针对上海市发改委出台了“沪版”一房一价操作细则，其中既包含了对一手楼盘的规定，也包含了对二手房经纪公司的规定，已经做到全覆盖。“一房一价”的实施细则发布后，大多数房产销售人士都认为操作性确实比较强，但是条文仍存在一些“模糊地带”。

　　你敢“晒”成交均价吗?

　　房东挂牌价靠“谈下来”

　　一房一价不影响成交

　　五大难点：“一房一价”细则执行难度不小

　　微博热议“一房一价”

　　近日，上海市发改委出台了“沪版”一房一价操作细则，其中既包含了对一手楼盘的规定，也包含了对二手房经纪公司的规定，已经做到全覆盖。“一房一价”的实施细则发布后，大多数房产销售人士都认为操作性确实比较强，但是条文仍存在一些“模糊地带”。

　　你敢“晒”成交均价吗?

　　和国家“一房一价”规定相比，本市对开发商提出了更高要求,需要公示已登记房源的实际成交均价，这张表格的“含金量”很高。

　　其实本市“一房一价”规定在去年就已在相关文件中明确，但实际操作时，不少开发商有了对策。如位于闵行区的一楼盘，在网上房地产查询的成交价格区间为19500－22600元/平方米，但记者在售楼处咨询到的价格仅为17000－18000元/平方米，低于低报价，工作人员称这是“限时优惠”。但业内人士表示，部分楼盘为了吸引客户，常年“打折”，但实际上“水分很大”，常常用来忽悠消费者。

　　不过在日前记者对嘉定、浦东等多个楼盘售楼处现场探访时，却发现已售房源的价格都被隐去。工作人员称，这是购房者的隐私，不能公布。“每套卖出房的单价都有出入，将来客户住到一起都是邻居，要是互相问起来怎么办？”

　　杨红旭认为，已登记房源实际成交均价的表述有歧义，有的楼盘分好几期开盘，难道要把前面几期的价格都公布？有些开发周期较长的楼盘，价格即便公布，对于目前的市场也没有什么参考价值。

　　房东挂牌价靠“谈下来”

　　二手房要参照“一房一价”细则执行，对于市发改委的这一规定，在房产中介企业内也引起热议。

　　上海中原西区住宅部总经理陈宇珏也认为，“以前业主反价，给交易带来不少困难，如果二手房也能实行明码标价，那无疑是件好事。”

　　上海中原研究咨询总监宋会雍表示，购房者能增加信息获取的完整度，减少因个人专业度不够而引起的信息疏漏，进一步降低不规范交易中所隐藏的风险。

　　不过，在对“一房一价”如何落实上，不少中介都认为有难度。上海中原仁德分行经理周建刚举了一个例子，比如房东挂牌100万元，然后引来多组看房客户，他觉得市场行情不错，于是撤牌，然后再重新挂牌105万，那你能说不是一房一价吗？这个很难把握和控制，应该说，二手房是根据需求来调整价格的。

　　陈宇珏也指出，二手房若要做到一房一价，政府应该公开类似物业过往的销售价格，做到信息公开透明化，供消费者参考；此外二手房价格弹性较大，房东不是开发商，本来价格就是要靠谈的，一房一价较难把握，涉及到“有上限，无下限，先立后撤，撤后再立”的问题，如何解决这些问题是执行中需要用心考虑的。

　　业内人士坦言，要全部落脚到房东身上也不现实。比如房东出国了怎么办？还有一些要求公示的内容，如土地使用起止年限等甚至都无法从物业处获悉，这又如何解决？因此，“参照执行”怎么参照、参照到什么程度，好能说清楚。

　　一房一价不影响成交

　　尽管“一房一价”也属于调控政策的一部分，但是业内人士普遍认为，这只是微观技术层面的调控，而不是直指市场供求关系。

　　“整体上来说，"一房一价"、"明码标价"对于交易量并不会带来任何实质上的影响。因为房东并不会因为公开信息而感受到压力进而调整价格，左右交易量的关键供求因素都没有发生变化。”宋会雍称。

　　21世纪不动产分析师黄河滔也认为，限贷、限购下，近两月成交量仍在稳步攀升表明市场客观、真实合理的需求仍大量存在，因此细则对市场交易的影响不会太大。

　　据上海中原对旗下280家分行进行了解显示，对此政策的咨询电话没有明显增加。据上海中原莲花分行经理李永华表示，就目前区域来看，房东基本没有什么反应。因为二手房是靠“谈”下来的，“谈价格”似乎是必要的步骤。如果二手房真的也能明码标价，规定好价格就不能动，那也是件好事，会减少原本很多因为业主跳价而成交“流产”的案子，成交也会方便很多。

　　案例

　　被罚盘解禁后“一房一价”先公示

　　今年初，被房管局开出罚单并一度停售的三个楼盘，近日有两个重新推盘。据悉，解禁楼盘上市谨慎了许多，不仅对购房者认购有严格的规定，一房一价表也早已准备好。

　　三个被处罚楼盘是，恒盛湖畔豪庭、乐莫苑以及上海滩大宁城。受罚原因，包括未取得商品房预售许可证的情况下，采取发放会员卡、VIP卡等方式收取预订款性质费用，以及未一次性公开全部准售房源对外预售、通过网下签订商品房定金合同。

　　其中，恒盛湖畔豪庭和上海滩大宁城推出了大批新房源。前者4月28日开盘，一次开出390套住宅，后者4月29日开盘，一次开出425套。

　　日前上海滩大宁城售楼处大厅的玻璃门和大厅内墙壁上贴了许多告知单，要求购房者必须本人带好身份证、户口本、结婚证等有效证件前来领取购房号。在销售大厅内，一房一价的表格也早已张贴好，425套房子的详细价格密密麻麻地写在四张表上。销售人员告知的具体价格，也与一房一价表基本吻合。

