上海楼市风云突变，龙湖、绿地、中海、新城带头降价。上海房企打响楼市“保卫战”枪，下一步房企将如何演变，是愈演愈烈的降价潮，还是止降回升？年底是购买时机，还是会出现新一轮抄底季？

　　杨健

　　上海宝华企业集团有限公司副总裁

　　谌夏

　　金地佘山天境营销总监

　　梁志超

　　媒体人

　　记者：

　　如何看待目前房地产市场格局，接下来如何演变？

　　杨健：此次楼市调控将整个房地产市场挤压到一个非常关键的节点，所以在国庆节后形成了一定的降价风潮，并且在不断攀升。但目前并非是楼市发展的糟糕阶段，只能说是市场确实非常严峻。

　　谌夏：我认为此次市场调控有两个出乎意料的地方，个是市场异动，第二个是品牌房企率先降价。这一次的调控先是卡住了需求，其次卡住了银行的房贷，提高了交易成本，所以大部分老百姓看到房价降下来，但还是无法购买。所以此次调控可能会带来行业的重新洗牌，对未来行业的发展会有一定的帮助。

　　梁志超：此次调控我认为是有其特殊性所存在的，我关注到的数据，整个10月份成交量环比上两个月跌了百分之二十五，和去年相比，只有去年的百分之四十左右，成交量十分低迷。但是有一个数据我观察到，2011年9月份中国房地产总成交量历史新高，其实从整个意义上来说，9月仍旧是金九。我们目前是站在上海这个城市来看，楼市似乎不太好，因为宏观调控之后，一二三四线城市，整个起伏是不一样的，像上海出现了大的房企下跌，可有的地方还是在涨。我个人认为，我们现在做市场研究，要在特定的时段，特定的地方讲话，不是用一句观点就能覆盖整个中国的。

　　记者：

　　针对现阶段价格下跌态势，开发商可能采取的策略是什么？

　　杨健：目前，促销大、先降价的都是大型房企、上市房企。因为每到年底，上述房企必须向年初制定的营销计划、回款计划以及资金使用等做出说明，上市公司还有每季度的报表、年底的报表，需要对股东、企业、股市投资者负责。所以和其他企业相比，大型、上市房企更讲究资金到位情况，资金链顺畅。所以国庆之后，部分上市公司开始打折。上述企业选择部分打折，再通过其他项目或后期项目进行利润平衡。

　　谌夏：此轮降价幅度相当深。市场上许多的企业将房价打到了75折，甚至一些楼盘，经过我们判断，以实际目前的售价，连成本都无法收回。目前我们希望房价能够回归到合理的水平线上，对于老百姓以及开发商的心态上都有一定的好处。房地产行业不希望有暴利，但是同时也不希望出现涸泽而渔的情况。过多的降价变成大规模蔓延，由于资本永远是逐利的，当它以低于成本的价格去卖给消费者之后，自然而然会导致未来隐形的风险。因为资本是需要回笼资金、控制风险、保障自己的利益的。可能一两年之后，交付给购房者的房子会发现有一些隐蔽工程，质量上可能会出现问题。所以这个是带给我们整个行业大的隐患。

　　梁志超：我认为不是说不降价的楼盘就不出手，一定买降价的楼盘，有的时候不降价的楼盘可能是好楼盘。买楼盘看性价比。目前降价的楼盘可能资金链也并没有问题，他们说是战略上的调整，同时有几个项目在出售，这个楼盘需要收盘了，与其拖着，不如解决了之后抽出有限的资金来做其他事情。进行企业的重新整合，并不是为了房子卖不出去而降价。

　　记者：

　　房地局重申开发商降价超过20%需重新备案，应当如何解读，是否政府认为降价太快速了？

　　杨健：从原来就规定网上备案，是正负百分之二十需要重新报备的。在去年调控之后，补充了开盘的价格必须低于备案的价格，不允许有正二十的涨幅。由于之前没有提出过负二十，而这一次提出，也是从稳定和政策的延续性角度提出。不让开发商降的过快过猛，但是我相信房地局不会说负百分之二十五不可以，只不过是需要履行一个手续，可能政府会帮开发商出一些主意，提醒对前期客户的一些交代。

　　谌夏：我理解的是，政府核心诉求是维稳，需要一个稳定的市场环境，无论是房价暴涨还是暴跌，政府都很难去接受，需要将涨幅跌幅保持在一个合理的幅度当中。实际上，这个规定，是一直都存在的。房价的变动上下超过百分之二十，肯定是需要向房地局报备的。只是这一次更加重申了这个政策的执行性。核心的目的是希望这个市场能够平稳地发生一些变化。

　　梁志超：政府一定不会公开说这个降价太快了，只是他认为需要有一个游戏规则。降了，你前期降了多少，需要先备案，在这个基础上，再来谈你究竟是跌了多少。我相信政府肯定不会说开发商降的太多了。

　　记者：

　　年底是购买房子的一个好时机吗？

　　杨健：实际过去几年在没有很多调控政策时，基本上也是到年底是一个好时机。尽管前几年市场比较好，但可能到了11月份，还会有一些促销的活动来加大对市场的占有率，加大资金的回笼使得年底整个资金状况，上市公司报表呈现的比较出色。

　　谌夏：放在一个小环境中，到了年关，基本上每个行业都是有很多的钱需要出去，也会有一些钱要进来，所以从目前来说算是一个好的时机。因为很多认购的过程是有周期的，本身需要一个时间段，可能控制的好是一周，有些甚至需要超过一个月，往往12月份销售产生认购，真正的业绩指标可能是算到明年。所以有些楼盘会在十一月份拿出来做促销。但从大的环境来说，因为我们目前处于新一轮市场调控之中，未来的走势很难去判断。

　　梁志超：降价具有一个时间段，因为降价的目的可能是要完成今年的销售周期目标。此轮降价可能到11月中旬，多到11月底。因为，12月份的销售可能是划入明年的销售目标当中，可能明年的销售目标会进行调整。第二，明年银行可能会有新一轮贷款的周期开始，可能那时政策不一样。第三，明年可能面临着政府新的政策的调整。所以，如果想买便宜的房子在11月份。11月份以后，开发商也许不会再有大的降价动作。