至有10多名警察正严阵以待。

　　“定金交了，付付了，可半年下来,房子没见着,房价倒缩水三分之一。”人群中有人告诉《中国经营报(博客,微博)》记者，他们多数是这个楼盘的老业主，见房价降得厉害，集中起来向开发商“讨要说法”。

　　嘉定新城位于上海西北面，虽离主城区较远，但却是上海近年来重点打造的三座新城之一。随着新城的崛起，保利置业、龙湖地产、嘉宝集团(600622,股吧)、绿地集团、盘古银行、中信泰富等大型品牌开发商都相继进入了这个市场。而地铁11号线的开通，更是使当地的房价翻番。

　　私营企业主婷（化名），因为坚信嘉定新城的升值潜力，在观望一年后选择了出手购房。她选择的是绿地集团在嘉定新城的另一个楼盘“新里米兰公寓”。上月4日，她以127万元的总价购得该楼盘一处14层92平方米的两居，均价接近14000元/平方米。10月24日，她的手机里跳出该楼盘直降4000元/平方米的消息，这也意味着短短几日里，她的个人资产即缩水了近40万元。

　　26日，婷等“秋霞坊”和“新里米兰公寓”的老业主聚在一起，集体要求退房。据记者了解的信息，当日老业主与开发商的协商结果，以双方均不让步而收场。

　　婷身后，距“秋霞坊”约500米处，龙湖地产开发的“龙湖郦城”，隔着上海轨交11号线与“秋霞坊”对望，不日前其刚刚经历了一场“老业主冲击波”。龙湖地产在近期启动“抢收华东”的促销行动，其嘉定新城楼盘的均价，从18000元/平方米一下子降到了约14000元/平方米。10月22日，近300名老业主聚集到“龙湖郦城”售楼处，砸毁了售楼大厅的沙盘模型等物。

　　“与龙湖郦城的业主相比，我们还是非常克制的。”婷说。

　　一线领降 二三线hold不住

　　作为沪上房产物业知名律师，杜跃平也在时间感受到了市场的变化。“近几个星期，前来咨询集体退房的业主数暴增。”杜跃平表示，2008年末，上海房地产行业为数不多的不景气之时，也曾有过集体退房的事件发生，他本人也受理过多起此类退房纠纷。而今年的退房景象，比起2008年时，有过之而无不及。

　　在这轮全国性的降价风潮之中，上海俨然已成为为惹眼的一个城市。某房产专业网站近期制作的一份上海楼盘降价“地图”显示，上海嘉定、闵行、浦东等区域的近10个楼盘近期出现了降价行为，且多属降幅在30%左右的“深度降价”。而掀起这波降价“风暴”的，几乎全是地产业一线房企，包括中国海外、绿地集团、长甲集团等。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，引发上述地产大鳄降价的因素，归根结底无外乎三点：资金压力、业绩考核以及囤粮过冬。作为大型房企，无论资金链还是业绩等各方面，计划性更强。为了应对更长时间后可能存在的资金需求，必须提前进行储备。

　　但开发商的资金压力也显而易见。长期的信贷紧缩政策导致市场资金紧张，加上限购限贷影响到的购买力收缩，目前楼市严重需求不足。开发商这边，工程款、材料款、工人工资多笔款项，都要在年底结算，而银根紧缩背景下，贷款到期且难以续贷，资金压力也到了紧张的阶段。

　　从财务数据来看，上述牵头降价的一线房企目前都不缺钱。如龙湖地产的财报显示，截至6月底手头现金约126亿元，回款率也比较正常，财务状况相对稳健。但有国内一线房企高管向记者表示，目前调控的周期仍难预测，一线房企的目的是通过降价销售尽快回笼资金，储备足够的现金做“过冬”的准备。而更小规模的房企，现在的日子要糟糕得多。

　　“如果中小房企跟进，短期内房价还会继续下跌。”有行业分析人士认为。

　　地产商“过冬” 危机持续蔓延

　　近日，标准普尔公布的一份针对中国地产开发商的压力测试报告中，将绿城中国、合生创展、上海证大等6家房地产企业列入“扛不住”销售下降影响的名单，并称在资金及信贷紧张的情况下，不少开发商为了促进销售，增强流动性，将被迫降价。

　　以绿城为例，其2011年中报显示，截至2011年6月30日，绿城集团现有现金及银行存款97.46亿元，总借贷约350亿元，净资产负债率从去年的132%飙升至163.2%。今年前8个月，绿城累计取得销售额约248亿元，归属于本集团的权益金额约160亿元，距全年550亿元销售目标不到一半。

　　“绿城确实遇到了资金链紧张的问题。”对于这一点，绿城高管在面对媒体采访时并不讳言。

　　其间，为了减轻资金压力，绿城曾一度希望通过业务转型战略，用合作、代建和拓展新业务等轻资产的发展模式，保持公司未来净利润的稳定增长。但无奈的是，房地产调控反而不断升级，限购城市越来越多。

　　市场与资金的双重压力之下，也让绿城集团老板宋卫平，放出了“先促销,再卖项目,如果再不奏效，就把价格降到底卖光,自此再不做房产”的狠话。

　　“可以说，绿城目前的境况，是国内房地产商的一个典型代表。”房地产业内人士表示，之前激进拿地，之后净资产负债率居高不下，这些都让绿城在楼市调控的背景之下腾挪无术。

　　绿城事件虽属个案，但是确实可以看到在当前国家持续的调控对市场产生了影响。如果调控继续加深，如绿城一般被曝出资金链危机的房企会越来越多，企业主动降价的情形也将会不断发生。

　　临时降价OR楼市拐点

　　对于之前“龙湖郦城”售楼处遭业主冲击风波，龙湖地产给出的回应则是，鉴于华东市场近来表现相对低迷，客户观望情绪浓厚，启动“抢收华东”市场行动，是为有效激活并抢占市场。经过此轮促销，龙湖在华东的销售任务已基本达成。其在上海和杭州两地以限时团购的策略推出的3个新盘，在5天里即获得认购约20亿元人民币。

　　“降价潮是个别楼盘的阶段性行为，还是整个行业趋势性的走势，目前还很难判断。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示，也有可能出现年关过后，楼市价格依旧坚挺的局面。

　　杨红旭也认为，目前一线房企在嘉定、闵行等郊县的降价行为，本身就具有很强的偶然性。

　　先，相比于中心城区，郊县楼市的抗跌性本来就比较弱。其次，嘉定等区域前期供应土地偏多，目前楼市处于供应过剩的阶段。此外，从区域战略的角度来看，不排除有相关房企考虑从一线城市回笼资金，到二三线城市进行更大规模投入的因素。

　　据中房信之前报告，目前开发商大规模的降价，多数情况下并非是出于资金链压力的考量，而是为了能够在第四季度取得更好的业绩，给股东和管理层一份好看的业绩单。开发商之所以选择以低价位产品入市吸引客户，目的是迅速抢占市场，从而赢得局部先机。

　　“一个明显的特点是，这些楼盘的促销都是"点到即止"，大面积的降价并未到来。”上述行业分析人士认为，目前的降价，仍多为大型房企出于自身战略的需要，主动进行的价格调整。

　　但一线房企的降价行为，毕竟给僵持多时的楼市带来了一线曙光。“无论是市场面的动态变化，还是统计数据，都表明从今年四季度开始，楼市价格已经形成下行的趋势。”杨红旭说，未来楼市下行的局面是否持续，将取决于政府继续宏观调控的力度与决心。