　　业内人士认为，违规楼盘不等于楼盘不好，只是销售方式违规。二是两个楼盘所在当地需求都比较旺盛。

　　观点

　　“沪版”细则执行难度不小

　　同一个楼盘、同一幢楼，房子也有好差之分。其中有楼层、朝向、面积、结构、楼间距、是否挡光、视野是否开阔等多种因素。目前开发商所能做的是，根据各种影响因素，对每一套房子都确定一个价格，条件好的价格高一点，条件差的价格低一点。大部分的购房者对房子好坏的评价大同小异，因此，比较合理的做法是：你先要确定你想买哪一套房子，再去看价格。

　　上海“一房一价”的实施细则也许并不能起到降低房价的作用，但是进一步规范了商品房的销售行为，至少让购房者享受到了部分知情权。汉宇地产市场研究部认为，评判任何政策法规的好与坏，不是取决于政策条文的合理性，而是取决于执行贯彻的力度。要严格落实细则规定，达到管理标准，取决于执行力度，但就目前业务操作细节上看，执行层面的难度依然不小，其终效果如何，不妨拭目以待。

　　难点1：规定时间内一次性公开全部房源

　　一次性公开全部房源在前几轮调控细则中已经被反复提及，以往开发商为了制造火爆热销场面，往往采用多蓄客及分批开盘的策略，对价格可以起到推波助澜的作用，所以在落实中一直存在较大困难。

　　目前上海一手楼盘预售信息均采取网上公示，售楼处也会公示预售许可证等相关信息。但是购房者意愿迫切，选房付钱往往是几分钟的事情。在供求失衡的卖方市场之下，购房者只能听之任之，主管部门对开发商也无从追究。此次进一步要求以示范表格的方式进行公示，使购房者能看得清楚明白。

　　难点2：二手房如何规避“到手价”

　　细则要求商品房经营者应公布收费项目信息，不得在标价之外加价销售商品房。而在二手房市场中，由于定价权在房屋业主手中，部分房东在挂牌房源时往往只挂到手价，而在交易中会将数额不少的税费转嫁购房者。从这个角度来说，只公布“到手价”本身也是一种违规行为。

　　难点3：二手房信息“漏项”如何公示

　　新盘开发商要做到细致规定的在售楼处公示基本信息、价格、收费等内容不难，大多数内容开发商都有。

　　但上海二手房种类多样，各年代的房源因为历史问题，在产权证上会有或多或少、各种各样的“漏项”，这就会使中介经纪无所适从。短期内，这些内容也不可能让各区的交易中心对那么多的存量房逐个补齐。

　　难点4：公示方式、醒目位置等细节如何界定

　　商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置，公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息。

　　比如细则中列举的标价方式有很多种，各个楼盘或者中介都会在符合要求的前提下按照自己的方式进行信息公示。不论是公示方式还是公示位置，法规不可能要求得这么细致。终各楼盘或中介对于房源信息公示一定是不一样的，没有参照标准，如何界定一个楼盘公示方式是不是达标、公示的位置是不是醒目，这将增加在执法时的难度。
　　市发改委公布“一房一价”实施细则后，引起广泛关注。在微博上，开发商、研究机构专家、普通市民也纷纷从各自角度谈了对“一房一价”的看法，并且坦率地指出可能会存在的问题，如何改进等。

　　德佑视点：“一房一价”主要是为了防止开发商坐地起价，效果到底如何，还得看执行力。另外，与公开30多项资料这些“形式公正”相比，“实质公正”更重要。现在开发商为了追求热销，往往“蓄水”很长时间，集中很短时间签约，只给你几分钟选房。

　　邓浩志：今天多家媒体再提一房一价问题，部分媒体更批实际执行形同虚设，实现不了抑制房价上涨的目的。看了这些报道不禁要问：如果明码标价就能控制价格上涨，只要我们实行一菜一价，一肉一价那是不是就不会有通胀了？

　　青年-作家：没有完美无缺的政策，只有缺斤少两的执行；即便政策偶有瑕疵，如果得到了不折不扣的执行，政策也会发挥威力。当现实已经检验出了一房一价政策出现了缺失之处，那么当务之急就是不断修缮，在执行中完善,在完善中彰显政策尊严。

　　房产桂林站：【一房一价执行难难在开发商】一房一价执行难，难在利益，利益决定了执行力，开发商对明码标价规定的抵触情绪可见一斑。或许是因为大家对通过执行明码标价政策能降低房价的期望太过深切，才会对执行缩水，房价不降的状况颇感失望。杨红旭：新华社报道：“一房一价”遭遇执行缩水，新政效果面临打折。很多人搞不清楚为什么会出现这种状况。在众多参与房地产调控的部委中权力大的国家发改委，难道说话也不管用吗？主要是：一房一价“天生”执行难。

　　宋会雍：房价信息公开与否与房价涨跌无关，“一房一价”担负不起民众对于政策打击房价如救命稻草般的渴求。更何况条文中也有很多避重就轻之处，真正的难点仍被一带而过，也许留待未来罢。

　　中原微观点：16日，上海出台“一房一价”细则，上海中原西区住宅部总经理陈宇珏对于此细则发表看法：此次上海细则中落实了4个附件，细节做的比较到位，而其中，也说到了中介公司也参照“明码标价”，“以前业主反价，给交易带来了不少困难，如果二手也能实行明码标价，那无疑是件好事。”